Tuy nhiên nếu chỉ nhìn vào tương lai có lẽ chúng ta sẽ không thể mường tượng rõ hết các vấn đề khác biệt, tại sao khác biệt hay sẽ khác biệt ở đâu. Nên chúng ta thử quay về những kỳ trước 1 chút
( Có 1 số thứ mình tổng hợp từ nghiên cứu dữ liệu để lại chứ không trực tiếp trải qua nên có thể thông tin sẽ có sự sai lệch. Mời anh chị em bổ sung)
--------
Còn nhớ hồi 2006 - 2007 gì đó mình hay mua báo giấy của Thanh Niên, Tuổi Trẻ, Công An hình như ngàn rưỡi hay 3 ngàn gì 1 tờ đó. Giờ nhiêu rồi không biết nữa. Lúc đó đôi khi có những kỳ mà người ta giật 1 cái Tit thiệt lớn ngay trang nhất với nội dung đại khái như là "Cò Đất Bơm Thổi Giá Đất Và Loan Tin Dự Án Thất Thiệt"
- Đến mãi về sau này. Người ta vẫn còn có ấn tượng mạnh vào việc cò đất tác động đến thị trường bất động sản. Các anh em môi giới về sau này phản đối quan điểm này ghê lắm. Kêu là cò đất tụi tui tuổi gì mà tác động hay bơm thổi được
- Tuy nhiên quay ngược lại nghiên cứu dữ liệu 1 chút xíu. Thì mãi tới năm 2013 khi có luật đất đai mới thì việc công khai quy hoạch mới được nhắc tới. Còn trước đó thì có khi ngày mai nhà mình giải tỏa hôm nay mới biết
- Hồi đó các quy hoạch, dự án chủ yếu là truyền miệng là chính. Nên hình như hồi đó ai mà có ông anh ông chú gì làm bên sở đất cái biết thông tin gì rò rỉ ra ngoài là oai ghê lắm. Người nhà đi mua đất ở đó là sau này trúng phóc. Vì lúc đó chỉ có người nhà của cái ông sở đất biết tin chứ chủ đất có biết đâu. Giờ thì dễ gì nữa. Quy hoạch cái gì có khi chủ đất biết đầu tiên nên đâu có bán rẻ nữa
- Cũng chính vì điều này mà người ta hồi đó hay có từ "trúng đất". Tức mua tháng trước tháng sau làm đường hay mở cái gì đó gần bên. Kiểu vậy. Còn từ hồi mà thông tin quy hoạch được công bố công khai thì nó phản ánh liền vào giá đất ngay khi có quy hoạch rồi.
----------
Rồi sốt đất. Tại sao lại có sốt đất, sốt ảo, sốt thiệt...
Cũng vì quy hoạch. Hồi đó thì cũng chưa có nhiều người lắm quan tâm đến vụ đầu tư đất đai. ( luật kinh doanh đất đai mãi tới 2007 mới có mà). Với cả các trường hợp giàu lên từ đất đai chưa có quá nhiều hay được biết tới nhiều nên người ta cũng không quan tâm lắm như thời giờ
- Nhưng những người mà có tư duy kinh doanh bất động sản từ sớm cũng đi săn lùng mấy khu có thông tin dự án để mua chờ trúng. Lúc đó cứ thấy chỗ nào đông đông mua bán xôm tụ là nhảy vào do nghĩ là ở đó chắc có thông tin dự án gì đó rò rỉ rồi sinh ra mấy vụ lướt cọc, trúng lướt....Cũng từ đây mà sinh ra mấy "dàn diễn viên" tạo sốt giả
- Đến mãi về sau này các công ty bất động sản vẫn áp dụng chiêu này để lùa gà được. Hay còn lại là tạo thị trường. Mà người bị lùa đa phần là người lớn tuổi. Chẳng phải họ dại dột đâu. Do là hồi đó cứ mua mấy chỗ mà giành giật nhau thì đa phần là kiểu gì cũng thắng ( cái này là mình nghe 1 bác lớn tuổi kể lại)
- Còn sau này. Mọi thứ như quy hoạch này kia nó công khai rồi. 1 cú click là biết hết. Nên 1 thị trường để sốt lên rất khó
- Ngoài ra nữa. Việc "ám ảnh thu hồi giải tỏa" cũng hằn sâu trong tâm trí của những nđt lớn tuổi cũng vì quy hoạch không được công khai. Không biết có mua trúng cái bị giải tỏa không
---------
Đó. Vậy đó. 2013 và 2003 có lẽ việc khác biệt lớn nhất là quy hoạch được công khai, đền bù giải tỏa cũng phải được hỏi ý kiến.
- Tuy nhiên. Không phải đùng 1 cái mà 2013 người ta đổi luôn phương cách đầu tư. Ai cũng biết xem quy hoạch, ai cũng biết chọn đất để mua. Phải xem bối cảnh lan truyền thông tin nữa
- 2014 internet VN mới có 36tr người dùng. Đến 2021 là 68tr. Gần gấp đôi. Như vậy trong cái chu kỳ đó những người biết tận dụng luật công bố công khai quy hoạch kết hợp với internet lại có 1 cách kinh doanh dựa vào nghiên cứu chính xác quy hoạch và trúng thêm lần nữa. Mà lần này gần như là trúng chắc
------
Vậy đến chu kỳ hiện tại cái gì có thể lạc quan, tận dụng?
- Volume thị trường tính theo khách hàng. Đến tháng 09/222 có khoảng 72tr người dùng internet. 77tr tài khoản Facebook. Và các case thành công từ bất động sản đã được kiểm chứng và biết tới nhiều càng củng cố thêm lòng tin vào bđs. Ngày nay có khi các bạn trẻ 18-20 tuổi đã bắt đầu quan tâm tới đầu tư rồi. Trước kia cái này chỉ dành cho "người lớn"
- Các quy hoạch ngày càng rõ ràng, công khai, minh bạch nên rủi ro đầu tư có thể giảm thiểu rất lớn
Tuy nhiên vẫn có những cái bất lợi:
- Dự thảo đánh thuế bđs thứ 2
- Dự thảo đánh thuế lướt sóng
-----
Như vậy. Trên đây mình xin đưa ra thêm 1 khía cạnh nho nhỏ khác biệt giữa các chu kỳ và cách vận dụng ở các chu kỳ trước như vậy để anh chị em nhà đầu tư có thêm 1 hướng nhìn cho kế hoạch đầu tư sắp tới của bản thân
cre Nhất Tiếu Sơn Trà
