Dự án đúng nghĩa là dự án theo luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, luật đầu tư và chủ đầu tư là công ty có ngành nghề kinh doanh bất động sản, được các cơ quan nhà nước ghi với tên là dự án trong các giấy phép/văn bản chấp thuận (để phân biệt với hình thức phân lô bán nền dưới tư cách cá nhân mà mình sẽ trình bày ở bài sau).
Hiện nay các dự án chung cư, dự án nhà ở thấp tầng hoặc khu dân cư lớn, các dự án biệt thự hoặc condotel ven biển…đang thực hiện theo dạng này.
8 loại giấy phép lớn mà dự án BĐS nhất định phải có
Mặc dù dự án còn có nhiều thủ tục khác, nhưng 8 loại giấy phép lớn, cơ bản dưới đây bạn nhất định phải nắm rõ trước khi quyết định có nên xuống tiền đầu tư dự án hay không?
1. Quyết định chủ trương đầu tư
Đây được coi là “giấy khai sinh” ra dự án. Đây là chấp thuận về mặt chủ trương ban đầu của cơ quan nhà nước, làm cơ sở để nhà đầu tư tiến hành các thủ tục tiếp theo. Do hiện nay các khu đất phổ biến nhất là khu đất hỗn hợp (gồm nhiều loại đất như đất lúa, cây lâu năm, đất ở…) nên đây là loại giấy phép được ban hành.
Ngoài ra, có một số ít khu đất nhỏ đã có 100% đất ở thì cơ quan nhà nước sẽ ra văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư luôn. Nhìn vào văn bản này các bạn có thể biết công ty chủ đầu tư, mục tiêu cơ bản, một số thông tin cơ bản khác…
- Thời gian thực hiện thực tế: Khoảng một vài tháng. Do phải có nhiều ý kiến của các sở, ban ngành liên quan.
- Cơ quan ban hành: UBND tỉnh, thành phố.
2. Quyết định phê duyệt Quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 (đối với chung cư dưới 3 ha)
Đây là văn bản thể hiện các chỉ tiêu chi tiết của dự án như số lượng căn nhà, tầng cao tối đa, hệ số sử dụng đất, dân số, diện tích đường giao thông….ngoài quyết định, còn có thêm bản vẽ thể hiện mặt bằng dự án, nhưng thường chủ đầu tư chỉ cho khách hàng coi Quyết định.
Thời gian thực hiện: từ 3 tháng đến 1 năm. Ngoài ra, thông thường trên thực tế các chủ đầu tư có điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch hiện tại của nhà nước. Ví dụ mật độ xây dựng của nhà nước hiện tại cho khu vực dự án là 30%, nhưng chủ đầu tư muốn tăng lên 40% để có thể xây dựng được nhiều. Cho nên việc thực hiện thường mất nhiều thời gian.
Cơ quan ban hành: thường là UBND quận, huyện. Một số ít trường hợp là UBND tỉnh, thành phố.
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và sau đó là cấp sổ đất cho dự án
Tùy vào nguồn gốc của khu đất mà nhà nước ban hành quyết định giao (trường hợp dự án có đấu thầu, giải phóng mặt bằng), hoặc cho thuê (trường hợp với mục đích kinh doanh thương mại), hoặc nếu đất nguồn gốc là của chủ đầu tư thì cơ quan nhà nước sẽ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Đối với dự án nhà ở, trường hợp giao đất thì đó là có thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên do giao và cấp sổ ban đầu cho tổ chức, nên các bạn sẽ thấy có thời hạn (thường 50 năm) do luật đất đai. Nhưng yên tâm, khi xây dựng nhà và ra sổ cho khách hàng mua thì thời hạn sẽ là lâu dài. Còn nếu quyết định không phải là giao mà là cho thuê thì khi ra sổ cho khách hàng vẫn là có thời hạn.
Sau khi ra quyết định giao hoặc thuê, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Sở Tài nguyên sẽ cấp sổ cho dự án. Thường chủ đầu tư chỉ cho khách hàng coi sổ đất. Các bạn muốn biết nguồn gốc đất, đất được giao hay cho thuê hay đất của chủ đầu tư mua của người dân thì các bạn nhìn vào nguồn gốc ở trang thứ 2. Ở đó có nói căn cứ vào QĐ của UBND.
Thời gian thực hiện: thời gian thẩm định giá, hồ sơ để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường mất nhiều thời gian. Tùy thuộc từng trường hợp mà mất khoảng vài tháng, thậm chí hàng năm.
Cơ quan ban hành quyết định: UBND tỉnh, thành phố. Sổ đất là Sở Tài nguyên và Môi trường.
4. Quyết định công nhận chủ đầu tư và phê duyệt dự án đầu tư
Các quyết định này nhằm khẳng định dự án được chính thức công nhận chủ đầu tư và được phê duyệt dự án chính thức.
Thời gian thực hiện: khoảng vài tháng
Cơ quan ban hành: UBND tỉnh, thành phố
5. Giấy phép xây dựng
Như tên gọi, là loại giấy phép cho phép chủ đầu tư được xây dựng dự án. Giấy phép xây dựng thường được cấp cho 2 giai đoạn: phần hầm và phần thân nhà.
Tuy nhiên, theo luật xây dựng mới sắp có hiệu lực thì sẽ miễn giấy phép xây dựng đối với dự án đã có phê duyệt thiết kế thi công. Do đó sắp tới chủ đầu tư chỉ cần cho khách hàng coi văn bản phê duyệt thiết kế thi công.
Cơ quan ban hành: Sở xây dựng hoặc Bộ xây dựng.
Sau khi có được giấy phép này, chủ đầu tư mới được xây dựng. Tùy thuộc quy mô dự án, số lượng nhà thầu và năng lực… mà thời gian thi công lâu hay dài.
6. Văn bản đủ điều kiện được huy động vốn, ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai
Theo điều 55 luật kinh doanh bất động sản, thì sau khi chủ đầu tư có giấy phép xây dựng, đã xây xong phần móng đối với chung cư, đã hoàn thành phần hạ tầng dự án đối với dự án nhà ở thấp tầng hoặc dự án bất động sản khác, thì chủ đầu tư sẽ gửi hồ sơ tới Sở xây dựng để thông báo đủ điều kiện được ký hợp đồng mua bán hình thành trong tương lai.
Nói dễ hiểu là khi có văn bản thông báo đủ điều kiện này của Sở xây dựng, theo luật thì chủ đầu tư mới được quyền huy động vốn của khách hàng. Khi đó văn bản này, chủ đầu tư mới ra được hợp đồng mua bán (HĐMB).
Đó là lý do trước khi ra được HĐMB, chủ đầu tư phải ký các hợp đồng như giữ chỗ, đặt cọc, góp vốn…để huy động một số vốn trước.
Cho nên nếu muốn an toàn và đúng pháp luật thì bạn nên mua sau khi có văn bản này. Nhưng tuy vậy, vẫn chưa thực sự an toàn nếu không có văn bản số 7.
Cơ quan ban hành: Sở xây dựng
7. Thông báo bảo lãnh của ngân hàng
Theo Điều 56 của luật kinh doanh BĐS thì “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Do đó nhiều trường hợp cứ nghĩ có giấy phép xây dựng là đủ, mà quên mất văn bản này. Tầm quan trọng của văn bản này là nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở như cam kết với khách hàng trong HĐMB đã ký thì ngân hàng có trách nhiệm thực hiện hoàn tiền lại và bồi thường cho khách hàng.
Tuy vậy, trên thực tế dường như nhiều khách hàng và cả các Sale chưa từng nhìn văn bản này hoặc chưa phân biệt được các văn bản về tín dụng của ngân hàng trong quá trình thực hiện dự án. Do đó bị nhầm lẫn văn bản bảo lãnh này với cam kết/chấp thuận tài trợ vốn cho dự án (để chủ đầu tư xây dựng dự án).
Hai loại văn bản này khác nhau về ý nghĩa. Một loại để cam kết/cung cấp vốn cho chủ đầu tư xây dựng dự án. Còn một loại để cam kết, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng ký HĐMB.
Loại bảo lãnh này cũng khác với việc ngân hàng cho người mua nhà được vay tiền mua nhà dựa trên hồ sơ chứng minh thu nhập, thế chấp chính căn hộ mua bán.
Để có được bảo lãnh này, thủ tục thông thường là chủ đầu tư phải ký hợp đồng về việc bảo lãnh bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai với ngân hàng. Sau đó dựa theo danh sách các khách hàng đã ký HĐMB cần được bảo lãnh, ngân hàng sẽ phát thư bảo lãnh đối với từng khách hàng.
8. Giấy tờ về nghiệm thu dự án và đưa vào sử dụng
Sau khi xây dựng xong dự án, theo quy định chủ đầu tư phải nghiệm thu với nhà thầu, và gửi hồ sơ lên cơ quan nhà nước để xuống kiểm tra nghiệm thu, đưa vào sử dụng. Việc nghiệm thu bao gồm nhiều hạng mục, trong đó có cả PCCC.
Theo quy định sau khi được nghiệm thu đưa vào sử dụng thì chủ đầu tư mới được bàn giao cho khách hàng vào ở. Nhưng trên thực tế nhiều khi khách hàng vào ở xong chủ đầu tư mới nghiệm thu. Mà khi xuống nghiệm thu cơ quan nhà nước thấy chủ đầu tư xây dựng không đúng thiết kế. Thế là chưa nghiệm thu. Chủ đầu tư biết trước, nên cho khách hàng vào ở trước để đưa vào tình thế đã rồi.
Như vậy thông qua các bước và xem giấy tờ pháp lý dự án, các bạn sẽ nắm thêm:
- Biết mình mua, giao dịch ở giai đoạn nào của dự án. Giao dịch càng sớm thì đồng nghĩa việc hoàn thành dự án và nhận nhà càng xa, rủi ro cũng nhiều hơn, và ngược lại.
- Nhưng đổi lại, giao dịch giai đoạn sớm thì thường rẻ. Tùy vào mục đích và sự ưu tiên của bạn (an toàn hay sinh lợi, cần nhận nhà sớm không, nhiều tiền hay không…) mà bạn chọn thời điểm nhảy vào.
Việc về đích của dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố cả khách quan lẫn chủ quan. Một dự án triển khai trước chưa chắc đã về đích trước dự án triển khai sau (hết vốn, sai phạm bị đình chỉ xây dựng, xây dựng chậm chạp, tranh chấp nội bộ…).
- Hiểu thêm về chủ đầu tư: chủ đầu tư trên giấy tờ là công ty nào. Sale nói dự án này của chủ đầu tư lớn, nhưng xem giấy tờ mình biết chủ đầu tư trên pháp lý lại là của một công ty nào đó mới được khai sinh (thường là công ty con của tập đoàn hoặc do các cổ đông tập đoàn đó thành lập). Dự án mà bán ở giai đoạn rất sớm thì có thể chủ đầu tư yếu về tài chính hoặc làm nhiều dự án cần tiền nên huy động sớm. Chủ đầu tư có quan hệ mạnh và thực lực mạnh hay không (tiến độ làm pháp lý nhanh hay chậm).
- Biết chủ đầu tư có làm đúng giấy phép và độ rủi ro như thế nào: Nguyên tắc thông thường thì phải có giấy phép xây dựng rồi thì chủ đầu tư mới triển khai xây dựng chứ. Nhưng thỉnh thoảng chưa chắc, vẫn có những trường hợp “vượt rào”.
Nếu chủ đầu tư chưa cung cấp được giấy phép xây dựng mà trên thực tế thấy họ đã xây dựng rầm rộ thì cũng nên hồi hộp là vừa. Quyết định phê duyệt dự án và giấy phép xây dựng cho phép xây 20 tầng mà đếm thấy họ xây 22 tầng mà cái mình mua ngay tầng 22 thì cũng nên lo lắng là vừa.
- Biết thêm các đơn vị liên quan tới dự án như đơn vị thiết kế, đơn vị thi công…. Vì trong 1 số giấy phép có thể hiện những đơn vị này (thiết kế cơ sở, thiết kế thi công, 1/500).
