An Viễn (Trảng Bom – Đồng Nai): Miệng lười ‘cò môi giới đất’ liệu có đáng tin?

Theo tìm hiểu của người viết về khu phân lô rộng 36.817m2 tại tờ 6 trong đó gồm các thửa với các chủ sử dụng lần lượt như sau: Đỗ Thị Phương Thanh chủ sử dụng các thửa 118 (5030m2), 2030 (3189m2); Bà Nguyễn Thị Cậy chủ sử dụng thửa 2091 (1515,9m2); Ông Đinh Công Minh chủ sử dụng thửa  2230 (diện tích 1078,8m2 nay ông Minh mới tách thành 03 thửa là 2369, 2370, 2371) và thửa 2098 (1396m2); Thửa 2090 (1067,6m2) hiện do ông Lê Tất Phước đứng tên; Thửa 2092 (1104,9m2) và thửa 2232 (1011,7m2) do ông Đinh Công Hưng đứng tên chủ sử dụng; Ông Lê Văn Lộc là chủ sử dụng thửa 2093 (1606,3m2); Chủ sử dụng thửa 2094 (1676,9m2) là bà Phạm Thị Nga; Chủ sử dụng thửa 2095 (1430,9m2) là ông Nguyễn Chung Hiếu; Bà Lê Thị Linh Phương đứng tên thửa 2096 (1471,6m2); Bà Triệu Thị Huyền đứng tên 02 thửa là 2097 (1060,9m2) và 2231 (1117,1m2); Ông Nguyễn Tiến Cung đứng tên chủ sử dụng thửa 2233 (1396,3m2); Chủ sử dụng thửa 2234 (1314,3m2 là bà Nguyễn Thị Kha; Chủ sử dụng thửa 2235 (1061,1m2) là ông Ninh Xuân Tài; Bà Nguyễn Thị Ngọc Hân đứng tên chủ sử dụng thửa 2236 (1232,1m2); Bà Phạm Thị Nga đứng tên chủ sử dụng thửa 2237 (1052,1m2); Thửa 2238 (2214,8m2) do ông Nguyễn Văn Đức đứng tên. Bên cạnh đó còn các thửa 1846 (622,8m2), 1847 (500m2), 1848 (500m2), 1849 (500m2), 1850 (500m2), 1851 (500m2), 1852 (500m2), 1853 (562,5m2) hiện do bà Trịnh Thị Hà và ông Nguyễn Văn Tuyến cùng đứng tên chủ sử dụng.

Qua quan sát thực tế, hiện tại khu đất đã được cắm cọc phân lô khắp nơi. Tại một phần diện tích các thửa 118, 2090, 2091, 2092, 2093, 2094, 2095, 2096, 2097, 2098, 2230, 2231, 2232, 2233, 2234, 2235, 2236, 2237, 2238 chủ sử dụng đang tiến hành làm hạ tầng. Cụ thể là đường đã được rải đá mi rộng khoảng 6m, bên cạnh đó hạ tầng về điện, cống nước thoát cũng đã được lắp đặt và gần như hoàn thiện tại thửa 118 còn trên một phần diện tích các thửa 2090, 2091, 2092, 2093, 2094, 2095, 2096, 2097, 2098, 2230, 2231, 2232, 2233, 2234, 2235, 2236, 2237, 2238 các chủ sử dụng cũng đã cho san lấp, tạo mặt bằng đường rộng hơn 6m, và trồng trụ kéo điện dọc theo các thửa này để kết nối toàn bộ khu đất kể trên. Trong khi cả khu đất đều là đất nông nghiệp: Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất và đất trồng cây hàng năm khác.

Hiện tại các cò đất vẫn đang mở bán công khai hàng ngày tại căn chòi lá ở thửa 118.

Miệng lưỡi “cò” có đáng để tin

Tiếp tục trong vai những người có nhu cầu mua đất nền để đầu tư chúng tôi được những nhân viên môi giới bất động sản nơi đây nhiệt tình chào mời về khu đất thông qua bảng giá và sơ đồ phân lô mà các chủ đất tự vẽ, hiện tại khu đất đang mở bán các lô nền ở những thửa 118, 2029, 2369, 2370, và 2371. Nếu mới nhìn qua sơ đồ phân lô mà không tìm hiểu kĩ thì nhiều người sẽ lầm tưởng đây là sơ đồ của một dự án khu dân cư thực sự nào đó, bởi chủ sử dụng phân chia các lô nền đất nông nghiệp thành các Block A và Block C với nhiều mức giá giao dịch.

Thắc mắc về giá bán chúng tôi được một cò đất nhanh nhảu trả lời: “giá bên em hiện tại dao động trong khoảng 300 triệu đồng – 1,3 tỷ đồng/nền, nếu anh chị mua nhiều để đầu tư bên em sẽ để lại với giá ưu đãi.”

Tiếp tục băn khoăn về tính pháp lý, nhân viên môi giới liền xua tay và ra sức thuyết phục: “Ở đây bao xây dựng nên anh chị cứ yên tâm, không dễ gì mua được các thửa đất nền giá vừa rẻ mà dễ xây dựng như khu này đâu, anh chị cứ xem qua, mấy khu kia xây xong chính quyền cưỡng chế phá bỏ hết rồi kìa. Tuy là mua bán giấy tay sổ chung nhưng một thời gian nữa sẽ ra sổ được vì đất ở đây đã quy hoạch đất ở hết rồi, này là em nói thật chị xem sơ đồ nè bán sắp hết rồi chỉ còn vài lô nữa thôi” vừa nói người môi giới vừa chỉ vào hạ tầng tại thửa 118 và sơ đồ phân lô để minh chứng.

Tuy nhiên, những lời cò đất nói là không khả thi bởi:

Thứ nhất, “bao xây dựng” chỉ là câu cửa miệng hay còn gọi là thần chú của giới cò mồi để thuyết phục khách hàng, bao xây dựng chỉ có tác dụng trong khoảng thời gian ngắn cụ thể là đến khi bán hết đất vì sau khi bán xong nếu chính quyền mạnh tay xử lý vấn nạn phân lô bán nền trái phép thì người mua sẽ ôm trọn quả đắng bị phạt tiền từ 10 – 30 triệu đồng và bị cưỡng chế buộc khôi phục tình trạng ban đầu đối với trường hợp đã xây dựng nhà trái phép theo quy định tại Điều 15, Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ về quy định xử phạt vi phạm hành chính hoạt động đầu tư xây dựng… Trong khi đó người bán đã kịp ôm tiền bỏ trốn.

Thứ hai, khu đất kể trên hiện vẫn đang quy hoạch đất trồng cây lâu năm chỉ có một số thửa 1846, 1847, một phần thửa 118 và 1848 mới quy hoạch đất ở nông thôn chứ không quy hoạch toàn bộ đất ở như lời cò tại nơi đây giới thiệu, cho nên không đủ điều kiện để được cấp phép xây dựng theo quy định tại khoản 2, Điều 91, Luật Xây dựng, vì không phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

Thứ ba, mua đất giấy tay hậu quả người mua lãnh đủ vì: Về nguyên tắc chỉ có thể chuyển nhượng QSDĐ khi có đủ giấy tờ pháp lý về QSDĐ cụ thể là giấy chứng nhận QSDĐ (theo quy định tại Điều 188, Luật Đất đai 2013) và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực (theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai). Cho nên, những hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay trong trường hợp này đã không đảm bảo về mặt hình thức hợp đồng cho nên sẽ không được pháp luật công nhận, bảo vệ. Như vậy khi đất xảy ra tranh chấp, hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay sẽ không bảo vệ được cho người mua, người mua có khả năng mất trắng nếu bị kiện. Tòa án sẽ không chấp nhận là giao dịch hợp pháp nên có khả năng sẽ bị xem là giao dịch dân sự vô hiệu. Mà theo quy định tại Điều 127, Bộ Luật Dân sự 2015 thì một khi giao dịch dân sự đã bị tuyên vô hiệu thì các bên buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận cho nên thiệt hại luôn thuộc về người mua.