Đồng Nai: Dân ngã ngửa phát hiện đất đang sử dụng ổn định đã cấp sổ đỏ cho người khác

Tạp chí TH&CL ngày 21/11/2019 có đăng tải bài viết “Đồng Nai: “Tá hỏa” đất đang sử dụng bỗng đứng tên người khác”

Nội dung cụ thể bài viết như sau:

Đất đang sử dụng ổn định bỗng phát hiện đã cấp sổ đỏ cho người khác

Ngày 30/6/2016, ông Đỗ Văn Thi đã làm giấy đặt cọc số tiền 181.000.000 VNĐ (một trăm tám mươi mốt triệu đồng) để nhận sang nhượng thửa đất số 114 tờ bản đồ số 15 tổ 20D, khu phố 4, phường Trảng Dài, Tp. Biên Hòa từ ông Võ Anh Dũng. Sau khi nhận chuyển nhượng, gia đình ông Thi sử dụng ổn định trên thửa đất từ năm 2016 đến nay. Theo biên bản xác nhận của UBND phường Trảng Dài ngày 15/ 3/ 2017: Hiện trạng thửa đất không có tranh chấp, quy hoạch đất ở dự án, chưa có quyết định thu hồi, trên đất có một căn nhà cấp 4, nhà tự xây dựng.

Việc sang nhượng thửa đất bằng giấy viết tay giữa ông Thi và ông Võ Anh Dũng được thực hiện dưới sự chứng kiến của luật sư Hoàng Đình Bảy (văn phòng luật sư Hoàng Đình Bảy) thông qua giấy nhận tiền cọc giữa ông Thi và chủ đất. Kèm với giấy nhận cọc là những văn bản như giấy ủy quyền của bà Võ Thị Thanh Hương ủy quyền cho ông Võ Anh Dũng.

Sau khi nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay có sự chứng kiến của luật sư, ông Thi đã sử dụng và sinh sống ổn định. Điều này được thể hiện qua các chứng từ là biên lai nộp tiền thuế đất hằng năm của ông Thi và mới đây nhất là ngày 30/5/2019, ông Thi đã nộp số tiền 180.000 đồng (một trăm tám mươi ngàn đồng) tiền thuế năm 2019.

Sự việc tréo ngoe nảy sinh khi ông Thi phát hiện thửa đất của mình đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một người khác đó là bà Bùi Thị Mai. Trước khi bà Mai nhận chuyển nhượng vào ngày 19 tháng 3 năm 2019, gia đình ông Hồ Quốc Tuấn và  bà Trần Thị Mơ địa chỉ thường trú: 16B/1 khu phố 1 Phường Hố Nai Tp. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai lại được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất số 877, tờ bản đồ số 44 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp. Đến ngày 02/5/2019, bà Bùi Thị Mai, sinh năm 1968, địa chỉ tổ 38, khu phố 3, phường Trảng Dài, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai nhận chuyển nhượng thửa đất số 877, tờ bản đồ số 44  theo hồ sơ số 008703.CN.002. Mã vạch 2599319001823 được ông Huỳnh Văn Tuấn Giám đốc Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Biên Hòa ký xác nhận. Ngay sau khi phát hiện thửa đất của gia đình mình đã bị cấp giấy CNQSDĐ cho người khác ông Thi đã làm đơn đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai chi nhánh Biên Hòa xem xét lại việc cấp giấy CNQSDĐ cho bà Mai.

Ngày 04/7/2019, Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Biên Hòa cùng các bên có liên quan đã xác nhận hiện trạng thửa đất. Ngày 12/7/2009, qua kiểm tra VPĐKĐĐ chi nhánh Biên Hòa ghi nhận thửa đất số 877 tờ số 44 hiện nay do ông Đỗ Văn Thi đang sử dụng, ông Thi sử dụng từ năm 2016, hiện trạng trên đất có một căn nhà cấp 4 diện tích xây dựng khoảng 50m2, thửa đất tiếp với hẻm bê tông. Các bên ký vào biên bản gồm có: bà Bùi Thị Mai, ông Đỗ Văn Thi ký tên tại phần “Chủ sử dụng đất”, ông Phạm Ngọc Sơn đại diện Văn phòng ĐKĐĐ ký xác nhận.

Đại diện VPĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai chi nhánh Biên Hòa đã ký xác nhận ông Thi là chủ sở hữu vậy giấy CNQSDĐ đã cấp cho ông Tuấn, bà Mơ và sau này chuyển nhượng cho bà Mai sẽ được sử lý như thế nào?

Ông Thi đã sinh sống và sử dụng ổn định trên thửa đất từ khi được chuyển nhượng vào năm 2016 đến nay, có thực hiện việc đóng thuế đất theo quy định của nhà nước, được nộp tại UBND phường thông qua các phiếu thu. Vậy tại sao Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai chi nhánh Biên Hòa (VPĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai, chi nhánh Biên Hòa) lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân khác. Trước khi thực hiện biến động cán bộ địa chính đã không đi xác minh thực tế hay việc xác mình này chỉ thực hiện trên giấy tờ?

Chỉ một mảnh giấy viết tay!

Quay ngược trở lại nguồn gốc thửa đất mà ông Thi đã được sang nhượng có nguồn gốc đất của bà Võ Thị Thanh Hương. Tháng 11/2008, trong Biên bản xác minh được lập tại phòng Địa chính- xây dựng phường Trảng Dài dưới sự chứng kiến của chủ tịch UBND phường, cán bộ địa chính đã xác nhận bà Võ Thị Thanh Hương đã đăng ký quyền sử dụng đất có số thứ tự 1930 địa chỉ KP4 tờ 44 thửa 151 diện tích 2.906,8m2 là đất BHK, biên nhận 11155, tập 39 (thửa đo bao). Các giấy tờ liên quan được lưu trữ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Đồng Nai.

Sau đó bà Hương làm giấy viết tay không có ngày, tháng cũng như người làm chứng thể hiện việc bà này sang nhượng một mảnh đất có diện tích ngang 5m sâu 20m cho ông Võ Anh Dũng với số tiền 50.000.000 VNĐ, số thứ tự 1930, địa chỉ KP4, tờ 44 thửa 151 loại đất PHK, số biên nhận 11155, tập 39 phường Trảng Dài, TP Biên Hòa. Kèm theo giấy sang nhượng có đơn rút hồ sơ, số thửa đo bao.

Sau này ông Thi đã nhận chuyển nhượng lại từ ông Dũng với số tiền 181.000.000VNĐ như đã nói ở trên. Sự việc sẽ không rắc rối nếu như ông Thi không phát hiện ra thửa đất mình đang sinh sống ổn định từ 2016 đến nay đã được làm giấy chứng nhận QSDĐ cho người khác và tiếp tục được chuyển nhượng cho bên thứ 3.

Mặc dù thửa đất ông Thi đang sử dụng đã được UBND phường Trảng Dài xác minh hiện ông chính là chủ đất và đang sinh sống ổn định. Vậy dư luận cũng đặt câu hỏi: Khi làm biết động đất đai Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa  có đi xác minh thực tế, bởi lẽ trước khi được cấp giấy chứng nhận phải qua một số quy trình và qua nhiều cấp, nhiều cán bộ ký. Trong các thủ tục, bắt buộc phải gặp những hộ có đất liền kề với đất sẽ được cấp giấy để ký giáp ranh. Vậy, cán bộ Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa  có đi xác minh điều này? Hay việc xác minh đều chỉ được thực hiện về mặt giấy tờ?

Thêm một điều khiến dư luận băn khoăn đó là việc mua bán bất động sản bằng giấy biết tay. Đây là thực trạng đang diễn ra phổ biến ở Đồng Nai. Người dân cho rằng việc mua bán bằng giấy viết tay đã có sự làm chứng của văn phòng luật sư, đây chính là một cơ sở pháp lý. Tuy nhiên thực tế lại hoàn toàn ngược lại. Ở trường hợp hộ gia đình ông Thi, ông này cũng mua bán bằng giấy viết tay dưới sự làm chứng của luật sư Hoàng Đình Bảy (Văn phòng luật sư Hoàng Đình Bảy) nhưng khi diễn ra tranh chấp, đúng hơn là tài sản của ông Thi đã bị cấp giấy chứng nhận cho người khác vậy giấy chứng nhận của luật sư có tác dụng hay không?

Theo quy định, Văn phòng luật sư không có thẩm quyền theo luật đất đai và các văn bản hướng dẫn trong việc làm chứng cho các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, pháp luật không thừa nhận loại giao dịch này. Khi xảy ra tranh chấp giữa các bên thì loại giao dịch này là vô hiệu.

Về vấn đề khi lập thủ tục cấp giấy chứng nhận, có phải ký tứ cận giáp ranh? Luật sư Phạm Duy Hiển - Trưởng Văn phòng Luật sư Phạm Duy (Đoàn Luật sư tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) cho biết, theo quy định tại điều 11 thông tư 25/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT về bản đồ địa chính: “Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đo đạc (công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa và lập bản mô tả ranh giới (MTRG), mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất. Sau khi các bên xác định mốc giới, ranh giới thì đo đạc và lập bản MTRG, mốc giới thửa đất.

Cũng theo luật sư Hiển, theo mục 3.2 điều 12 của thông tư nêu trên: “Sau khi bản đồ địa chính được nghiệm thu cấp đơn vị thi công, đơn vị đo đạc in phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất và giao cho người sử dụng đất để kiểm tra, xác nhận, kê khai đăng ký đất đai theo quy định và nộp lại cùng hồ sơ đăng ký đất đai để làm cơ sở nghiệm thu bản đồ địa chính.

Trường hợp phát hiện trong kết quả đo đạc địa chính thửa đất có sai sót thì người sử dụng đất báo cho đơn vị đo đạc kiểm tra, chỉnh sửa, bổ sung. Với những quy định trên, sau khi có kết quả đo đạc, thì cơ quan, đơn vị đo đạc phải giao cho người có đất được đo, để  xác định lại ranh giới, mốc giới thửa đất được đo bằng việc ký xác nhận ranh giới của người sử dụng đất giáp ranh.

“Nếu trong hồ sơ đo đạc địa chính không có chữ ký xác nhận của người sử dụng đất liền kề, thì kết quả đo đạc địa chính đó không hợp pháp”, luật sư Phạm Duy Hiển, khẳng định.