Cụ thể vào thời điểm năm 1998, UBND tỉnh Đồng Nai có tờ trình đề xuất Thủ tướng Chính phủ cho Công ty TNHH Thương Mại Hùng Đại Dương (Công ty Hùng Đại Dương) thuê 10.941,5m2 đất tại vị trí nói trên để đầu tư xây dựng Nhà máy sản xuất đá Granite. Ngay sau đó Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho Công ty Hùng Đại dương thuê đất làm nhà máy sản xuất đá Granite với thời hạn 20 năm kể từ ngày ký quyết định cho thuê đất (đến ngày 20/5/2018)
Quyết định cho thuê đất có thời hạn của Thủ tướng Chính phủ
Thời điểm đó Sở TN&MT đã ký hợp đồng thuê đất số 79/HĐ.TĐtrn ngày 21/7/1998 với Công ty TNHH Thương Mại Hùng Đại Dương; ký HĐ thuê đất số 58/HĐTĐ ngày 11/12/2009 với Công ty CP Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương sau khi doanh nghiệp này chuyển đổi thành công ty cổ phần; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số CI 528281, ký ngày 14/09/2017 cho Công ty Hùng Đại Dương; tài sản gắn liền với đất được công nhận là Nhà máy sản xuất đá Granite và các công trình phụ trợ.
Do nằm trong chủ trương di dời cơ sở sản xuất ra khỏi TP Biên Hòa, theo đề nghị của Công ty Hùng Đại Dương, ngày 1/4/2010 UBND tỉnh Đồng Nai có văn bản chấp thuận chủ trương và thỏa thuận địa điểm cho Công ty Hùng Đại Dương lập thủ tục đầu tư dự án Trung tâm dịch vụ Văn phòng - Căn hộ thương mại tại phường Long Bình Tân, TP Biên Hòa với diện tích 10.941,5 m2. Sau đó Công ty Hùng Đại Dương được UBND tỉnh Đồng Nai gia hạn thời hạn thỏa thuận địa điểm thực hiện dự án đến ngày 1/4/2013.
Mọi việc vẫn đang đúng thủ tục và quy trình cho đến khi Công ty Hùng Đại Dương được chấp thuận chủ trương và thỏa thuận địa điểm đầu tư và đã thực hiện các thủ tục triển khai dự án. Tuy nhiên, do đánh giá việc đầu tư dự án Trung tâm dịch vụ Văn phòng - Căn hộ thương mại không đạt hiệu quả, Công ty Hùng Đại Dương đã kiến nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án từ xây dựng Văn phòng và Chung cư thương mại thành đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng để phù hợp với nhu cầu sử dụng của khách hàng.
Tại sao khu đất vẫn đang thuộc sự quản lý của nhà nước cho doanh nghiệp thuê có thời hạn lại được "bẻ lái" phê duyệt chủ trương đầu tư khu dân cư? Mà không cần phải trải qua các trình tự pháp lý khác như đấu giá hoặc đấu thầu dự án?
Được biết ngày 9/8/2018, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định chấp thuận cho Công ty Hùng Đại Dương thực hiện dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại khu đất nói trên; ngày 10/10/2018 Sở Xây dựng cấp Giấy phép quy hoạch và có văn bản thẩm định thiết kế cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án cho Công ty Hùng Đại Dương.
Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư
Đến ngày 11/3/2019, Công ty Hùng Đại Dương có văn bản kiến nghị UBND tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại vị trí nói trên.
Quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất
Lý giải cho việc chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Công ty Hùng Đại Dương, Sở TN&MT cho biết: Do pháp luật đất đai chưa có quy định cụ thể đối với việc doanh nghiệp đang sử dụng đất theo hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm, nay có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án Khu dân cư theo quy hoạch, UBND tỉnh Đồng Nai đã có văn bản giao Sở TNMT xin ý kiến hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai để xử lý kiến nghị của Công ty Hùng Đại Dương. Ngày 23/6/2019, Tổng cục Quản lý đất đai đã có văn bản trả lời về việc thực hiện dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại phường Long Bình Tân, TP Biên Hòa, thông qua văn bản này Tổng cục Quản lý đất đai khẳng định nội dung: "Căn cứ vào quy định pháp luật nêu trên thì trường hợp không phải di dời nhà máy, Công ty Hùng Đại Dương được xem xét gia hạn sử dụng đất. Do phải di dời nhà máy ra khỏi khu vực nội đô, Công ty đã được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận dự án Khu dân cư trước ngày 1/7/2014. Theo đó, đối với trường hợp Công ty Hùng Đại Dương thì UBND tỉnh Đồng Nai thực hiện việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và không phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất; Công ty Hùng Đại Dương phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định".
Không biết Tổng cục Quản lý đất đai đã căn cứ vào đâu để trả lời như vậy, khi mà trước ngày 1/7/2014, UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương cho Công ty Hùng Đại Dương thực hiện dự án Trung tâm dịch vụ Văn phòng - Căn hộ thương mại đâu phải dự án Khu dân cư. Tại sao lại căn cứ vào quyết định chủ trương của dự án trước đó đã được đánh giá không hiệu quả để bỏ qua trình tự pháp lý đối với một dự án khác?
Thông báo kiểm tra hiện trạng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai
Sau khi nhận được hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai UBND tỉnh đã có văn bản giao Sở TNMT nghiên cứu, rà soát hồ sơ để tham mưu cho UBND tỉnh giải quyết hồ sơ đất đai của Công ty Hùng Đại Dương. Theo đó Sở TNMT một lần nữa khẳng định, Công ty Hùng Đại Dương được Thủ tướng Chính phủ cho thuê đất thực hiện dự án Nhà máy sản xuất đá Granite, do vậy để có cơ sở đề xuất UBND tỉnh cho phép công ty chuyển mục đích sử dụng đất, Sở TNMT lại có văn bản xin hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai việc UBND tỉnh có phải báo cáo Thủ tướng cho phép điều chỉnh Quyết định số 428/QĐ-TTg ngày 20/5/1998 của Thủ tướng Chính phủ theo quy định tại Khoản 62, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ hay không?
Phúc đáp lại văn bản này ngày 1/7/2019 Tổng cục Quản lý đất đai đã có văn bản nêu ý kiến như sau: "UBND tỉnh Đồng Nai đã chấp thuận dự án đầu tư mới theo quy hoạch được cấp thẩm quyền phê duyệt mà không phải tiếp tục thực hiện dự án xây dựng Nhà máy sản xuất đá Granite theo Quyết định số 428/QĐ-TTg ngày 20/5/1998 của Thủ tướng Chính phủ. Chính vì vậy, việc thực hiện dự án Khu dân cư phường Long Bình Tân không thuộc trường hợp phải thực hiện việc điều chỉnh quyết định cho thuê đất của Thủ tướng Chính phủ theo quy định tại Điều 101 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 62, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ- CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ)".
Có thể thấy khu đất có diện tích gần 11.000m2, được nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất có thời hạn, trải qua xoay vần của nhiều văn bản đã hợp thức hóa thành dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại phường Long Bình Tân, thành phố Biên Hòa, có tên thương mại là dự án Khu đô thị- thương mại Diamond City do Công ty Hùng Đại Dương là chủ đầu tư đang được các sàn giao dịch được giới thiệu rầm rộ với những thông tin hấp dẫn như sau:
Dự án Diamond City Biên Hòa có vị trí nằm ở khu trung tâm với nhiều tiện ích đi kèm, nằm đường Nguyễn Văn Tỏ, phường Long Bình Tân (Tp. Biên Hòa) cạnh khu dân cư hiện hữu. Dự án có tổng diện tích 11.000m2 với 67 nền liên kế có diện tích từ 62m2-139m2/nền, đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng với hạ tầng hoàn thiện 100%, điện âm, nước máy...
Kèm theo đó là những tiện ích khó cưỡng đối với không ít nhà đầu tư như: Dự án DIAMOND CITY Biên Hòa có vị trí nằm ở khu trung tâm với nhiều tiện ích đi kèm, nằm đường Nguyễn Văn Tỏ, phường Long Bình Tân (TP. Biên Hòa) cạnh khu dân cư hiện hữu. Dự án có tổng diện tích: 11.000m2 với 67 nền liên kế có diện tích từ 62m2-139m2/nền, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng với hạ tầng hoàn thiện 100%, điện âm, nước máy.
Dự án do Công ty CPĐT-DVTM Địa ốc Cenland được chính thức mở bán từ tháng 4- 2021.
Nhờ “cú lột xác” ngoạn mục của Đồng Nai, đặc biệt là TP. Biên Hòa. Cư dân sở hữu đất nền tại Khu đô thị thương mại Diamond City còn được tận hưởng chất lượng cuộc sống đầy đủ. Tiện ích ngoại khu hiện đại ngay hiên nhà, cách chỉ vài phút đi xe và không thua kém gì khu vực trung tâm Sài Gòn:
- Du lịch tham quan: KDL Giang Điền, KDL Cù Lao Phố, KDL Sơn Tiên, KDL Suối Tiên
- Kinh tế: Khu công nghệ cao Quận 9, KCN Biên Hòa, KCN Amata, KCN Bắc Sơn, KCN Hố Nai…
- Giải trí – Mua sắm: Sân Golf Long Thành – Top 10 sân golf hàng đầu Việt Nam, rạp chiếu phim CGV, rạp chiếu phim Lotte, BigC Đồng Nai, chợ Long Bình Tân, Vincom Plaza, công viên Biên Hùng,…
- Ẩm thực: nhà hàng, quán cafe, các quán ăn xung quanh,…
- Giáo dục: Làng Đại học Quốc Gia, trường Tiểu học Long Bình Tân, THPT Nguyễn Hữu Cảnh, Đại học Mở, hệ thống các trung tâm ngoại ngữ,…
- Y tế: Bệnh viện Quốc tế Shing Mark, bệnh viện Ung Bướu cs2, phòng khám đa khoa Tân Long, hệ thống các nhà thuốc lớn,…
- Giao thông: Bến xe miền Đông mới, Sân bay Long Thành, cảng Đồng Nai,…”
Vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ việc Thủ tướng Chính phủ cho thuê đất để làm nhà máy. Nay doanh nghiệp xin chuyển mục đích sử dụng đất và tự mình đầu tư tự án Khu dân cư trên đất đã thuê mà không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất có đúng luật hay không? UBND tỉnh Đồng Nai đã căn cứ vào đâu để quyết định cho Công ty Hùng Đại Dương thực hiện dự án mà không cần thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án?
Trước đó Sở KH&ĐT tỉnh Đồng Nai có văn bản nếu ý kiến: “Luật Đất đai chưa có quy định cụ thể về trường hợp các tổ chức kinh tế sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm được tự đầu tư trên đất theo hình thức chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.”
Theo chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ cho Công ty Hùng Đại dương thuê đất làm nhà máy sản xuất đá Granite với thời hạn 20 năm kể từ ngày ký quyết định cho thuê đất (đến ngày 20/5/2018), trong quyết định cho thuê đất của Thủ tướng chính phủ không có điều khoản quy định về việc gia hạn quyền sử dụng đất. Theo Điểm d, Khoản 1 và Điểm d, Khoản 2 Điều 65 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ Quyết định cho thuê đất đối với trường hợp đất được Nhà nước cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn là trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật. Như vậy, trường hợp của công ty Hùng Đại Dương được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho thuê đất thông qua Quyết định cho thuê đất số 428/QĐ-TTg ngày 20/3/1998, sau khi hết thời hạn cho thuê đất theo quyết định (kể từ ngày 20/3/1998 đến ngày 20/3/2018) thì Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi đất.
Đối với trường hợp công ty Hùng Đại Dương muốn tiếp tục sử dụng đất để đầu tư dự án khu dân cư trên diện tích khu đất trên thì lúc này Nhà nước phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (đối với thửa đất 54 tờ 36 tại phường Long Bình Tân) theo quy định pháp luật đất đai. Bởi lẽ, dự án Khu dân cư về bản chất là việc bố trí diện một diện tích đất sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thông qua dự án (mục đích thương mại), theo Khoản 8, Điều 3 Luật Nhà ở 2014 giải thích khái niệm Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định. Khi lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng nhà ở (dự án khu dân cư), căn cứ Khoản 2, Điều 22 Luật Nhà ở 2014 quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đối với trường hợp, nếu UBND tỉnh Đồng Nai căn cứ theo văn bản số 517/TCQLĐĐ-CKTPTQĐ ngày 26/3/2019 và văn bản số 1190/TCQLĐĐ ngày 01/07/2019 của Tổng cục Đất đai để cho phép công ty Hùng Đại Dương được chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ việc thực hiện dự án Khu dân theo quy hoạch tại phường Long Bình Tân là trái quy định của pháp luật đất đai. Bởi vì, theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định có 02 căn cứ để Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể là căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Mặt khác, văn bản của Tổng cục Quản lý Đất đai không phải là văn bản quy phạm pháp luật theo quy định tại Điều 4, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015, nên việc căn cứ văn bản này để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là trái quy định pháp luật.
Qua đó, việc UBND tỉnh Đồng Nai không thu hồi đất của công ty Hùng Đại Dương sau khi hết thời hạn sử dụng đất, cho phép công ty Hùng Đại Dương được phép chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại phường Long Bình Tân không thông hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư là vi phạm quy định của pháp luật đất đai, nhà ở,… chưa kể việc các vi phạm này đã gây thất thoát ngân sách của nhà nước tại địa phương.
Đến thời điểm hiện tại toàn bộ khu đất 10.941,5m2 thuộc tờ bản đồ 36 thửa đât số 54 tại Khu phố Long Điềm, phường Long Bình Tân, Tp. Biên Hòa đã được công ty CP Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương đầu tư xây dựng hạ tầng gồm: 4 đoạn đường nhựa với bề ngang mặt đường rộng khoảng 6m, hai bên đường có vỉa hè (mỗi bên rộng khoảng 2m). Các đoạn đường này được liên kết với nhau, đấu nối đồng bộ với đường hiện hữu tại Khu phố Long Điềm (Hẻm 48, đường Nguyễn Văn Tỏ). Đầu mỗi đoạn đường đã được công ty Hùng Đại Dương cắm bảng tên. Về hạ tầng điện, trong khu đất đã có một Trạm biến áp, trên các vỉa hè công ty Hùng Đại Dương đã lắp đặt hệ thống điện âm, trồng cây xanh với các khoảng cách bằng nhau tạo cảnh quan.
Khu đất này hiện nay đã được phân chia thành từng lô nền nhỏ, đã được cấp GCNQSDĐ. Cụ thể, dự án Khu dân cư theo quy hoạch với quy mô diện tích 10.941,5m2 được phân chia thành 67 lô đất nền với tổng diện tích là 6511m2 (đất ở), 67 lô đất này hiện đã được cấp GCNQSDĐ. Diện tích 4430,5m2 còn lại được bố trí sử dụng cho các mục đích đất công cộng dịch vụ, đất cây xanh, thể dục thể thao, đất giao thông. 67 lô đất (tương ứng 6.511m2) này đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai ban hành Thông báo số 326/TB-STNMT ngày 09/11/2020 kèm theo Danh sách các thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng (Dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại phường Long Bình Tân, thành phố Biên Hòa của Công ty Cổ phần Thương mại và Sản Xuất Hùng Đại Dương).
Theo giá bán từ Công ty CPĐT-DVTM Địa ốc Cenland giới thiệu trên thị trường từ tháng 4/2021, với mỗi mét vuông đất tại dự án Khu đô thị thương mại Diamond City được bán với giá 28 triệu đồng/m2. Dựa theo giá bán này, với 67 lô nền tương ứng với 6.511m2 thì tổng số tiền mà chủ đầu tư thu về từ việc bán sản phẩm lô nền là 6.511m2 nhân với giá 28.000.000đ/m2 sẽ cho ra số tiền 182.308.000.000 đồng (182,308 tỷ đồng).
Tổng vốn đầu tư (chi phí đầu tư) dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại phường Long Bình Tân (Khu dân cư Diamond City) mà chủ đầu tư_công ty CP Thương mại và Sản xuất Hùng Đại Dương phải bỏ ra là 67.741.120.000 đồng (theo Quyết định chủ trương đầu tư ngày 09/8/2018). Trong đó, tiền nộp vào ngân sách nhà nước là 47.727.620.999 đồng, chi phi khác là 20.013.499.001 đồng.
Như vậy, với diện tích hơn 01 ha được sử dụng để làm dự án Khu dân cư theo quy hoạch tại phường Long Bình Tân thì công ty Hùng Đại Dương thu về lợi nhuận (bao gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp) là 182.308.000.000 đồng (doanh thu) trừ 67.741.120.000 đồng (chi phí đầu tư) bằng 114.566.880.000 đồng (hơn 114 tỷ đồng). Một nguồn lợi khổng lồ đã chảy vào túi doanh nghiệp gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Một số hình ảnh thực tế tại dự án:
Lối vào dự án Daimond city
Hình ảnh thực tế tại dự án
Khuôn viên dự án nhìn từ trên cao
Biển tên đường trong dự án của Công ty hùng Đại Dương
Sơ đồ phân lô
