Sư Tử
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHỮNG "CÚ LỪA" HÀNG LOẠT? - Phần 2
Nếu như phần 1 tập trung vào các case study lừa đảo hoặc qua mắt các nhà đầu tư bằng những hình thức cam kết lợi nhuận và mong muốn sở hữu BĐS, thì phần 2 sẽ tập trung vào những case study từ những DN BDS thậm chí có tên tuổi trên thị trường nhưng sử dụng hình thức huy động vốn tinh vi sử dụng kẽ hở của luật pháp để thực hiện hàng loạt những phi vụ lên tới hàng trăm thậm chí hàng chục ngàn tỷ.
Phần 2:
6. Trái phiếu BDS - Tê HM [Phát hành sai mục đích]
Một ngày đẹp trời các trái chủ của THM bàng hoàng khi những nhân vật chóp bu của Tập đoàn bị kết tội lừa đảo tài sản, trong đó nhắc tới con số lừa đảo lên tới 10.250 tỷ đồng.
Phát hành nợ cũng giống như phát hành cổ phiếu, hình thức phát hành trái phiếu riêng lẽ yêu cầu thấp hơn là các khoản nợ giữa các doanh nghiệp, và phát hành trái phiếu ra công chúng thì cần phải có sự tham gia của Ngân hàng, CTCK và danh tiếng của Đơn vị phát hành.
Tuy nhiên, bằng một cách làm khá độc đáo là các công ty con của Tê HM sẽ phát hành trái phiếu cho công ty mẹ Tê HM, sau đó Tê HM phân phối lại cho các nhà đầu tư bằng các "hợp đồng hợp tác đầu tư góp vốn vào các dự án của Tê HM".
Với những nhà đầu tư có đầy đủ kiến thức thì việc này ko hề dễ qua mặt được họ, nhưng với tên tuổi lớn như Tê HM có thể qua mặt được rất nhiều NDT chưa nắm đầy đủ kiến thức về trái phiếu.
(*) Vai trò của các bên trung gian như NHTM, hay CTKC (nếu có) thực chất họ chỉ làm vai trò môi giới, các trái chủ sẽ phải chờ tới khi các công ty ở trên mở thủ tục phá sản và chờ tới lượt của mình (dĩ nhiên tới mức phá sản thì khả năng thu hồi gần như bằng 0).
7. Hợp đồng hợp tác kinh doanh Nhật Nam
Một người bạn gọi điện kiểm tra khả năng thu hồi gói đầu tư 3 tỷ vào Công ty Nhật Nam, phương thức đầu tư tương đối đơn giản, chỉ cần đóng tiền theo gói Hợp tác kinh doanh từ 100tr cho tới 40 tỷ đồng, ủy quyền cho công ty sử dụng vốn đi đầu tư các dự án bất động sản và lãi sẽ được trả trước theo ngày. Với gói đầu tư 3 tỷ, các nhà đầu tư sẽ nhận được lãi 7%/tháng, tương đương 210tr (84%/năm), gấp 10 lần so với tiền gửi ngân hàng.
Hình thức mà Nhật Nam sử dụng là “Hợp tác kinh doanh” là sự thỏa thuận giữa cá nhân, tổ chức cùng đóng góp tài sản để hợp tác kinh doanh, việc kinh doanh lãi/lỗ sẽ tùy thuộc vào năng lực của bên được nhận ủy quyền, do đó, trong trường hợp nêu trên khi Nhật Nam ngừng chi trả vì lý do kinh doanh không có lãi thì việc thu hồi các khoản tiền đã góp vốn gần như là không thể.
So với các loại hình huy động vốn khác, đây là loại hình tinh vi và tạo niềm tin cho nhà đầu tư bằng lãi suất cao và nhận lại bằng tiền lãi hàng ngày, nôm na là bạn đóng 1 cục tiền gửi cho người khác sau đó hàng ngày chính họ dùng tiền của bạn phát lại cho bạn như một sự ban ơn và bạn cảm thấy chẳng mấy chốc trở nên giàu có.
Cách đây 1 năm một ứng dụng làm mưa làm gió trên thị trường với tên gọi My Aladinz cũng dùng hình thức tương tự, đóng tiền 1 lần và hàng ngày chà vào “thần đèn” để nhận lại khoản lãi cam kết/ngày, cuối cùng số phận của những sứ giả thần đèn cũng tan thành mây khói khi VTV và bộ công an đưa ra cảnh báo.
“Không có món hời nào thụ động tự tìm đến bạn mà không cần lao động bằng trí óc hoặc sức lao động”
8. Bẫy nhu cầu - V.A.P
Vào một ngày đẹp trời bạn có thể xuất hiện ở trong một “sự kiện, chuyến xe, hay trong lúc cùng bạn bè đi xem đất”, bỗng nhiên nhìn thấy món hời trước mắt “may mắn nhận được voucher giảm giá 100tr, hoặc chiết khấu 10%”, tự nhiên, nãy sinh nhu cầu muốn đầu tư dự án này, khoảnh khắc nãy sinh nhu cầu này chỉ xuất hiện trong một thời gian ngắn với tâm lý nếu ko mua sẽ được hoàn lại, hầu hết những nạn nhân ko có đủ thời gian để đánh giá chất lượng của các dự án mà mình lỡ xuống cọc lúc cao hứng (giá có thể cao hơn 5-10 lần giá trị thực).
Hôi chứng FOMO “Fear Of Missing Out” xảy ra khi một ai đó cảm thấy mình bỏ rơi, bỏ lỡ một thứ gì đó và những người xung quanh mình bạn bè, đồng nghiệp đang biết hay đang làm thứ gì đó nhiều hơn hay tốt hơn mình. Chính vì nỗi sợ bị mất cơ hội được mua hàng giảm giá, mua giá hời nên nhiều trường hợp đã biết trước nhưng vẫn rơi vào bẫy Fomo.
Mới đây nhất một số đơn tố cáo đã gửi tới VAP, khi một số nhà đầu tư đã đóng một số tiền khá lớn nhưng không nhận được hợp đồng chuyển nhượng, thông tin dự án mù mờ, và khả năng thu hồi gần như bỏ ngõ.
….quy luật đầu tư trước giờ vẫn vậy….”món hời càng lớn, rủi ro càng cao”……”món hời càng nhanh đến thì cũng có thể nhanh đi”….
9. Sở hữu sổ hồng 4.0 trên Bank Land
Cơn sốt đầu tư BĐS ảo trên nền tảng kỹ thuật số của Metaverse đã tạo chất xúc tác cho các đơn vị phát triển nghĩ tới việc mã hóa bất động sản cả ảo/thật bằng các chuỗi số và không thể thay thế, sau đó phân phối lại cho các nhà đầu tư quan tâm. Mặc dù đây là xu hướng tương lai và đã có rất nhiều dự án ra đời nhưng không đồng nghĩa với việc toàn bộ các dự án blockchain hiện tại ở Việt Nam hoạt động theo đúng quy định của Pháp Luật.
“Blockchain sổ đỏ” được Bank Land giới thiệu ra bên ngoài thông qua việc mã hóa toàn bộ những khu đất công ty đang đầu tư và phân lô, do đó thay vì nhà đầu tư mất công mất sức đi tới dự án thì có thể xem hết ở website, mỗi lô đất được mã hóa và có tên chủ sở hữu, các thông tin khác liên quan như quy hoạch, sổ đỏ, vị trí…cũng được thể hiện rõ ràng.
Với mức lợi nhuận cam kết từ 36-60%, thông qua chiêu bài “mua đất nông nghiệp vài trăm ngàn sau đó chuyển đổi thành thổ cư bán với giá 10-100tr/m2”, do đó, các nhà đâu tư chỉ cần đầu tư tiền và có được “Blockchain sổ đỏ” kèm theo lãi suất cam kết.
Bank Land chỉ là 1 trong những ví dụ lợi dụng sự hào nhoáng của Blockchain và sự mập mờ khó hiểu của nó để tạo ra những kênh huy động vốn trái phép, về mặt pháp lý đây là sự tự nguyện tham gia vào 1 hợp tác kinh doanh mà người mua gần như không có nhiều lợi thế về pháp lý nếu như chủ đầu tư đã bàn giao “sổ đỏ Blockchain” và “nghĩa vụ liên quan”.
10. Coco Bay Huyền thoại
Coco bay không hẳn là một cú lùa, mà chính xác là một cú shock vào thị trường condotel khi chủ đầu tư thực hiện 1 chiến dịch marketing rầm rộ với siêu sao Cristiano Ronaldo cùng thông điệp “My home in Việt Nam”, lãi suất cam kết hàng năm là 12% (thời điểm đó lãi vay ngân hàng đang giao động 8-9%), nhiều nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy bằng cách vay ngân hàng 60% để tự dòng tiền hàng năm có thể trả đủ lãi vay ngân hàng.
Tháng 11/2019, chủ đầu tư này chính thức dừng cam kết lợi nhuận và đẩy nhà đầu tư vào các thế rất khó xử (i) chuyển đổi thành chung cư đóng thêm 15%, (ii) để chủ đầu tư quản lý tiếp 10 năm (lỗ thì không chia lợi nhuận hoặc (iii) thanh lý và hoàn trả sau khi trừ đi hàng loạt các chi phí phát sinh, dĩ nhiên, cho tới nay sau 3 năm hàng ngàn chủ đầu tư vẫn tiếp tục đi đòi quyền lợi cho mình…
Thị trường condotel cho tới nay vẫn đang còn gây nhiều tranh cãi đặc biệt khi một chủ đầu tư lớn nhất trên thị trường cũng chính thức dừng chi trả lợi nhuận, việc rủi ro trong kinh doanh xảy ra là chuyện đương nhiên nhưng nếu các nhà đầu tư lỡ ký hợp đồng dài hạn giao hết tài sản cho chủ đầu tư “lời ăn lỗ chịu” thì khả năng cao là sẽ rất khó đòi lại tài sản của mình hoặc thậm chí có lấy tài sản về cũng rất khó để tự vận hành (chi phí quản lý sẽ rất cao). i.e Đầu tư 1 căn hộ condotel với giá 3 tỷ, cam kết lãi suất 10% trong 10 năm, hoạt động tầm 5 năm và nhận lãi cam kết 50% sau đó chủ đầu tư chấm dứt trả lãi và sẽ chi trả dựa trên lời ăn lỗ chịu, nếu tự vận hành sẽ chịu chi phí quản lý rất cao kèm theo không có khách hàng hoặc giao tài sản cho chủ đầu tư thì chưa biết lúc nào mới thu hồi vốn [Mất tài sản kỹ thuật].
Tóm lại, trên đây chỉ là 10 trường hợp điển hình trong giai đoạn tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản đã sử dụng các chiêu trò để thu hút các nhà đầu tư nhằm mục tiêu huy động vốn, dùng mỡ nó rán nó, đến khi thị trường gặp khó khăn những chiêu trò này dần lộ diện, và các nhà đầu tư chỉ còn ôm nỗi đau khi nằm ở thế “tiến thoái lưỡng nan”.
1. Timeshare – Sở hữu kỳ nghỉ
2. Nhà trọ Tiến Phát
3. Ponzi Bất động sản Alibaba
4. Khóa học làm giàu BĐS – Mua gói làm giàu
5. Chứng khoán hóa BĐS
6. Phát hành TP BĐS sai mục đích (có chủ đích)
7. Hợp đồng hợp tác kinh doanh Nhật Nam
8. Bẫy nhu cầu VAP
9. Block chain sổ hồng 4.0 Bank Land
10. CoCo Bay cam kết lợi nhuận và phá vỡ cam kết
Nguồn: Đinh Minh Tuấn