Nguyên nhân chủ yếu vẫn là do giá đất lên quá nhanh ở một số nơi dẫn đến chủ nhà/đất hay cò sau khi nhận cọc, thấy người sau trả cao hơn rất nhiều người đặt cọc nên hoặc là chấp nhận hủy hợp đồng, nhận phạt cọc (thường là gấp đôi), hoặc kiếm lý do nào đó để phá hợp đồng, buộc người mua phải nhận cọc về hoặc tệ hơn là mất cọc.
Những lý do phá cọc có thể là: Sau khi ký, bịa chuyện: A chị ơi, A anh ơi, hôm qua sau khi bán miếng đất ấy cho chị xong, có thằng khác nó cũng mang giấy tờ gì ý đến tìm đến nói nó mới là chủ... a,b,c... giờ tính sao chị? Hoặc là bịa ra việc hàng xóm lấn chiếm, tranh chấp. Hoặc chủ hay cò đất tìm ra một lỗi trong hợp đồng, trong biên bản nhận cọc để nói rằng biên bản đó vô hiệu.
Tất cả nhằm gây hoang mang cho người mua nhà/đất để buộc họ phải chấp nhận bỏ hợp đồng, nhận cọc hay chấp nhận mất cọc để người bán hay cò đất giành lại quyền sở hữu, quyền môi giới khu đất đó, bán cho người khác với giá cao hơn.
Ở chiều ngược lại, có nhiều trường hợp mua xong do không lướt sóng được, vốn ít, sợ không đủ tiền mua hoặc sợ bị "chôn vốn" nên cũng chủ động tìm cách hủy hợp đồng, lấy lại cọc.
Có người sau khi cọc xong, hẹn thời gian giao dịch đến tận 1- 2 tháng, chủ yếu để "lướt sóng", nhưng "sóng" đã không đến như dự kiến và khả năng cao là thời gian dài nữa sẽ không bán được, thậm chí giá còn thấp hơn nhiều so với dự kiến nên cũng đã hốt hoảng tìm cách hủy vụ mua bán, rút lại cọc.
Thủ đoạn thường thấy là sẽ tìm ra lỗi trong giao kèo đặt cọc hay lỗi trong cam kết bàn giao. Đơn cử như bịa ra chuyện diện tích thực tế không đúng như trong giao kết đặt cọc hoặc cho rằng người bán đã giấu thông tin về tranh chấp, nguồn gốc đất…
Theo giới chuyên gia, để tránh trường hợp bị “bể cọc”, khi ký kết, làm giấy tờ giao kèo, giao cọc, cả hai bên người mua lẫn người bán phải đọc rất kỹ thông tin, kiểm tra tất cả trong tin trong hợp đồng.
Đối với người mua, phải kiểm tra nguồn gốc đất, chủ sở hữu đất có đúng trong như trong hợp đồng hay không. Nếu mua qua trung gian, người mua cũng phải xem giấy ủy quyền có hợp lệ hay không. Đồng thời, kiểm tra đầy đủ diện tích đất giao, một số giấy tờ liên quan như sổ đỏ có hợp lệ hay không;...
Sau khi kiểm tra thấy đầy đủ, người mua nên đặt cọc với số tiền cọc cao một chút để đảm bảo đối phương nếu hủy cọc sẽ thiệt hại lớn hơn là họ tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Thứ 3 là nếu thấy giao dịch, hợp đồng đó chắc chắn có lợi cho mình thì nhanh chóng trả tiền, chuyển khoản, hoàn tất giao dịch hợp đồng, trước thời hạn.
Còn đối với người bán, để tránh bị “bể cọc” nên thuê văn phòng luật sư, thừa phát phát lại để công chứng hợp đồng và các thông tin trong hợp đồng, nhằm tránh người mua “bể cọc” về sau.
