Sư Tử
Tản mạn về giá trị BĐS
Gần đây anh chị em hay nói là bđs "giá trị thực" nhưng cái giá trị thực này nghe có vẻ mơ hồ. Cái gì là giá trị thực hay giá trị thực là bao nhiêu?
Nên mình thấy nếu dùng từ chính xác thì nên gọi là "giá trị sàn" hay "giá trị sản xuất"
Vì chỉ cần là đất đai trong các loại đất được phép mua bán thì dĩ nhiên nó có giá trị của nó. Vấn đề giá trị bao nhiêu thôi. Chứ không có mảnh đất nào mà hoàn toàn vô giá trị cả. Nó không có giao dịch không có nghĩa là nó không có giá trị. Đơn giản chỉ vì giá của nó đang được set cao hơn tất cả mọi loại giá trị mà bản thân nó có hoặc người mua nó kỳ vọng mà thôi
Vậy theo khung hiểu của mình thì các loại giá trị có thể được tính như sau
--------
- Giá trị sàn - giá trị sản xuất tức giá trị mà miếng đất hay bđs đó có thể mang lại bởi chính nó
- Ta lấy ví dụ trên 2 loại đất phổ biến nhất là đất nông nghiệp và đất thổ cư
- Về đất nông nghiệp thì ta lấy loại cây phổ biến nhất của nước ta là cây lúa đi. 1 năm có 3 vụ lúa. Mỗi vụ thu lời khả quan là 15tr/hecta/vụ. Tức 45tr/năm. Tính theo thời gian sử dụng là 50 năm đi. Vậy miếng đất đó có thể thu lợi được 2 tỷ 250tr/50 năm. Nhưng tất nhiên không thể tính là nó có giá 2 tỷ 250 được. Do mình đã trả trước hẳn 50 năm rồi. Sau đó mới thu lại. Và thêm 1 cái quy tắc của sản xuất là nguyên liệu chính đầu vào không quá 30% thì miếng đất lúa đó có thể tạm định giá sàn là 675tr/hecta
- Về đất thổ cư, nhà thì ta tính theo dòng tiền phổ biến nhất là cho thuê nhà, đất. Vd 1 căn nhà 150m2 cho thuê được 5tr/tháng. Cũng theo công thức trên thì ta sẽ có giá là 900 triệu
------
- Giá trị tiềm năng
- Vẫn là 2 miếng đất trồng lúa và đất ở trên kia. Nhưng nếu nó ở gần đường, gần khu dân cư đông đúc hay sắp xây dựng hạ tầng gì đó. Và người ta mong là miếng đất đó tăng giá
- Điều này gọi là tiềm năng tăng giá vốn. Nếu cả bên mua và bên bán đều cho rằng miếng đất đó sẽ x3 trong 5 năm chẳng hạn
- Vậy lúc này giá đất nó sẽ = giá trị sàn +( giá trị lợi nhuận tiềm năng x 30%). Tức 675tr + ((( 675tx3)-675tr)x30%)= 1 tỷ 080tr
-------
- Giá trị sang tay - Hay có thể gọi là giá trị bơm thổi
Đây là cái ảnh hưởng lớn nhất tới giá đất những năm vừa qua
Tức vẫn tính theo những công thức như trên. Nhưng tại phần giá trị tiềm năng kỳ vọng có hẳn tới 3 người tin vào việc tăng giá x3
Khi đó miếng đất ban đầu có giá 1 tỷ 080tr. Chỉ cần sang tay thêm 2 người nữa và họ vẫn tin vào điều đó thì giá nó sẽ nhảy vọt lên thành 2 tỷ 764tr
----
Vấn đề lớn nhất của đất đai nó nằm ở đây. Trong 5 năm qua. 1 miếng đất mà mọi người "cho là tiềm năng" thì sang tay ít nhất phải 5 lần rồi.
Tức miếng đất ban đầu giá trị sản xuất của nó chỉ tầm 675tr nay nó đã là 11 tỷ 3 lận
- Bảo Lộc, Bảo Lâm là 1 ví dụ sinh động nhất. Những miếng đất nông nghiệp tại vị trí đẹp với đường xá đẹp giờ phải 800 cho đến hơn 1 tỷ đồng/xào
---------
Lúc này đây. Khi giá nó tăng tới mức độ không có cách sản xuất hay khai thác nào có thể bù đắp lại nó người ta mới bắt đầu giật mình
Khi này mọi người bắt đầu mất hẳn niềm tin tăng giá nữa vào thị trường đó. Lúc này người ta gọi là giá ảo, giá vượt giá trị thực
-----
Vậy để xác định được giá trị thực cần rất nhiều đánh giá qua các thời kỳ. Kể cả ước lượng trong tương lai
Lúc này người ta mong nó trở về giá trị "miếng đất có thể sản xuất ra được" và gọi nó là giá trị thực để mà mua
Nhưng làm sao mà được nữa. Nó đã sang tay biết bao nhiêu người rồi
----
Và hãy nhớ rằng. Để nó lên tới 11 tỷ 3 thì khúc giữa nó đã phải có rất nhiều bức tranh được vẽ ra rồi. Ví dụ như chuyển đổi thành đất để nghỉ dưỡng hay khai thác homestay gì gì đó. Họ cứ tính là lợi nhuận 500tr/năm rồi nghiễm nhiên đẩy nó lên tới mức 7 tỷ 5
Cũng được thôi. Nhưng tới đó có thể xem là đỉnh của giá trị sản xuất rồi. Nhưng không hiểu bằng 1 cách thần kỳ nào đó nó có thể nhảy vọt lên hơn 10 tỷ hoặc hàng vài chục tỷ đồng
--------
Vậy nên. Việc siết lại room tín dụng cũng là 1 cách để người ta tỉnh táo hơn sau cơn say quay cuồng với đất đai mà không thèm tính toán giá trị sản xuất sàn hay giá trị sản xuất đỉnh của nó.
Nhất Tiếu Sơn Trà