Chợ Việt Online

Share This Post

Thị trường địa ốc

Long Bình (Biên Hòa): Nguy cơ ‘trắng tay’ vì mua đất nông nghiệp để ở

Vị trí đắc địa, gần khu công nghiệp như Phước Tân và Hố Nai 3, giá chỉ 400 triệu đồng cho một nền có diện tích 110m2, rất phù hợp hợp cho công nhân sinh sống vừa thuận tiện cho đầu tư nhà ở cho thuê… nghe có vẻ rất hợp lý nhưng thực chất đây lại là lời chào mời của giới cò mồi, cấu kết với chủ đất tổ chức phân lô bán nền trên khu đất chuyên trồng cây lâu năm rộng 7.984,9m2 của ông Nguyễn Như Đổi tại tờ 49, thửa 2, khu phố 7, phường Long Bình, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Đáng nói khu đất nông nghiệp này lại chỉ cách tấm biển cảnh báo cấm san ủi, phân lô bán nền và xây dựng không phép của UBND phường Long Bình chưa đầy 100m nhưng qua miệng lưỡi cò môi giới thì khu đất trở nên vô cùng hấp dẫn, hút khách bởi hiện tại chỉ còn lại 10 nền trên tổng số 60 lô nền đã được cắm cọc đánh dấu. Vậy người mua sẽ phải hứng chịu hậu quả như thế nào nếu như cố tình phớt lờ cảnh báo của chính quyền?

Trước thực trạng phân lô bán nền diễn ra rầm rộ thời gian qua, UBND phường Long Bình đã đặt bảng cấm ở rất nhiều nơi trên địa bàn với nội dung: “Khu vực cấm san ủi – phân lô – mua bán đất, xây dựng trái phép dưới mọi hình thức. Mọi hành vi vi phạm sẽ bị xử lý không được bồi thường theo quy định pháp luật....”. Nhằm hạn chế tình trạng phân lô bán nền, sử dụng đất sai mục đích và xây dựng không phép. Tuy nhiên, tại một số khu đất cách biển cảnh báo không xa thì tình trạng san lấp tạo mặt bằng để lấy đất phân lô bán nền vẫn luôn công khai tiếp diễn. Có thể kể đến là khu đất trồng cây lâu năm rộng 7.984,9m2 thuộc tờ 49 thửa 2.

Khu phân lô thuộc tờ 49 thửa 2 chỉ cách bảng cảnh báo của UBND phường 100m

Khu phân lô thuộc tờ 49 thửa 2 chỉ cách bảng cảnh báo của UBND phường 100m

Khu phân lô thuộc tờ 49 thửa 2 chỉ cách bảng cảnh báo của UBND phường 100m

Khu phân lô thuộc tờ 49 thửa 2 chỉ cách bảng cảnh báo của UBND phường 100m

Qua tìm hiểu, khu đất rộng gần 8.000m2 kể trên do ông Nguyễn Như Đổi lầ chủ sử dụng, ông Đổi được cấp giấy có số phát hành CĐ159290 ngày 18/7/2016. Khu đất này ông Đổi nhận chuyển nhượng từ ông Trần Văn Trại vào tháng 10/2020. Theo ghi nhận, hiện khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng. Dựa vào con đường hiện hữu có sẵn, chủ đất kết hợp đầu nậu tại Long Bình đã phân khu đất thành 60 lô nền thông qua sơ đồ phân lô tự vẽ.

Đây là sơ đồ phân lô chủ đất tự vẽ

Đây là sơ đồ phân lô chủ đất tự vẽ

7.984,9m2 của ông Nguyễn Như Đổi thông qua sơ đồ phân lô hiện đã phân thành 60 lô nền

7.984,9m2 của ông Nguyễn Như Đổi thông qua sơ đồ phân lô hiện đã phân thành 60 lô nền

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Khu đất đã được san lấp tạo mặt bằng

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

Còn đây là con đường hiện hữu mà chủ đất dựa vào để phân lô

“Đến thời điểm hiện tại đã bán gần xong, chỉ còn lại hơn 10 lô, khi người mua có nhu cầu thì chủ đầu tư sẽ kéo điện và nước máy về vì điện, nước chỉ cách khu đất 500m còn không thì có thể dùng nước giếng để sinh hoạt. Nơi đây bao xây dựng, phù hợp cho công nhân ở vì gần 2 khu công nghiệp lớn là Phước Tân và Hố Nai 3”. Ông H. một cò đất đang phụ trách việc rao bán các lô nền của khu đất này cho biết.

Thông tin rao bán các lô nền của khu đất

Thông tin rao bán các lô nền của khu đất

Thông tin rao bán các lô nền của khu đất

Thông tin rao bán các lô nền của khu đất

Thông tin rao bán các lô nền của khu đất

Thông tin rao bán các lô nền của khu đất

Vị trí khoanh đỏ là những lô chưa được bán

Vị trí khoanh đỏ là những lô chưa được bán

Khi chúng tôi hỏi dò giá bán, ông H. cũng cho hay: “400 triệu/lô diện tích 110m2, nếu mua nhiều sẽ báo cho chủ đầu tư để được nhận ưu đãi”. Bằng một phép tính đơn giản ai cũng có thể nhẩm tính được lợi nhuận mà chủ đất thu về không hề nhỏ so với việc chuyển nhượng nguyên thửa cả ngàn m2 thì chỉ thu về vài trăm triệu đồng. Đây quả thực là miếng bánh thơm cho giới cò mồi mà chủ sử dụng đất lựa chọn để thu lời bất chính từ đất nông nghiệp.

Lợi nhuận của chủ đất và cò mồi đã có thể dễ dàng nhận ra nhưng đứng ở góc độ pháp luật thì cả người mua lẫn kẻ bán đều phải đối diện với nguy cơ trắng tay:

Xét về góc độ pháp luật, nếu chủ đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với diện tích trung bình 100m2 thì:

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, phân lô bán nền là một trong những hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản bắt buộc phải lập dự án; hoặc theo quy định tại Quyết định 22/2020/QĐ-UBND ngày 8/6/2020 của UBND tỉnh Đồng Nai về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai muốn tách thửa đất để chuyển nhượng thì buộc phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu. Nhưng điều quan trọng, để lập dự án bất động thì dự án này phải phù hợp với 3 loại quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị, còn để tách thửa thì phải tuân thủ diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp là 500m2 (tại đô thị). Đối chiếu với khu đất của ông Đổi, thì không thể tách theo Quyết định 22 và hiện tại khu đất đang quy hoạch đất rừng sản xuất nên cũng không thể lập dự án.

Do đó, khi mua phải những lô nền pháp lý không đảm bảo này người mua sẽ gánh chịu những hậu quả sau:

Về nguyên tắc hợp đồng giấy tay sẽ không được pháp luật công nhận vì không đảm bảo về mặt hình thức theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai. Vì thế, khi đất xảy ra tranh chấp, hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay sẽ không bảo vệ được cho người mua, người mua có khả năng mất trắng nếu bị kiện. Tòa án sẽ không chấp nhận là giao dịch hợp pháp nên có khả năng sẽ bị xem là giao dịch dân sự vô hiệu. Mà theo quy định tại Điều 127, Bộ Luật Dân sự 2015 thì một khi giao dịch dân sự đã bị tuyên vô hiệu thì các bên buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận cho nên thiệt hại luôn thuộc về người mua.

Cùng với đó, hiện tại khu đất này mục đích sử dụng vẫn là đất nông nghiệp: Đất trồng cây lâu năm, đang quy hoạch đất rừng sản xuất cây xanh tự nhiên nên không đủ điều kiện để được cấp phép xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 89 và Điều 93, Luật Xây dựng 2014. Nếu tin lời cò, chỉ dựa vào câu nói “bao xây dựng” để xây nhà thì một khi chính quyền mạnh tay xử lý ngoài bị xử phạt vi phạm hành chính từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng thì người xây nhà trái phép còn bị mất trắng khi bị cưỡng chế buộc tháo dỡ theo khoản 5 và điểm d, khoản 11, Điều 15,  Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Muốn tìm người bán để yêu cầu bồi thường cũng không có kết quả bởi mọi giao dịch đều bằng giấy tay thì lấy ai làm chứng

Thế nên để tránh rơi vào nghịch cảnh “tiền mất tật mang”, trước khi quyết định xuống tiền mua đất người mua tìm hiểu kỹ quy định pháp luật cũng như loại đất mình mua là đất gì, phải thật tỉnh táo để có thể thực hiện giấc mơ an cư.

Chia sẻ ngay

Chúng tôi vừa gửi cho bạn mật khẩu mới . Vào Mail để lấy mật khẩu nhé .
Chúc mừng ! Bạn đã đặt lại mật khẩu thành công.
Đổi mật khẩu thành công