-Có những căn nhà chủ kẹt tiền bán rẻ, thậm chí bán hớ giá, có những vị trí độc tôn , sinh lợi và phù hợp với người mua mới. Họ trả cao hơn để sở hữu.
-Việc định giá giúp chúng ta có cái nhìn về giá trị bđs , giúp chủ nhà dễ bán nhà hơn,không kêu quá cao khó tiếp cận được với khách hàng. Giúp người mua ko bị mua hớ,mua cao hơn thị trường nhiều lần.
Bài viết dựa trên thực tế kinh nghiệm bản thân bỏ qua các công thức lằng nhằng từ các cty thẩm định và định giá.
Trước khi định giá bạn phải thẩm định tài sản và khảo sát tài sản.
=> Xác định chủ quyền chính chủ.
=> Xác định sổ đúng vị trí bds đang định giá.
=> Xác định hiện trạng bds tại thời điểm đang bán.
Khảo sát:
- Vị trí: mặt tiền,hẻm xe hơi hay xe máy,bao nhiêu m, lộ giới đã hết chưa , hẻm có thông không, khu vực có ngập không, có lỗi phong thủy không.
- Tiện ích: bds kết nối xung quanh, chợ, trường, bệnh viện, siêu thị , dễ dàng đi lại các quận.
- Đường : tuyến chính và tuyến phụ
- Kết cấu: tùy theo cấp nhà trên sổ hồng thể hiện, và việc hoàn công xây dựng từ năm nào.
Khi có thời gian mình so sánh với hiện trạng căn nhà. Sửa mới,cơi nới....nó có được cập nhật biến động chưa, nhà đã hoàn công chưa.
=> Khảo sát việc xây dựng của các bất động sản liền kề và của khu vực, việc này nhằm mình đoán và biết trước khu vực có hạn chế về quy hoạch xây dựng ,cũng như quy hoạch giao thông lộ giới hẻm và mặt tiền như nào.
Một số nơi hạn chế chiều cao như Tân Bình và Gò Vấp ( do sân bay, đường cất và hạ cánh)
Một số quy hoạch thấp tầng , quy hoạch hỗn hợp, quy hoạch cây xanh.
=> Check quy hoạch tạm thời cho bds đang định giá. ( xác định quy hoạch bạn phải lên phòng tài nguyên môi trường Quận nơi bds đó check quy hoạch, thậm chí làm giấy xác nhận quy hoạch để người mua họ có cái nhìn).
Khảo sát giá:
Trước khi khảo sát giá mình xác định nhu cầu : Mua ở, mua kinh doanh cho thuê, mua đầu tư ( xây ,sửa,bán). Giá trị cũng phù hợp vào nhu cầu bạn mua để làm gì. Mỗi sản phẩm phù hợp theo nhu cầu có mức độ thẩm định giá trị khác nhau.
Khảo sát 10 căn bds xung quanh và khu vực có những điểm tương đồng bds bạn đang thẩm định.
So sánh giá trị thanh khoản cho thuê bds có nhiều căn 5ty nhưng chỉ cho thuê dc 8tr,nhưng có căn 5ty lại cho thuê dc 20tr.
Thêm một cái khảo sát về giá rất quan trọng nữa đó là lịch sử cập nhật biến động trên sổ:
=> Một cuốn sổ cũ : chính chủ lâu đời, nhiều năm chưa bán.
=> Một cuốn sổ trong một năm thay 4 đến 6 lần chủ theo kinh nghiệm đây 90% nhà mua đi bán lại, bạn là người mua cuối giá có thể cao hơn thị trường 25%
=> Sổ mới tinh tên chủ trên bìa sổ.
Định giá:
Dựa vào khảo sát ,thẩm định sơ bộ về bds phía trên bạn tiến hành định giá bds này, một phần thói quen và kinh nghiệm bản thân mình xin chia sẽ :
=> Mình chia giá trị căn nhà theo số mét vuông đất & giá trị xây dựng ( diện tích đất dc công nhận trên sổ) theo khung:
20m2 30m2 50m2 75m2 100m2 và trên 100m2.
Tại sao mình chia như vậy: mình ngầm hiểu mỗi sản phẩm nó có cân nặng giá trị cũng như số mét vuông người dùng sử dụng để phục vụ nhu cầu ở hoặc kinh doanh.
=> Chiều ngang nhà: 2m 3m 4m 5m trên 5m.
=> Hẻm trước nhà : 2m 3m 4m 5m trên 5m.
=> Số nhà : nhà 1 sẹc, 2 sẹc, 3 sẹc cách đường chính bao xa.
=> Kết cấu: sàn giả, bê tông cốt thép, tường đơn ,tường đôi, bao nhiêu tầng, diện tích sử dụng ( giá trị xây dựng).
=> Định giá trị xây dựng : nhà đã xây bao lâu, diện tích sàn dc xây dựng, nội ngoại thất ( mình có một bài riêng về giá trị xây dựng, xin phép úp sau).
Tất cả nội dung phía trên mình liệt kê ra bạn chỉ cần lấy một thông tin đầy đủ và phân tích từng mục như phía trên bạn lúc này sẽ có giá cơ sở như sau:
- Phân khúc 5ty trong khu vực bds có giá 100tr/ m2 sẽ có nhà như thế nào. Ví dụ: 5ty mua được nhà 30m2 hẻm 3m , nhà 2 sẹc ,kết cấu trệt lửng hai lầu.
-
Phân khúc 5ty trong khu vực bds có giá 200tr/m2 sẽ có nhà như nào. Ví dụ: 5ty mua được nhà 17m2 hẻm 3m , nhà 2 sẹc, kết cấu : trệt 2 lầu.
Từ đây ta có thêm khung giá đất trung bình mỗi khu vực .
Dưới 100tr trên 100tr
Dưới 200tr trên 200tr
Một số bạn hỏi anh ơi giá đường đó m2 đất nhiêu anh ơi, xin thưa khó lòng trả lời đc lắm. Nó rất nhiều thông tin phía trên để cấu thành giá.
Muốn định giá gần đúng bạn phải thực hành liên tục so sánh liên tục các giá trị cấu thành giá, thì ở bất kỳ quận nào bạn cũng có thể định được giá.
CÁM ƠN CÁC BẠN ĐÃ ĐỌC BÀI.
..........By Phan Vi...........
