Đồng Nai: Tất tần tất về dự án PNR ESTELLA

Ngay trên website pnreal.com.vn có nội dung giới thiệu về dự án PNR Estella. Theo đó, được biết công ty cổ phần Tập đoàn Holding là đơn vị phân phối độc quyền của dự án. Công ty này giới thiệu dự án PNR ESTELLA có quy mô hơn 32ha, được chia thành 2 giai đoạn, trong đó giai đoạn 1 đầu tư trên diện tích 9,8ha với 540 sản phẩm triển khai trong quý I năm 2020. Giai đoạn 2 đầu tư trên diện tích hơn 23ha với 1300 sản phẩm dự kiến trong quý IV năm 2020. Dự án được ngân hàng hỗ trợ vay với tỷ lệ 60% đối với 01 sản phẩm lô nền. Dự án có “sổ hồng” riêng từng nền, xây dựng tự do. Dự án nằm trong cụm khu công nghiệp sông Mây có hệ thống đường chính rộng 22-35m với 2-4 làn xe hoạt động. Dự án có vị trí tiềm năng, nằm ngay ngã ba Trị An nơi cung cấp điện lớn khu vực miền Nam, cùng với cụm khu công nghiệp đẩy mức độ dân cư lên cao trong thời gian tới.

Qua tìm hiểu thì thấy rằng, dự án PNR ESTELLA là tên thương mại chung của 02 dự án Khu dân cư theo quy hoạch có quy mô hơn 9,8ha tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu do công ty Cổ phần Nông Sản Đông Việt (công ty Đông Việt) làm chủ đầu tư và dự án Khu dân cư theo quy hoạch có quy mô khoảng 23,680 ha do công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Xây dựng Hồ Vũ (công ty Hồ Vũ) làm chủ đầu tư. Cả hai dự án này nằm ở xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai (cạnh Khu công nghiệp Sông Mây). Cụ thể:

Đối với dự án do công ty Đông Việt làm chủ đầu tư

Về chủ đầu tư, công ty Đông Việt có địa chỉ tại Đường số 9, KCN Biên Hòa 1 (Trong khuôn viên của Công ty CP Đầu Tư và XNK Foodinco), Phường An Bình, Thành phố Biên Hoà, Đồng Nai, có ông Nguyễn Trọng Văn là người đại diện theo pháp luật. Ngành nghề kinh doanh chính: Bán buôn nông, lâm sản nguyên liệu (trừ gỗ, tre, nứa) và động vật sống. Chi tiết: Bán buôn nông sản (thực hiện theo Quyết định số 62/2013/QĐ-TTg ngày 25/10/2013 của Thủ tướng Chính phủ). - Bán buôn lâm sản (từ nguồn gỗ hợp pháp - không chứa gỗ tại trụ sở).

Về quy mô, dự án có diện tích hơn 9,8ha gồm các thửa: Thửa 123 (3.616m2); thửa 122 (11.451m2); thửa 27 (2.105m2); thửa 7 (2.832m2); thửa 108 (7.801m2); thửa 3 (12.007m2); thửa 116 (6.442m2); thửa 117 (12.272m2); thửa 120 (12.128m2); thửa 31 (32.995m2); thửa 26 (749m2), cùng thuộc tờ 106 xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu.

Về nguồn gốc đất, diện tích hơn 9,8ha nêu trên là đất do 10 hộ gia đình, cá nhân và 1 tổ chức sử dụng.  Trong đó, 10 hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích hơn 6,4ha và 01 tổ chức là Xí nghiệp nguyên liệu giấy Đông Nam bộ thuộc công ty cổ phần Tập đoàn Tân Mai quản lý sử dụng diện tích hơn 3,2ha (đất công).

Về pháp lý, công ty Đông Việt đã được UBND tỉnh cấp chủ trương đầu tư tại Quyết định số 3071/QĐ-UBND ngày 30/8/2018 với mục tiêu dự án là đầu tư xây dựng khu dân cư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 ngày 04/3/2019, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) ngày 24/7/2019.

Ngày 01/10/2019, dự án được cấp giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế phòng cháy, chữa cháy. Theo thông tin từ UBND huyện Vĩnh Cửu thì ngày 21/5/2020, UBND huyện Vĩnh Cửu đã có văn bản kiến nghị về việc giải quyết vướng mắc trong công tác bồi thường thực hiện dự án khu dân cư theo quy hoạch do công ty CP nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư. Theo đó, UBND huyện Vĩnh Cửu kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận cho phép hoán đổi phần diện tích của thửa đất công nêu trên bằng phần diện tích đất (lô đất) trong ranh dự án sau khi hoàn thành hạ tầng khu dân cư theo tỷ lệ sử dụng đất được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.

Ngày 23/4/2020, UBND huyện Vĩnh Cửu đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án này với số tiền 49.716.815.000 đồng cho 10 hộ dân, cá nhân sử dụng diện tích hơn 6,4ha đất. Ngày 23/9/2020 UBND tỉnh Đồng Nai ký quyết định giao diện tích 98.316,3m2 đất, trong đó công ty Đông Việt được giao 64.670,9m2 (đất có nguồn gốc của 10 hộ dân, cá nhân) và UBND huyện Vĩnh Cửu được giao 32.995,4m2 (đất có nguồn gốc là “đất công” do Xí nghiệp giấy Đông Nam bộ quản lý, sử dụng).

Ngày 6/7/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản giải quyết kiến nghị của UBND huyện Vĩnh Cửu theo đó Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất UBND tỉnh Đồng Nai nội dung sau:

“Theo chủ trương của Tỉnh ủy ngày 29/8/2018; ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh  ngày 6/9/2018 của UBND tỉnh về việc hoán đổi, xử lý đất công trong dự án khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu do công ty CP Nông sản Đông Việt làm chủ đầu tư là có cơ sở để thực hiện. Và thực chất theo đề xuất của UBND huyện Vĩnh Cửu có 106 lô với diện tích 10.637,5m2 không phải là hoán đổi đất mà là giữ nguyên đất công để bàn giao cho địa phương khi đã đầu tư hạ tầng…

Cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị UBND tỉnh xem xét chấp thuận bàn giao diện tích 18.260,8m2 đất ở tương ứng 183 lô đất cho huyện Vĩnh Cửu để bố trí tái định cư…Diện tích còn lại là 14.734,6m2 là diện tích để đầu tư hạ tầng (đường giao thông, đất phục vụ mục đích công cộng, đất y tế, đất cây xây…) … Đối với việc tính toán hoàn trả kinh phí đầu tư hạ tầng cho chủ đầu tư, kính đề nghị UBND tỉnh giao UBND huyện Vĩnh Cửu xử lý theo đúng quy định.”.

Ngày 17/7/2020, UBND tỉnh có văn bản chấp thuận việc bàn giao diện tích 32.995,4m2, gồm 18.260,8m2 đất ở tương ứng với 183 lô đất (theo quy hoạch chi tiết xây dựng) cho huyện Vĩnh Cửu để bố trí tái định cư và diện tích còn lại là 14.734,6m2 là đất để đầu tư hạ tầng (đường giao thông, đất phục vụ mục đích công cộng, đất y tế, đất cây xanh…) theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được duyệt. Đối với việc tính toán hoàn trả kinh phí đầu tư hạ tầng cho chủ đầu tư, UBND tỉnh giao UBND huyện Vĩnh Cửu xử lý theo đúng quy định.

Ngày 22/01/2021, công ty Đông Việt được Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp Giấy phép xây dựng trên phạm vi diện tích khoảng 64.670,9m2 (hơn 6,4ha) để xây dựng các công trình đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật (vỉa hè, điện âm, hệ thống thoát nước mưa, hệ thống thoát nước thải, hệ thống cấp nước, …).

Về hiện trạng, tìm hiểu thực tế tại dự án thì thấy rằng, diện tích hơn 9,8 ha đã được đầu tư xây dựng hạ tầng gồm 12 đoạn đường nội bộ (ký hiệu tên đường: D1, D2, D3, D4, D5, N1, N2, N3, N4, N5, N6) với bề ngang mặt đường rộng khoảng 6 mét, vỉa hè được bố trí hai bên đường với bê rộng khoảng 2 mét. Bên dưới vỉa hè đã chôn, lặp đặt hệ thống cấp, thoát nước, đường dây điện âm… Bên trên vỉa hè đã lắp đặt các cột PCCC, hộp điện âm và trồng cây xanh… Bên trong khu đất đã xây dựng một công trình là nhà văn phòng. Ngoài ra, còn có công viên, điểm vui chơi công cộng tại một góc của dự án…Điểm đáng lưu ý, tại vị trí thửa đất số 31, tờ bản đồ 106 có diện tích hơn 3,2ha (đất công, thửa đất do Xí nghiệp nguyên liệu Giấy Tân Mai sử dụng) UBND xã Tân An đã cắm bảng thông báo với nội dung “Khu đất do UBND tỉnh giao đất cho UBND xã quản lý nghiêm cấm các hành vi lấn chiếm, chuyển nhượng, huy động vốn, xây dựng trái phép dưới mọi hình thức”. Bên cạnh đó là một tấm bảng khác có in hình ảnh nội dung văn bản số 8383/QĐ-UBND-KTN ngày 17/7/2020 của UBND tỉnh Đồng Nai, trong đó có nội dung “Chấp thuận việc bàn giao diện tích 18.260,8m2 đất ở tương ứng với 183 lô đất (theo quy hoạch chi tiết xây dựng) cho huyện Vĩnh Cửu để bố trí tái định cư…Diện tích còn lại (14.734,6m2) là diện tích để đầu tư hạ tầng đường giao thông, đất phục vụ mục đích công cộng, đất y tế, đất cây xanh…”.

Về giao dịch, Trưởng phòng quản lý kinh doanh của công ty cổ phần Tập đoàn PN Holding – bà Ngô T cho biết: “Các nền đất của dự án PNR Estella hiện có diện tích từ 90 – 100m2, xung quanh dự án là công ty, xí nghiệp. Giá bán tầm 1,2 tỷ, có thể xây dựng nhà trọ kinh doanh cho thuê, quán ăn… Cơ sở hạ tầng điện nước âm toàn bộ. Thanh toán thành nhiều đợt, thanh toán xong đợt 1 sẽ được công ty hỗ trợ miễn phí giấy phép xây dựng… Vỉa hè rộng 4m, sắp tới công ty triển khai xây 6 căn nhà, hiện tại đang xây 5 căn, thanh toán giãn tiếp độ ngân hàng hỗ trợ 70%...”

Đối với dự án do công ty Hồ Vũ làm chủ đầu tư

Về chủ đầu tư, công ty Hồ Vũ có địa chỉ tại số T04 – B2, Nguyễn Ái Quốc, KP3, phường Quang Vinh, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai, có ông Nguyễn Trọng Văn là người đại diện theo pháp luật. Ngành nghề chính: Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan. Chi tiết: Tư vấn, thiết kế xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp. Thiết kế kiến trúc công trình. Tư vấn, giám sát lắp đặt phần điện và thiết bị điện công trình. Tư vấn đấu thầu (trừ tư vấn lựa chọn nhà thầu). Lập dự án, quản lý dự án đầu tư xây dựng. Thẩm tra thiết kế các công trình dân dụng và công nghiệp. - Tư vấn thiết kế, thiết kế và thẩm tra thiết kế lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy công trình xây dựng. (chỉ hoạt động khi có đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của Pháp luật).

Về quy mô, dự án có diện tích khoảng 22,680ha gồm các thửa: Thửa 121 (7.008m2); thửa 3 (12.007m2); thửa 365 (145.377m2); thửa 469 (7.905m2); thửa 445 (24.689m2); thửa 119 (12.538m2); thửa 4 (8.676m2) cùng thuộc tờ 106.

Về nguồn gốc đất, diện tích đất nêu trên do người dân quản lý, sử dụng.

Về pháp lý, ngày 02/8/2019 công ty Hồ Vũ đã được UBND tỉnh Đồng Nai ký quyết định chủ trương đầu tư. Ngày 27/5/2019, công ty Hồ Vũ được Sở Xây dựng thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Hạ tầng kỹ thuật dự án này. Ngày 5/10/2020, UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư theo quy hoạch tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai cho công ty Hồ Vũ. Công ty Hồ Vũ đã thực hiện việc đền bù trước khi được Nhà nước thu hồi và giao lại cho công ty Hồ Vũ và ký kết Hợp đồng Hợp tác Đầu tư và biên bản thỏa thuận với người dân.

Về hiện trạng, tìm hiểu thực tế thì thấy rằng, khu đất trên đã được đo đạc, cắm mốc, chưa giải phóng mặt bằng. Một phần diện tích đất thuộc thửa 103, tờ 365 đã bị múc, lấy đất sử dụng san lập mặt bằng ở vị trí lân cận.

Các vấn đề pháp lý “nổi cộm” của dự án PNR ESTELLA

Trong quá trình triển khai dự án, PNR ESTELLA tồn tại nhiều khúc mắc về pháp lý, đặc biệt là vấn đề 3.2ha “đất công” và xây dựng trái phép trên đất công như sau:

Thứ nhất, công ty Đông Việt có hành vi lấn chiếm “đất công” để làm đường, vỉa hè phục vụ dự án PNR ESTELLA.

Thửa đất số 31 tờ bản đồ 106 có diện tích hơn 32.995,4m2 đất tại xã Tân An, huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai nguyên là đất do Xí nghiệp nguyên liệu Giấy Đông Nam bộ quản lý, sử dụng. Ngày 23/9/2020 UBND tỉnh Đồng Nai đã giao diện tích đất này cho UBND huyện Vĩnh Cửu quản lý (đất công). Từ tháng 01/2021, công ty Đông Việt đã làm đường nhựa, vỉa hè trên một phần diện tích thửa đất số 31 tờ bản đồ số 106 xã Tân An, cụ thể đã làm đường với diện tích 9.848,7 m2, đây là hành vi bị nghiêm cấm theo quy định tại Khoản 1, Điều 12 Luật Đất đai 2013. Với hành vi này, căn cứ Điểm d, Khoản 4, Điều 14 của Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, công ty Đông Việt bị phạt số tiền đến 300 triệu đồng về việc lấn, chiếm diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta. Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Thứ hai, việc đề xuất hoán đổi đất công chưa có hạ tầng để lấy đất công có hạ tầng phục vụ cho mục đích bố trí tái định cư không đảm bảo cơ sở pháp lý cho một dự án tái định cư.

Việc UBND huyện Vĩnh Cửu và Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai đề xuất và UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận đề xuất cho việc hoán đổi diện tích 32.995,4m2, gồm 18.260,8m2 đất ở tương ứng với 183 lô đất (theo quy hoạch chi tiết xây dựng) cho huyện Vĩnh Cửu để bố trí tái định cư và diện tích còn lại là 14.734,6m2 là đất để đầu tư hạ tầng (giữ nguyên hạ tầng do công ty Đông Việt đã đầu tư) không đảm bảo cơ sở pháp lý cho một dự án tái định cư. Bởi lẽ :

Theo Khoản 1, Điều 85 Luật Đất đai 2013 quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.”

Theo Khoản 2, Điều 26 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định: “Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất”.

Theo Điểm d, Khoản 1, Điều 18 Luật Nhà ở 2014 quy định “Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư” là trường hợp phát triển nhà ở theo dự án.

Như vậy, theo quy định pháp luật về đất đai, nhà ở thì việc bố trí tái định phải độc lập với dự án tái định cư. Dự án tái định cư được lập, phê duyệt đầu tư trước (có trước) khi nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bố trí tái định cư và nhà ở để phục vụ tái định cư phải được phát triển, xây dựng theo dự án. Trong trường hợp này, đối với diện tích hơn 3,2ha đất thuộc thửa 31 tờ 106 tại xã Tân An, UBND tỉnh Đồng Nai và UBND huyện Vĩnh Cửu có trách nhiệm rà soát, xem xét việc lập, phê duyệt dự án tái định cư trên cơ sở quy định pháp luật, theo hướng lập, phê duyệt một dự án độc lập. Trong trường hợp này không thể hoán đổi “đất công” chưa có hạ tầng để lấy “đất công” đã có hạ tầng mà không thông qua việc lập dự án tái định cư.

Thứ ba, công ty Đông Việt đề xuất UBND tỉnh Đồng Nai giao diện tích thửa đất 31 tờ 106 và xác định giá đất cụ thể để thu tiền sử dụng đất là trái quy định của Luật Đất đai.

Theo nội dung trên, công ty Đông Việt đã kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai giao diện tích thửa đất 31 tờ 106 với diện tích hơn 3,2ha đất tại xã Tân An nguyên là đất công, trước đây do Xí nghiệp nguyên liệu giấy Đông Nam bộ quản lý, sử dụng. Mục đích là để công ty Đông Việt được phép sử dụng diện tích thửa đất này cho mục tiêu đầu tư xây dựng khu dân cư theo quyết định chủ trương đầu tư đã được cấp (dự án PNR ESTELLA).

Theo Điểm a, Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định “Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua” là trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.

Theo Điểm a, Khoản 5, Điều 16 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ quy định “Trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất;”

Như vậy, theo quy định của pháp luật về đất đai, việc đề xuất giao đất có nguồn gốc đất do Nhà nước quản lý, sử dụng (đất công) là trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Theo nội dung nêu trên, trong trường hợp này chưa có cơ sở để nhà nước giao đất cho công ty Đông Việt mà không thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Diện tích đất hơn 3,2ha hoàn toàn có thể tách thành dự án độc lập. Nói cách khác, việc đề xuất giao đất nhưng không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất nêu trên là trái quy định pháp luật về đất đai.

Với một dự án còn nhiều vướng mắc về pháp lý, chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng. Nhà đầu tư nếu như quan tâm thì nên cẩn trọng trước khi xuống tiền, thật bình tĩnh tìm hiểu kỹ thông tin từ phía chính quyền địa phương, cơ quan chức năng để có thông tin chính xác và đầy đủ nhất, tránh rắc rồi không đáng có về sau, tốt nhất là chờ thêm thời gian để chủ đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết theo đúng quy định.

Những khách hàng nào đã xuống tiền "mua đất" rồi thì hãy liên hệ với chủ đầu tư và chính quyền địa phương để biết lô nền đã mua có nằm trong thửa đất 31 tờ 106, diện tích hơn 3,2ha (đất công) hay không. Tránh trường hợp vướng pháp lý gây khó khi đầu tư, xây dựng nhà ở về sau...