Bàn giải pháp ngăn chặn "sốt đất"

Hà Nội có những nơi giá đất tăng đột biến 200%

Nhìn nhận thế về cơn sốt đất ở Hà Nội vừa qua, chia sẻ tại Tọa đàm “giải mã cơn sốt đất” do báo Tiền Phong tổ chức sáng nay (9/4), ông Trần Ngọc Minh - Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, cơn sốt đất ở Hà Nội có một số nguyên nhân như thông tin về quy hoạch, điều chỉnh khung giá đất, ngoài ra việc sốt đất do theo chu kì, xu hướng đầu tư của dòng tiền.

Cùng với đó, ở Hà Nội năm 2021 là năm đầu tiên thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ 17 và Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, trong đó có chỉ tiêu về phát triển nhà ở, cải thiện điều kiện nhà ở cho người dân…. Thành phố xây dựng kế hoạch và công bố hàng loạt quy hoạch sẽ triển khai trong giai đoạn 2021-2025. Từ những thông tin như vậy, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào các khu vực có định hướng phát triển đô thị.

Đơn cử như việc Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức được công bố chuẩn bị lên Quận và bắt đầu đầu tư giai đoạn khởi điểm nên nhiều người đầu tư và trở thành nguyên nhân đẩy giá đất. "Trong thời gian vừa qua, việc hoàn chỉnh đồ án quy hoạch mới được phê duyệt. Do vậy, giá đất được đẩy lên cao nhất trong thời gian qua là đất ở nông thôn, đất vườn- ao, đất lâm nghiệp… Có những nơi tăng lên 100%, thậm chí có nơi đột biến tăng 200%, nhưng rất ít", ông Minh cho biết.

Nhiều thông tin chỉ ở mức độ rò rỉ thì ngay lập tức, giá đất đã được đẩy lên rất cao. Một trong những nguyên nhân nữa mà phía Sở Xây dựng muốn quản lý chặt đó là một số đối tượng, nhóm đầu cơ thổi giá đất. Hiện nay, chúng ta mới chỉ công bố quy hoạch. Vài thế nên công khai cả việc tiến độ thực hiện quy hoạch, thời gian quy hoạch và dự án quy hoạch…

Theo ông Minh, hiện nay, các dự án được phân lô bán nền là rất ít. Còn 90-95% thực hiện quy định tối thiểu xây thô mặt ngoài mới được phép. "Chúng ta đang tiến tới điều chỉnh, hoàn thiện quy định về kinh doanh bất động sản, đầu tư phát triển nhà ở… Khi thị trường được minh bạch thì sẽ không tạo ra những cơn sốt đất như hiện nay", ông Minh nói.

Cùng quan điểm, ông Lê Văn Bình - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) cho biết, nhìn từ góc độ nhà quản lý, chúng tôi nhận thấy cơn sốt đất thường có chu kì, cứ khoảng 10 năm lại có 1 cơn sốt đất và trải qua mỗi lần như vậy lại tạo lập một mặt bằng giá mới, gây khó khăn cho nhà đầu tư khi muốn tiếp cận đất đầu tư. Cơn sốt đất lần này có nhiều nguyên nhân, trong đó có những nguyên nhân cộng hưởng. Yếu tố đầu tiên là do quy hoạch.

Trước đây khi chưa có Luật Quy hoạch, chúng ta có các quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương với các kì khác nhau. Nhưng lần này khi có Luật Quy hoạch, các địa phương và trung ương đồng bộ thống kê hiện trạng để hoạch định ra các kịch bản cho tương lai. Do đó, khi các thông tin về việc dự kiến xây dựng công trình, quy hoạch khu đất mới được đưa ra bàn thảo, người dân sẽ phát sinh tâm lý đất ở khu vực nào đó có giá, trong khi các nhà đầu tư nhận ra tiềm năng về đất ở khu vực quy hoạch.

Yếu tố thứ hai, là vấn đề tài chính. Năm vừa rồi do ảnh hưởng của dịch Covid -19 nhiều ngành nghề bị ảnh hưởng nặng nề dẫn đến việc lãi suất ngân hàng xuống thấp, dòng tiền sụt giảm. Vì thế, người dân thay vì gửi tiền tiết kiệm sẽ chuyển sang tìm kiếm các kênh đầu tư khác sinh lời hơn. Mà năm vừa qua, bất động sản và chứng khoán là hai lựa chọn thu hút nhất.

Ai mua căn hộ 400 - 500 triệu đồng/m2 ở TP HCM?

TP HCM thời gian gần đây xuất hiện 2 dự án có mức giá siêu sang gồm One Central HCM (tên cũ là Spirit of Saigon) và Grand Marina Saigon (tên cũ là Masteri Marina One). Cả hai dự án đều ở trung tâm quận 1, TP HCM. Trong khi One Central HCM do công ty con của Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư, Masterise Homes làm đơn vị phát triển dự án thì Grand Marina Saigon do Masterise Homes làm chủ đầu tư.

One Central HCM được cho là có mức giá khoảng 20.000 - 25.000 USD/m2 (tương đương 460 - 570 triệu đồng/m2). Còn Grand Marina Saigon được rao bán tại Hong Kong với giá khoảng 420 triệu đồng/m2. Đây là các mức giá vào hàng kỷ lục của thị trường căn hộ TP HCM, “xô đổ” những dự án trước kia từng có giá khoảng 7.000 - 10.000 USD/m2 (168 - 240 triệu đồng/m2) tại quận 1, quận 2.

Bà Nguyễn Thị Hồng Yến, Trưởng phòng Dịch vụ Bất động sản Nhà ở Colliers Việt Nam TP HCM cho rằng đối tượng chính của phân khúc BĐS này là giới siêu giàu, có tổng giá trị tài sản trên 30 triệu USD. Từ đó, giá trị căn hộ chỉ chiếm từ khoảng 10% tổng tài sản và không ảnh hưởng nhiều đến việc quản lý dòng tiền trong các hoạt động kinh doanh. Trong khi đó, thu nhập trung bình của người Việt chỉ từ 8.000 - 10.000 USD/năm (tính theo sức mua tương đương). Với mức thu nhập này, loại hình căn hộ siêu cao cấp vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người Việt.

Căn hộ siêu sang này không chỉ dành riêng cho giới siêu giàu mà còn thu hút được nhóm đối tượng thuộc top trên của giới nhà giàu Việt Nam. Với mức giá 400 – 500 triệu/m2, căn hộ 50 – 78 m2 dao động trong khoảng 20 – 30 tỷ đồng. Thực tế, thị trường có không ít căn hộ có diện tích rộng hơn, nằm trong tầm giá này nhưng thuộc nhóm dự án phân khúc thấp hơn. Khách mua ở hoàn toàn có thể chọn diện tích ở nhỏ hơn, phù hợp với nhu cầu thực để đổi lấy môi trường sống thượng lưu theo tiêu chuẩn 5 sao. Ngoài ra, các dự án siêu cao cấp này cũng sẽ rất thu hút nhóm chuyên gia và doanh nhân nước ngoài là những người có thu nhập cao, làm việc tại TP HCM và khu vực lân cận.

Bên cạnh người mua có nhu cầu ở thực, căn hộ hạng sang này còn thu hút giới đầu tư mua để kinh doanh officetel. Việc họ đầu tư vào căn hộ rồi cho thuê ngắn hạn cũng hoàn toàn khả thi. Để đồng bộ với tốc độ phát triển của TP HCM, nhu cầu về nhân sự cấp cao cũng rất lớn kéo theo nhu cầu về nhà ở cao cấp cũng tăng theo.

Đại diện Colliers Việt Nam TP HCM nhìn nhận để đạt đến mức giá 400 - 500 triệu đồng/m2, các dự án căn hộ cần hội đủ các yếu tố về vị trí, chủ đầu tư và các đối tác uy tín, lối kiến trúc độc đáo.

Theo đó, vị trí độc tôn, “trung tâm của trung tâm” TP HCM là yếu tố quyết định đẩy giá căn hộ lên mức cao. Không chỉ tọa lạc tại các con đường huyết mạch thuộc khu trung tâm của quận 1 – nơi có hạ tầng gần như hoàn hảo về mọi mặt, các dự án thuộc phân khúc siêu cao cấp này còn giáp sông, nằm ngay cạnh các công trình mang tính biểu tượng của TP HCM như Nhà hát Thành phố, chợ Bến Thành – là trung tâm của hệ thống metro đang triển khai xây dựng. Khu vực này còn đầy đủ các tiện ích xã hội như trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện... Do đó, BĐS nơi đây sẽ luôn có giá trị cao và không ngừng tăng trưởng cùng tốc độ phát triển của TP HCM.

Ngoài ra, bà Nguyễn Thị Hồng Yến đánh giá thương hiệu danh tiếng của chủ đầu tư và các đối tác đảm bảo được đẳng cấp sang trọng cho căn hộ, mang lại chất lượng sống chuẩn 5 sao của dự án. Kiến trúc độc đáo, sáng tạo và sau khi hoàn thiện, các dự án được kỳ vọng có thể trở thành một trong các công trình biểu tượng của TP HCM giống như Bitexco Financial Tower và Landmark 81. Những căn hộ này còn được áp dụng công nghệ quản lý hiện đại và hoàn thiện nội thất từ những thương hiệu lớn.

Đại diện Colliers Việt Nam phán đoán loại hình căn hộ hạng sang có thể trở thành một xu hướng mới. Do tốc độ phát triển của TP HCM và Việt Nam tương đối nhanh nên việc mở rộng hạ tầng sẽ tạo thêm quỹ đất có vị trí đắc địa cho các dự án loại này. Ngoài ra, kinh tế Việt Nam đi lên cũng kéo theo số lượng người giàu tăng lên. Từ đó, nhu cầu nhà ở cao cấp và siêu cao cấp cũng tăng theo.

Ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho biết trong quý đầu năm, căn hộ hạng sang tại TP HCM gia tăng đáng kể, chiếm 29% nguồn cung toàn thị trường. Các quý trước, loại căn hộ này có thể không có hoặc chiếm tỷ lệ rất nhỏ từ 1 - 2% trong cơ cấu thị trường. Đại diện DKRA dự đoán nguồn cung phân khúc này sẽ tiếp tục tăng trong quý II và có thể mức giá sẽ lập kỷ lục lên đến 20.000 - 30.000 USD/m2 (480 - 700 triệu đồng/m2), chủ yếu tập trung ở quận 1.

5 công cụ có thể chặn đứng các cơn sốt đất

Tại buổi toạ đàm "Tỉnh táo trong cơn sốt đất", nhiều chuyên gia đã hiến kế hàng loạt gói giải pháp được xem như đơn thuốc đặc trị cho tình trạng sốt đất diễn ra khắp nơi suốt hơn nửa thập kỷ qua.

Hình sự hóa hành vi gây sốt giá nhà đất

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM cho rằng cần phải hình sự hóa hành vi tạo sốt đất của các nhóm đối tượng gây rối vì làm mất trật tự an sinh xã hội và ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế. Đây là hành vi thu lợi hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Hiện đã có quy định về tội Đầu cơ tại Điều 196 Bộ luật hình sự 2015 nhưng ông Cường cho rằng nên nghiên cứu xây dựng tội danh mới trong Bộ Luật Hình sự liên quan đến hành vi này.

Chặn giao dịch bất thường ở nơi sốt đất

Ông Nguyễn Minh Khang - Tổng giám đốc LDG Group cho biết, cơ quan chức năng và chính quyền địa phương đủ khả năng chặn cơn sốt đất vì họ có lợi thế giám sát tốt địa bàn. Chính phủ có thể trao quyền và trách nhiệm cho chính quyền địa phương giám sát sốt đất hoặc kiểm soát bằng cách ngăn chặn giao dịch bất thường tại các phòng công chứng.

Họ cũng nên được trao quyền dừng xác nhận các giao dịch khi diễn ra sốt đất. Vì sốt đất do một số nhóm đối tượng tạo ra, việc ngăn chặn này sẽ tác động ngay lập tức đến việc làm suy yếu, sụt giảm thậm chí chặn đứng các hành vi tạo sóng, cò mồi.

Đánh thuế cao

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất nên đánh thuế chuyển nhượng rất cao để triệt tiêu ý chí của nhà đầu tư. Cụ thể, nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2-3 năm đầu khi chuyển nhượng. Đồng thời, nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều bất động sản và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng. Hiện nay, nhà nước có chính sách thu hồi đất, chậm đưa vào sử dụng nhưng chỉ áp dụng những dự án chứ chưa với cá nhân.

Trao đổi thêm với VnExpress, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM Huỳnh Phước Nghĩa cho biết đánh thuế là một trong những giải pháp phổ biến nhất để quản lý tài nguyên đất đai một cách hiệu quả. Cách đánh thuế thường đa dạng và linh hoạt chứ không rập khuôn một trường hợp duy nhất.

Ví dụ đánh thuế nặng những khu đất bỏ trống, hoang phế, trì hoãn xây dựng và không thể đưa vào khai thác phục vụ xã hội nhằm chặn dòng tiền chết nằm trong đất với mục đích duy nhất chờ tăng giá. Cơ quan quản lý Nhà nước có thể cân nhắc đánh thuế lũy tiến mảnh đất bỏ hoang thứ hai, thứ ba trở đi để chống đầu cơ. Thuế đất vừa được xem là công cụ điều tiết thị trường, đồng thời cũng chống lãng phí tài nguyên đất đai.

Kiểm soát tín dụng

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP HCM, chỉ ra một trong những nguyên nhân khiến tình trạng sốt đất cục bộ là do các ngân hàng gia tăng số dư nợ tín dụng. Trong quý đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng của ngành ngân hàng 2,13% nhưng tín dụng bất động sản lại tăng nhanh hơn mặt bằng chung.

Nhiều ngân hàng thương mại đang chạy đua cho vay tiêu dùng, trong đó các gói cho vay bất động sản với lãi suất chỉ từ 4,99-10% một năm. Động thái này của các ngân hàng đã thúc đẩy người dân vay để đầu tư vào bất động sản. Ông Hậu kiến nghị các ngân hàng dưới sự quản lý của Ngân hàng Nhà nước phải có cơ chế và chính sách chặt chẽ để lường trước được những rủi ro trong việc cho vay bất động sản trong bối cảnh sốt đất.

Còn ông Lê Hoàng Châu chỉ ra việc cho vay 70% giá trị tài sản bảo đảm có thể tạo cơ hội để nhà đầu tư vay mua lướt sóng nhiều hơn. Chính sách tín dụng này cũng cần thay đổi ở những giai đoạn sốt giá nhà đất, như giảm hạn mức cho vay xuống từ 70% về 30-50% tùy giai đoạn, kiểm soát việc đầu tư lướt sóng qua dòng tín dụng đổ vào thị trường bất động sản.

Minh bạch thông tin quy hoạch

Theo các chuyên gia bất động sản, các tỉnh, cần quy hoạch, có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, ví dụ định hướng phát triển TP HCM về hướng nào, mỗi năm sẽ được hoạch định. Việc này nằm trong tầm tay của chính quyền các tỉnh, thành nên cần được triển khai hiệu quả, vừa tăng nguồn cung cho thị trường nhà đất, vừa kiểm soát được thị trường bất động sản.

Ông Dư Huy Quang, Trưởng phòng quản lý đất Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho biết, trong các quy định pháp luật về đất đai đều nêu rõ trách nhiệm cơ quan nào phải thực hiện việc công bố thông tin quy hoạch, vào thời điểm nào để người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư nắm bắt.

Theo ông, trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước là phải công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch, bản đồ... bằng nhiều hình thức. Tại TP HCM, ngoài thông tin trên các trang web, các sở ban ngành chuyên trách còn thông tin trực tiếp tại trụ sở khi người dân đến hỏi. Ông khuyến nghị người dân nên tỉnh táo trong các cơn sốt đất, cần tiếp cận thông tin đầy đủ, rõ ràng để xem xét, đánh giá rồi hãy ra quyết định đầu tư.