Mới đây, giới bất động sản 'phản ứng' dự thảo quy định cấm phân lô bán nền. Điều anyf thể hiện tại hội thảo góp ý dự thảo quy định chi tiết thi hành luật Đất đai do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 2.6, nhiều ý kiến phản đối việc Bộ Tài nguyên-Môi trường muốn cấm phân lô bán nền.
Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức Hội thảo Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách, trong đó, nội dung chính là phản biện dự thảo quy định về siết phân lô bán nền của Bộ Tài nguyên-Môi trường.
Vậy dưới góc nhìn về các dự án cá nhân được LS Đỗ Thanh Lâm phân tích kỹ lưỡng thông qua bài viết dưới đây:
Mình đã đọc các bài báo viết về các vụ việc trên, ý kiến của các luật sư trong bài báo về các vụ việc. Nhưng đọc xong thấy thông tin vẫn rất chung chung, mơ hồ, chỉ nêu được các vụ việc, thông báo của cơ quan công an, đòi hỏi trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Trong khi điều dư luận sẽ thắc mắc về cách làm của các dự án này là gì? Cách thức các công ty này thực hiện như thế nào? Vì thế, qua bài viết này, mình sẽ đi làm rõ để các bạn có thể hiểu thêm.
Phong cách viết trên fb hoặc Diễn đàn của mình như những bài qua vẫn là đơn giản, bình dân kể chuyện, thẳng thắn. Không trang trọng như khi mình viết đơn gửi cơ quan nhà nước. Không câu cú văn vở như làm bài luận. Không trích dẫn nhiều luật và đạt mục đích SEO như các bài viết mà bạn tìm thấy trên google. Nhưng để có được những điều mà các bạn đã và đang đọc, là cả một quá trình kiến thức, kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý bất động sản của mình. Tuy hơi dài nhưng mình nghĩ không hề chán.
1. Dự án nhưng không phải là dự án
Dự án Alibaba Tân Thành Center City, Tân Thành Riverside, Phú Mỹ Central city….nhiều “dự án” mà các bạn hay được nghe các công ty quảng bá thực ra do chủ đầu tư đặt tên. Nó không phải là dự án theo luật đầu tư, luật kinh doanh bất động sản, được cơ quan nhà nước công nhận tên trong các giấy phép mà bài trước mình đã giới thiệu (“Các thủ tục cơ bản của dự án bất động sản – các bạn đang mua ở giai đoạn nào?”). Nói dễ hiểu là các “chủ đầu tư” là cá nhân không lập dự án của công ty BĐS, không trình cơ quan nhà nước công nhận dự án trên khu đất mà họ đang bán. Các dự án này đa số là bán đất nền. Mặc dù trong quảng bá, bảng hiệu, bản vẽ gì đó có thể hiện những căn nhà phố theo lối kiến trúc hiện đại, những con đường với xe xịn chạy. Đường đi trong dự tính của họ, nếu thực làm, bằng một hình thức khác: Cá nhân đứng tư cách chủ đầu tư tách thửa.
2. Cá nhân tách thửa đất nền – thị trường sôi động một thời
Ông chủ của Alibaba trong một video từng phát biểu đại ý rằng: chúng tôi làm đúng quy định pháp luật, theo luật đất đai cho phép chúng tôi tách thửa. Về ý này thì ổng nói đúng. Luật đất đai cho phép người sử dụng đất được phép tách thửa. Nếu không sao các bạn kêu địa chính xuống đo đạc, tách thửa để tặng cho con cái, bán cho người khác đúng không?. Nhưng đó là khi bạn có 1 ha đất, muốn tách làm đôi. Còn bạn đang có 1 ha đất nông nghiệp, muốn phân thành 50 lô đất thổ cư, mỗi lô 100 m2 để bán kiếm lời.
Câu chuyện sẽ phức tạp hơn nhiều. Vì luật đất đai chỉ quy định chung chung. Thế nên một số tỉnh mới ban hành thêm quy định về điều kiện tách thửa cho trường hợp như vậy. Ví dụ QĐ 60 ở Tp HCM hiện nay. Vận dụng quy định này, trên thực tế người ta sẽ nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích, hồ sơ để “đầu tư hạ tầng để tách thửa”, “thỏa thuận tổng mặt bằng” để được mở đường và hạ tầng vào khu đất để các thửa đất đều giáp đường. Sau đó hiến đường, hạ tầng cho nhà nước quản lý, tách thửa theo tổng mặt bằng ban đầu được duyệt. Đại khái là vậy (Các bài viết về pháp lý của mình trên diễn đàn nhằm giúp cho tất cả mọi người, trong đó quan trọng nhất là người dân mua ở thực, dễ nhận diện và dễ nắm bắt. Không phải bài viết chuyên sâu, tư vấn thủ tục chi tiết, vì không cần thiết. Còn tư vấn chi tiết hay trực tiếp thực hiện pháp lý dự án cho công ty, là vấn đề khác, mình đang thực hiện trên thực tế).
Các bạn đọc báo hay thấy báo chí gọi các công ty này bán “dự án ma”. Khi hỏi Sở xây dựng và UBND thì được trả lời là chúng tôi chưa cấp phép dự án nào với tên gọi như vậy. Thì đúng rồi, do cách làm pháp lý này là tách thửa hộ gia đình, cá nhân nên đâu nộp hồ sơ thành lập dự án. Còn tên gọi thì do chủ đầu tư tự đặt cho hấp dẫn. Nhưng khu đất là có thật. Nếu làm thực, chuẩn và thuận lợi thì vẫn đúng luật và ra được sổ. Nhiều trường hợp đã thành công, nhiều chủ đầu tư đi lên từ hình thức này.
Tuy nhiên có thể nói về mặt quy định khá mơ hồ, không phải địa phương nào cũng có quy định chi tiết và cho triển khai. Sự phê duyệt phụ thuộc nhiều vào lãnh đạo của địa phương. Cụ thể ở đây là UBND cấp huyện (vì vẫn là cá nhân). Các nhà đầu tư ở Tp HCM một số năm trước hẳn còn nhớ việc phân lô bán nền diễn ra khá sôi động. Mấy năm gần đây việc phân lô bán nền cá nhân bị siết chặt lại hoặc có sự bất cập của quy định. Ví dụ ở TP HCM kể từ có QĐ 60 các khu đất thuộc “khu dân cư mới” hoặc “hỗn hợp” không được làm dưới hình thức này nữa.
Có thể đó là lý do có dự án của Alibaba đã được làm hạ tầng, cái chưa hoặc đã làm nhưng sau đó lại bị yêu cầu dỡ bỏ hạ tầng, dừng triển khai…qua tìm hiểu một số công ty bị xử lý thời gian qua thì mình thấy nhiều công ty khác tính pháp lý còn thua cả Alibaba. Alibaba họ đã sở hữu được khu đất (đứng tên ông Luyện, Lực, Lĩnh), đã làm được đường trong khu đất, có dự án đã có chấp thuận đầu tư hạ tầng. Alibaba tới khi bị lùm xùm, theo mình được biết, vẫn chi trả lợi nhuận theo hợp đồng cho các khách hàng. Trong khi một số công ty khác mới chỉ có hợp đồng đặt cọc với chủ đất, chưa tiến hành gì về thủ tục với cơ quan nhà nước và chưa triển khai làm hạ tầng trên khu đất, tiền thì chưa thể trả lại cho khách hàng mặc dù đã hết thời hạn hợp đồng và bị đòi lại tiền. Theo mình Alibaba bị xử lý có một phần vì lý do khác mà nếu bạn nào theo dõi thời điểm đó sẽ hiểu…
3. Cách thức thực hiện của các công ty
Mình có tìm hiểu về cách thức thực hiện của các công ty bị xử lý vừa qua, thì biết được cách thức hoạt động cũng khá đơn giản. Con đường đi sẽ như thế này nhé:
Một hoặc hai anh Sale (đa số) sau một thời gian đi bán đất, muốn làm giàu nhanh, lại thấy nhiều người mua, đầu tư đất đai rất dễ dàng, nói gì cũng tin. Thế là các anh này liền nghĩ ra việc thành lập công ty với tên gọi kiểu như “công ty BĐS dụ gà land”. Cho nên các bạn thấy những công ty khi bị xử lý đa số là mới toanh. Các công ty này bắt đầu tuyển dụng nhân viên đầy đủ các phòng ban, trong đó đông nhất là sale bán hàng. Có công ty thì người chủ thực sự và điều hành hàng ngày là một người, còn người đứng tên trên giấy phép kinh doanh là một người khác mà chả bao giờ thấy mặt.
Giám đốc các công ty BĐS dụ gà land sẽ tìm các khu đất có vị trí tốt ở mặt tiền, diện tích thường không lớn. Họ sẽ thuyết phục và ký hợp đồng đặt cọc với chủ đất. Khu đất có có giá 10 tỷ thì sẽ xuống cọc 1 tỷ, với thời hạn cọc là 3 tháng. Tay nào có tiền nhiều hơn hoặc “tử tế” thì sẽ mua luôn khu đất. Việc ký đặt cọc hoặc mua bán dưới tư cách cá nhân. Sau đó, cá nhân (người đã đặt cọc hoặc mua khu đất) sẽ ủy quyền bằng văn bản cho công ty BĐS dụ gà land để quảng bá và bán hàng. Vì sao? Vì người ta thích và tin tưởng mua qua công ty hơn. Người ta thích có cái dấu đỏ của công ty đóng vào hợp đồng hơn là chỉ có chữ ký của cá nhân, mặc dù cá nhân đó là chủ đất.
Giám đốc công ty BĐS dụ gà land này về đặt tên các khu đất này thành các tên thương mại nghe rất hấp dẫn kiểu như đã nêu ở phần đầu bài viết. Đồng thời kêu nhân viên vẽ sơ đồ mặt bằng, bản vẽ phân lô các lô đất, soạn các hợp đồng, hồ sơ bán hàng…. Các công ty này cho nhân viên hoặc giao các sàn bên ngoài đi bán lô đất mà họ đã vẽ trên khu đất này. Trong các hợp đồng sẽ cam kết 6 hoặc 12 tháng gì đó sẽ ra được sổ. Giá bán thì rất hấp dẫn, có khả năng sinh lợi cao ở khu vực. Một số công ty còn cam kết trả lợi nhuận hoặc mua lại nền đất sau khi hết thời hạn hợp đồng. Cùng nhiều chính sách hấp dẫn khác như chiết khấu, tặng quà…để tăng tính thuyết phục thì ở khu đất sẽ làm một số hoạt động như dọn dẹp, đổ đất ban nền…với độ hấp dẫn như vậy, cùng với tài bán hàng của các trai xinh gái đẹp, gà được lùa vào chuồng. Thậm chí còn được sang tay qua nhiều người.
Sau khi bán ở khu đất thứ nhất (không quan trọng bán hết các nền đất hay chưa), giám đốc công ty BĐS dụ gà land lại đi tìm khu đất khác và lặp lại quy trình như trên. Đó là lý do các công ty khi vỡ ra thường có từ 2 “dự án” trở lên.
Khi thấy quá lâu, các khách hàng tới công ty đòi đất đòi sổ hoặc đòi lại tiền. Nhưng rất tiếc, nhiều công ty cả hai yêu cầu này đều không thể hoặc tạm thời chưa thể đáp ứng. Bởi:
- Đòi sổ thì có 2 trường hợp: Trường hợp công ty có làm thủ tục gì đâu mà có sổ. Có công ty cũng có làm pháp lý nhưng không rành cách làm, tầm quan hệ và thực lực không có nhưng lại không muốn bỏ tiền thuê đơn vị, người chuyên làm pháp lý làm. Có công ty cũng không thực tâm làm, không muốn, không đủ tiền đóng tiền sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất và làm hạ tầng. Ngay từ ban đầu đã bị sai lầm như mua khu đất có nằm trong quy hoạch mở đường, hoặc khu đất lớn khó làm theo phương thức này…thì cũng không thể ra sổ. Nói chung có 2 trường hợp là chả làm thủ tục gì (cố tình từ đầu) và có đi làm nhưng là tay mơ, không đủ lực và không đủ tiền. Khó quá bỏ qua.
Còn về khu đất thì hết 3 tháng đặt cọc, không thấy ông giám đốc tới mua tiếp, lại phát hiện khu đất của mình bị rao bán, chủ đất sợ rắc rối liền bán quách cho người thứ ba. Khi có tranh chấp xảy ra thì BLDS hiện nay bảo vệ người thứ ba giao dịch ngay tình. Điều đó cũng là hợp lý, ông thứ ba giao dịch tuân thủ pháp luật với chủ sổ, có công chứng sang tên đoàng hoàng, đất không bị ngăn chặn. Ổng đâu thể biết và không cần biết người khác mua bán giấy tay với nhau như thế nào. Trường hợp ông giám đốc đã mua thì cũng hên xui. Có thể ổng cũng bán mất (lừa đảo). Có thể ổng bị cơ quan nhà nước phong tỏa tài sản mà việc phân chia bồi thường cho người đã mua thì chưa biết bao giờ thực hiện (như vụ Alibaba).
- Đòi tiền thì cũng có 2 trường hợp: Trường hợp công ty cố tình không trả lại tiền (cố tình từ đầu). Mấy tay này sẽ đợi số “dự án” và dòng tiền ở mức lớn nhất và rồi BÙNG. Trường hợp cũng muốn trả lại khách hàng, nhưng khổ tiền không còn hoặc tạm thời bị gián đoạn dòng tiền. Vì sao không còn? Này nhé:
+ Các công ty này đa số không có vốn hoặc rất ít, tất cả chi phí đều xài bằng tiền huy động của khách hàng.
+ Tiền dùng vào việc đặt cọc hoặc mua khu đất và một số chi phí khác đầu tư cho khu đất và pháp lý tới thời điểm bị khựng lại.
+ Tiền hoa hồng cho sàn bán hàng từ 5 -10% giá bán. Cứ mỗi lô đất giả sử bán với giá 100 triệu thì mất toi 5-10 triệu hoa hồng bán hàng rồi. Bán mấy loại sản phẩm này thuộc dạng khó, phí hoa hồng bán hàng cao thì các sàn mới nhận và mới bán nổi.
+ Tiền lương nhân viên, tiền thuê mặt bằng, chi phí hoạt động công ty: Mặt bằng công ty nếu thuê trong hóc bà tó liệu bạn có tin tưởng không? thế là phải thuê ở tòa nhà nhà sang trọng bậc nhất. Lương nhân viên thì bèo bèo giờ cũng 10 triệu/tháng mới có người làm. Công ty thì có hàng trăm chi phí hoạt động.
+ Tiền mua xe xịn, xài sang, xài cá nhân: ông chủ các công ty BĐS lùa gà này cần phải chạy xe Mẹc, hẹn khách ở nhà hàng hạng sang, làm hội nghị khách hàng ở khách sạn 5 sao trung tâm thành phố. Thế mới tạo được niềm tin và tìm được các gà. Việc tiêu xài cá nhân mấy ổng bả cũng lấy từ tiền này chứ từ đâu. Công ty của các ổng thích thò tay vào túi lấy lúc nào thì lấy thôi.
+ Tiền đầu tư vào dự án khác. Như đã nói tất cả các công ty bị xộ khám đều làm nhiều dự án. Do đó tiền khách hàng của dự án này thường được dùng để đi mua, đầu tư dự án khác. Nếu các dự án bị trục trặc thì việc dẫn đến mất thanh khoản là điều tất yếu.
…v.v…Đó, mình trả lời giúp luôn những bạn hay hỏi các công ty bị xử lý “tiền của chúng tôi đã đi đâu”.
4. Hệ quả và bài học
Kết cục của nhiều trường hợp như các công ty trên là đất không còn, sổ không có, tiền thì xa xăm. Chỉ còn con đường gửi đơn đi khắp nới hay quấn băng rôn để gây ồn ào nhằm áp lực cơ quan nhà nước xử lý. Mà tranh chấp hiện nay cũng tùy trường hợp, tùy dự án. Có những trường hợp tranh chấp chiếu theo quy định chỉ là tranh chấp về mặt hợp đồng (dân sự). Mà cho dù là hình sự hay dân sự, nếu bạn xử sự quá khích, không đúng quy định thì cũng có thể bị xử lý. Ví dụ hiện nay các bạn giăng băng rôn ở tại dự án thì có thể không sao, nhưng bạn biểu tình trước cơ quan nhà nước hoặc kéo ra đường gây mất an ninh thì bị xử lý ráng chịu.
Nhiều bạn đòi hỏi, đặt ra vấn đề trách nhiệm quản lý của cơ quan nhà nước. Theo mình điều này chỉ đúng một phần. Bởi lẽ các bên tự giao dịch với nhau thì sao cơ quan nhà nước biết được. Cơ quan nhà nước chỉ cấp các loại giấy phép cho dự án, cho chủ đầu tư. Pháp luật cũng đã có quy định điều kiện của giao dịch. Các bạn phải căn cứ vào giấy tờ pháp lý, hiện trạng dự án mà xác định giai đoạn của dự án và điều kiện của giao dịch mà mình TỰ NGUYỆN thực hiện.
Câu chuyện nhìn thấy được từ các trường hợp của các công ty ở trên là gì? Dưới góc độ nhìn của mình vẫn đơn giản thôi, vấn đề quay về câu chuyện xem xét pháp lý và lựa chọn rủi ro hay an toàn (xem thêm bài viết trước của mình “Tản mạn, vì sao nên xem giấy tờ pháp lý và được tư vấn về pháp lý bất động sản”). Bạn chọn con đường đầu tư từ đầu để có lợi nhuận cao và xem nhẹ, không cần pháp lý thì cần hiểu rằng có rủi ro. Ở đó có ô mất lượt, trừ điểm, hoặc được ô thêm điểm, gấp đôi,…. Khi gặp chuyện thì nghĩa rằng bạn gặp phải ô không may mắn.
LS Đỗ Thanh Lâm
