1. Điều kiện tách thửa
Căn cứ theo các quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai, hiện nay để có thể được tách thửa thì cần đáp ứng những điều kiện cơ bản sau:
+ Người có nhu cầu tách thửa làm đơn yêu cầu tách thửa là chủ sở hữu đất.
Xác định người có nhu cầu có quyền làm đơn yêu cầu tách thửa hay không cần chứng minh mình có quyền sử dụng đất. Khi có quyền sử dụng đất thì mới phát sinh quyền sử dụng, định đoạt thửa đất này, cụ thể ở đây có quyền chia tách thửa đất. Việc có phải chủ sở hữu đất hay không được thể hiện qua một trong các giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất; Giấy tờ giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Giấy xác nhận sử dụng đất ổn định, lâu dài, không tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, đúng quy hoạch sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;….
+ Diện tích để chia tách thửa đất phải đáp ứng được diện tích tối thiểu được tách thửa.
Do việc tách thửa đất còn phụ thuộc vào quỹ đất, quy hoạch, và gắn liền với điều kiện đặc thù (yếu tố tự nhiên, yếu tố xã hội,…) của từng địa phương, nên không có văn bản riêng biệt, cụ thể quy định về điều kiện của đất được tách thửa. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 143, khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa dựa trên quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương cụ thể của phương đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Diễn đàn Sài Gòn 247. Tư vấn pháp luật miễn phí. Hotline: 0845.247.247
Tuy nhiên trong Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn thi hành quy định thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về điều kiện tách thửa đất ở mà không có điều khoản nào quy định về điều kiện tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác không phải đất ở. Chính điều này khiến cho các cơ quan nhà nước áp dụng luật để thực hiện thủ tục tách thửa còn vấp phải khó khăn, vướng mắc. Mặc dù nhu cầu tách thửa đất nông nghiệp của người dân rất lớn, nhưng do không cho tách nên đành chịu.
Một số địa phương, những trường hợp đất nằm tiếp giáp với đường giao thông mà cha mẹ tặng cho con, thừa kế, tranh chấp đất nông nghiệp trong khu dân cư thì có thể Ủy ban nhân dân cấp huyện vẫn hỗ trợ tách thửa kèm điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp huyện cũng chỉ giải quyết được một vài trường hợp đặc biệt. Ngoài những trường hợp trong khu vực này thì Ủy ban nhân dân cấp huyện phải xin ý kiến Sở Tài nguyên và Môi trường để ra quyết định. Vấn đề bất cập này đã được Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định mở rộng hơn, cụ thể tại khoản 31 Điều 2 có nhắc đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quy định diện tích tối thửa được tách thửa đối với tất cả loại đất phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
Từ khi Nghị định này có hiệu lực thi hành ngày 03/03/2017, việc các địa phương cũng có thêm quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa với các loại đất khác không phải đất ở đã giúp đỡ cho người dân và cơ quan nhà nước có thẩm quyền dễ dàng thực hiện tách thửa.
Ngoài quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa, đất được tách thửa còn cần phải đảm bảo các điều kiện khác phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương, như:
+ Điều kiện về chiều rộng mặt tiền và chiều sâu của thửa đất so với chỉ giới xây dựng.
+ Đất không thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch hoặc các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch.
+ Đất không gắn liền với nhà thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê.
+ Đất không thuộc khu vực mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ra thông báo thu hồi đất.
Vậy, phụ thuộc vào quỹ đất của từng địa phương và quy hoạch phát triển đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với mỗi loại đất.
Văn bản Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ở các địa phương vẫn đều có thêm những trường hợp ngoại lệ là mặc dù không đủ các điều kiện tách thửa nhưng vẫn có thể được tách thửa đất.
Diễn đàn Sài Gòn 247: Tư vấn pháp luật đất đai và pháp luật nhà đất qua điện thoại 0845.247.247.
Vậy nên, để được tách thửa thì cần xem xét điều kiện cụ thể tại địa phương cũng như các trường hợp ngoại lệ (tuy không đủ điều kiện để được tách thửa nhưng vẫn có thể tách thửa được).
2. Trình tự thủ tục tách thửa
Về hồ sơ tách thửa:
+ Đơn đề nghị tách thửa (có mẫu theo mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài khác gắn liền với đất bản gốc.
+ Bản sao công chứng, chứng thực chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị tương đương.
+ Một số giấy tờ khác nếu địa phương có yêu cầu: bản sao công chứng, chứng thực giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu có) hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân,…
+ Giấy ủy quyền (nếu chủ sở hữu đất không tự mình đi thực hiện được thủ tục thì có thể ủy quyền cho người khác đã trên 18 tuổi, đủ năng lực hành vi dân sự).
Thủ tục tách thửa(Ảnh minh họa)
Trình tự, thủ tục tách thửa được diễn ra như sau:
Người có nhu cầu tách thửa chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm những giấy tờ trên và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện thuộc tỉnh, thành phố thuộc tỉnh, quận thuộc thành phố trung ương).
Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đưa phiếu hẹn cho người đi nộp hồ sơ và phải thực hiện những vấn đề sau:
+ Cử người xuống đo đạc, kiểm tra địa chính để chia tách thửa đất theo đơn yêu cầu của người có đất. Phòng đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm thực hiện đo đạc và lập bản đồ với khu đất chia tách.
+ Lập hồ sơ và trình lên Sở Tài nguyên và môi trường để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất có nhu cầu đối với thửa đất mới được tách.
+ Thực hiện các thủ tục chỉnh lý, cập nhật hồ sơ và đăng ký biến động đất đai (chỉnh sửa thông tin sau khi đã tách thửa vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ban đầu).
Cuối cùng, người thực hiện hồ sơ nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã theo phiếu hẹn. Người thực hiện hồ sơ có thể phải nộp thuế phí cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có, ví dụ như: phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc kiểm tra thửa đất, đăng ký biến động, lệ phí cấp sổ…). Thuế, phí này được thực hiện theo quy định của Chính phủ và quy định cụ thể của từng địa phương.
Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất:Trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất là không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời hạn này không bao gồm thời gian của những ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của Chính phủ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã; không tính thời gian thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (có biên lai, chứng từ để chứng minh nộp lại cho Văn phòng đăng ký đất đai); không tính thời gian để xem xét và xử lý nếu có các vi phạm pháp luật; không tính thời gian để trưng cầu giám định đất đai.
Sau khi nhận hồ sơ, trong vòng thời hạn 03 ngày làm việc nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
*Trình tự, thủ tục tách thửa được thực hiện như sau:
Căn cứ theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 9, Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Cơ quan thực hiện: Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất
Sau khi nộp hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đo đạc địa chính để chia tách thửa đất. Tiếp theo sẽ lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Cuối cùng là chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
Nếu muốn tư vấn một vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ Diễn đàn Sài Gòn 247 để được các Luật sư tư vấn và giải đáp thắc mắc.
- Hotline: 0845.247.247:
- Gmail: [email protected]
- Hoặc trực tiếp tại trụ sở: 121A Nguyễn Thành Đồng, phường Thống Nhất, Tp Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.
