Loa phường
BĐS tạm thời chưa giảm giá - Chỉ là mất thanh khoản
Theo diễn biến thực tế của thị trường mình nắm được thì BĐS hiện nay đang mất thanh khoản là chính. Các khu vực mặt hàng giảm giá cũng không nhiều, giảm cũng nhẹ.
Có lẽ việc giảm giá sẽ xảy ra sau đó nếu vẫn tiếp tục tình trạng bị mất thanh khoản như thế này. Tức việc giảm giá là quả nhằm có thể có thanh khoản. Còn mất thanh khoản là nhân.
Giai đoạn hiện tại cũng chưa vào giai đoạn "quả"
-------
Các nguyên nhân khiến thị trường mất thanh khoản thì nhiều. Có thể liệt kê một vài nguyên nhân như
- Chính sách tiền tệ thắt chặt. Ngân hàng không cho vay
- Các tin xấu liên tục nổ ra
- Không có gói đầu tư công nào đủ lớn để kích cầu cho toàn thị trường
- Các gói đầu tư công đã triển khai thì cũng đã được cộng vào giá hiện tại. Tốc độ triển khai, giải ngân cũng không thực sự nhanh
----
BĐS là 1 thị trường phụ thuộc vào các dấu hiệu và niềm tin rất lớn. Tức khi 1 nơi nào đó có dấu hiệu sắp phát triển ( thông tin đầu tư công, thông tin dự án sắp hình thành, thông tin nâng cấp hành chính....) và khi đó người ta tin rằng giá BĐS sẽ tăng tới 1 mức độ nào đó thì người ta sẽ đổ tiền vào để mua BĐS của nơi đó.
Khi mà niềm tin tăng giá vẫn còn thì bao nhiêu cũng là không cao. Hôm nay 1tr/m2 ngày mai 2tr/m2 người ta có thể vẫn sẵn sàng mua vào vì tin rằng ngày mốt nó có thể tăng tới 3tr-5tr/m2. Ta gọi đó là những kỳ sốt đất
-------
Còn lúc này đây. Khi mà các dấu hiệu rất xấu và niềm tin của các NĐT không có về sự tăng giá trong tương lai nào đó nữa thì việc không mua vào là dĩ nhiên
1tr/m2 NĐT thấy mua vào cũng không tăng tiếp được thì không mua. Giảm 800 hay 500 mà không có lòng tin tăng tiếp từ giá đó thì cũng không mua thôi
Vậy nên việc giảm giá BĐS đưa về 1 cái giá nào đó để NĐT có lại lòng tin rằng với cái giá này thì có thể có lời. Khi đó thị trường mới dần ấm lên và có giao dịch lại
Một số anh chị em gọi đó là trả về với giá trị thực. Cũng đúng
Giá trị thực ở đây có thể tạm hiểu là giá trị an cư hay giá trị nông nghiệp, giá trị kinh doanh buôn bán. Tức giá trị mà BĐS đó có thể tạo ra
Một ví dụ cụ thể về tính toán giá trị thực như sau:
" Chẳng hạn có 2 vợ chồng trẻ đi thuê nhà ở tỉnh lẻ ( mình chuyên đất tỉnh nên mình lấy hệ quy chiếu là tỉnh đi). Giá 1tr/tháng cho 1 căn nhà và đất tầm 200m2. Vị chi nếu thuê 50 năm thì sẽ mất 600tr.
Vậy nếu 1 miếng đất cũng 200m2 với cùng 1 tiện ích, vị trí gần giống như nơi cho thuê ( gần chỗ làm, có các tiện ích dân sinh...) thì cộng trừ các biến số tăng giảm, lạm phát, bảo dưỡng, cảm giác sở hữu, tạo lập tài sản, phải trả trước thì miếng đất đó tầm 600-1 tỷ là giá trị an cư thực"
-------
Tuy nhiên thực tế. Ở các tỉnh đang có 1 tình trạng rằng. Với 1 căn nhà có thể cho thuê với giá 1tr/tháng thì căn nhà đó giá bán phải tầm 2 hoặc 3 tỷ
Đây chính là hệ quả của việc sốt đất những năm gần đây.
Có lẽ trong 1 chiều vĩ mô nào đó. Những người điều hành đất nước cũng mong muốn đưa BĐS về đúng hoặc gần sát với giá trị hữu hình của nó ( giá trị sử dụng)
Còn hiện tại. Giá BĐS dựa trên giá trị sử dụng gần như chỉ chiếm khoảng 1/3 còn 2/3 còn lại thì được định giá dựa trên giá trị tiềm năng vô hình trong tương lai ( sự tăng giá). Tức giả dụ giá trị sử dụng là 1 tỷ. Tương lai có thể tăng thành 5 tỷ. Vậy thì người bán bán sớm cái tiềm năng đó thu về 2 tỷ hoặc 3 tỷ
----------
Để đạt được kết quả đưa giá BĐS về gần sát với giá trị sử dụng thì có lẽ các thông tin xấu hay các chính sách siết chặt trong thời gian ngắn sẽ chưa dừng lại
----------
Mình có 1 vài phản biện nhỏ về những quan điểm phổ biến mà anh chị em hay nêu ra như sau
- Quan điểm " Cơm không ăn gạo còn đó". Không được giá thì không bán. Cái này nó đúng nhưng chỉ trong 1 cục bộ nào đó không bị áp lực bởi dòng tiền. Nhưng thị trường BĐS những năm gần đây không diễn ra như vậy. Nó được vận hành bởi vốn vay rất lớn. Nên việc áp lực dòng tiền là sẽ có. Khi mà áp lực thì đừng nói gạo. Lúa non hay thậm chí lúa giống cũng phải bán
- Quan điểm " Không thể để cho bđs sụp đổ vì nó liên quan đến nhiều thứ". Cũng đúng. Nhưng nhà nước có đầy đủ công cụ để mà điều tiết khiến cho giá bđs phải về sát giá trị thực mà các ngành nghề khác vẫn tồn tại. Trên hết. Anh chị em đừng quên rằng. Đất nước mình được điều hành với tiêu chí lấy dân làm gốc. Còn người còn của. Nên việc làm sao cho nhân dân có nhà cửa, sản xuất, làm nông trên đất có lợi nhuận nó quan trọng hơn hết tất thảy mọi thứ
------------
Vậy làm gì tiếp theo đây. Mua hay không mua. Bán hay giữ.
Mình sẽ không nói tới phần này nữa. Mình chỉ đưa ra thêm 1 chiều nhìn như trên. Còn việc quyết định như thế nào tiếp theo phải tùy thuộc vào từng cá nhân NĐT rồi
-------
Chúc mọi người thành công
Trà