Bán “lúa non” LDG Group có vi phạm pháp luật?

Được quảng cáo là dự án Khu đô thị thương mại Viva Park nhưng trên thực tế, dự án có tên chính thức là dự án Khu dân cư Tân Thịnh, hay dự án Khu dân cư 18,22 ha do Công ty Cổ phần Đầu tư LDG (LDG Group) làm chủ đầu tư. Loại hình: Nhà phố và biệt thự song lập xây sẵn với 680 căn (trong đó có 482 căn nhà phố liên kế và 189 căn biệt thự song lập). Tổng vốn đầu tư 1000 tỷ đồng với thời gian bàn giao: Tháng 12/2018. Thời hạn sở hữu lâu dài…(Đây là lời giới thiệu trên trang website chính thức của dự án có tên ldggroup.vn).

Theo tìm hiểu thì dự án Khu dân cư Tân Thịnh mới chỉ được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 theo Quyết định số 1644/QĐ-UBND tỉnh Đồng Nai ngày 15/5/2018. Nhưng đến tận 6/4/2020, mới được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng 12,71 ha đất lúa sang đất phi nông nghiệp tại văn bản số 399/TTG-NN. Đồng thời mới chỉ được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường tại Quyết định số 3901/QĐ-UBND vào ngày 6/11/2018. Ngày 22/7/2020 dự án đang được Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai lập tờ trình số 3678/TTr-SXD về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500.

Đến thời điểm hiện tại tháng 8/2020 dự án nêu trên vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan, đặc biệt là chưa được cấp phép xây dựng. Nhưng chủ đầu tư đã xây dựng hoàn thiện 6 dãy nhà phố, đang tiếp tục xây dựng thêm nhiều dãy nhà phố mới. Không những thế hạ tầng về đường đi, vỉa hè, hệ thống nước thoát, hệ thống điện âm cũng đã được xây dựng gần như hoàn chỉnh… Theo một số nhân viên môi giới bất động sản thì dự án nêu trên đã được bán xong khoảng 60%, thậm chí đã có người dân vào ở.

Vậy hành vi của chủ đầu tư dự án mà ở đây là Công ty Cổ phần Đầu tư LDG (LDG Group) có được coi là hành vi “bán lúa non” hay không? Và hành vị này của Công ty Cổ phần Đầu tư LDG (LDG Group) có vi phạm pháp luật?

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014:

Tại khoản 1, Điều 9 có quy định điều kiện để nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện sau:

“a) …..Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.”

Và tại Điều 55 cũng có quy định điều kiện để Bất động sản hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh như sau:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”

Đối chiếu với dự án Khu dân cư Tân Thịnh thì hiện tại dự án này chưa đủ điều kiện để kinh doanh nhà ở. Tức là dự án chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án chưa đầy đủ, đặc biệt chưa có giấy phép xây dựng nên chưa thể có giấy tờ nghiệm thu việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Cho nên việc bán “lúa non” của dự án KDC Tân Thịnh là trái quy định pháp luật về kinh doanh Bất động sản.

Xử lý vi phạm:

Theo quy định tại điểm a, khoản 3 và điểm h, khoản 6, Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác chế biến, xây dựng không phép, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở. Thì hành vi của Công ty LDG sẽ bị xử lý như sau:

“3. Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;.....

6. Biện pháp khắc phục hậu quả:

h) Buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm c, điểm d khoản 3 Điều này;”