1. Sai lầm thường mắc phải
Theo kinhtedothi.vn thu thập được ý kiến của xác chuyên gia tài chính và các đại lý môi giới bất động sản đã đúc rút ra nhiều sai lầm mà nhà đầu tư thứ cấp thường xuyên mắc phải, cụ thể như sau:
“Mơ hồ” về thị trường
Khi thị trường nóng sốt, vì không muốn bỏ lỡ cơ hội nên những người mua tiềm năng sẽ mua bất cứ thứ gì, đó có thể là một ngôi nhà trên đường lớn, ngay phía trước cao ốc đông đúc, một căn nhà có đường vào không thuận lợi hay dưới đường dây điện cao thế, dưới đường đi của máy bay. Khi xảy ra sốt đất, những bất động sản này khá dễ bán. Tuy nhiên, ngay khi thị trường trầm xuống, chúng sẽ rất khó bán và có thể mất giá tới 20% hoặc hơn.
Thông thường, những khu vực có vị trí đẹp, hạ tầng hoàn chỉnh thường đắt tiền hơn. Do đó, người mua với tài chính hạn chế thường sẽ đặt cược vào những khu đất có ít nhu cầu, vị trí xa xôi, bất tiện hoặc hạ tầng kém phát triển.
Vì vậy các chuyên gia bất động sản cho rằng, khi không am hiểu về thị trường thì nên mua nhà ở vị trí tốt nhất trong khả năng chi trả luôn là lựa chọn hàng đầu.
Đánh mất cơ hội đầu tư
Nhà đầu tư đã không bao giờ khởi đầu cho chương trình đầu tư vì họ hy vọng rằng sẽ có vài vụ tốt hơn ở đâu đây và họ cứ chờ… và chờ. Lời khuyên là bạn nên học cách biết mất bao nhiêu tiền trong việc trì hoãn đầu tư của bạn trong cả năm trời chỉ để chờ một thương vụ khác tốt hơn.
Tuy nhiên, đừng đầu tư theo cảm tính, theo hiệu ứng số đông mà phải sử dụng kiến thức, tính toán hợp lý, ra đòn dứt điểm, đúng nơi, đúng chỗ.
Dốc tiền mua bất động sản theo phong trào, tâm lý đám đông hoặc quá hào hứng với các chương trình khuyến mãi "khủng", gom hàng khối lượng lớn để được chiết khấu nhiều. Chỉ thấy cái lợi trước mắt trong khi chưa xem xét kỹ các chỉ số cơ bản: sản phẩm, tiến độ thanh toán, giá cả, hiệu quả sinh lời... là sai lầm nghiêm trọng.
Nếu đã từng hoặc đang mua nhà đất kiểu này, thì nhà đầu tư cần phải dừng lại và giải phóng suất đầu tư càng nhanh càng tốt vì đây là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến chôn vốn oan vào bất động sản.
Không sàng lọc bất động sản
Đừng cho rằng ngôi nhà đầu tiên bạn thấy là tuyệt vời. Có quá nhiều nhà đầu tư mua bất động sản mà họ cho là chúng quá đẹp hay họ lười đi xem những bất động sản khác ở những khu tốt hơn. Một phần trong việc đầu tư thành công là phải chọn cái tốt nhất và thích hợp với tài chính nhất.
Bi quan về thị trường
Nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng việc đầu tư bất động sản là một trò chơi quá phức tạp và khắc nghiệt, chì dành cho những người giàu có tham gia.Việc đầu tư vào bất động sản không quá khó khăn. Những ai có ý định đầu tư đều có thể trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Vỡ kế hoạch tài chính
Trước khi mua bất động sản lần đầu tiên, dĩ nhiên bạn phải phân tích tài chính, xác định việc bạn mong chờ gì trong việc đầu tư này. Việc không tính toán kỹ đồng tiền cũng như lãi suất ngân hàng đã khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào khủng hoảng tài chính. Nhất là vào những thời điểm: Góp vốn và đáo hạn.
Ngoài ra, mua nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính và kỳ vọng bán nhanh kiếm lãi. Những trường hợp liều lĩnh này thường xuất hiện phổ biến với đối tượng đầu cơ bất động sản. Nguồn vốn đầu tư không đủ, quỹ dự phòng quá ít, không thể thanh toán kịp tiến độ trong khi mãi lực thị trường còn thấp dẫn đến áp lực phải bán rẻ, hoặc thanh lý hợp đồng sớm.
Ảo tưởng về lợi nhuận
Nhiều người cho rằng, việc kinh doanh bất động sản sẽ giàu có rất nhanh mà không sử dụng tiền của chính mình. Thậm chí, lợi nhuận sẽ phát sinh chỉ sau 1 đêm. Đây là một ảo tưởng hết sức nguy hiểm bởi lợi nhuận đầu tư sinh ra phải có cơ sở nhất định.Dồn trứng vào một rổ hay đánh cược một mẻ lớn được ăn cả ngã về không. Đây là sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh ở hầu như tất cả các kênh đầu tư, không riêng gì bất động sản. Thế nhưng, do giá trị tài sản (nhà đất) quá lớn, một khi đã dồn tất cả cá vào một rọ thì lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp. Điều này hạn chế tính thanh khoản và tập trung rủi ro về một mối.
Do đó, cách đầu tư bất động sản khôn ngoan là phải phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, khu vực, vị trí khác nhau.
Không đánh giá đúng tiềm năng
Đây là sai lầm nghiêm trọng nhất của nhà đầu tư đối với bất động sản.Nhiều người đã quyết định chi một số tiền lớn để đầu tư mà chẳng quan tâm bất động sản này sẽ dùng như thế nào và lợi nhuận tương lai thếnào. Họ chỉ biết rằng “mua 1, bán 2″ là đã có lợi nhuận trong khi tiềm năng của bất động sản đó có thể là 4, 5 trong tương lai gần.
Dùng quá nhiều đòn bẩy tài chính
Đây là sai lầm kinh điển của các nhà đầu tư bất động sản trong 8 năm khủng hoảng vừa qua. Tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào bất động sản cao (từ khoảng 50 - 80%) nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả lãi và vốn gốc. Nếu như thanh khoản kém nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo bất động sản với giá thấp.Có thể dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ vay vốn cao khi nhà đầu tư kiểm soát được đầu vào và đầu ra, nên làm cho từng thương vụ chứ không phải là xu hướng.
Đón sóng bất động sản quá sớm
Sai lầm này biểu hiện qua việc nhà đầu tư xác định sai tiềm năng bất động sản của một khu vực và dốc cả núi tiền để đón một cơn sóng chẳng biết bao giờ xuất hiện. Mua nhà đất không tạo ra giá trị gia tăng hoặc tiềm năng phát triển khu vực quá chậm sẽ chôn vùi dòng vốn của bạn.
Để tránh sai lầm này, nhà đầu tư cần phải thực địa, khảo sát bản chất của đô thị là cơ sở hạ tầng, tiện ích, và mật độ dân cư. Lưu ý chỉ khi hội tụ được ba yếu tố này giá trị bất động sản mới được đảm bảo.
Không nhờ tới sự giúp đỡ của chuyên gia
Những chuyên gia tư vấn sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro, rắc rối với những người mua bán nhà và giúp cho quy trình mua bán diễn ra suôn sẻ, thuận lợi.Vì vậy, hãy tìm kiếm cho mình những chuyên gia giỏi, đáng tin cậy để được tư vấn và giúp đỡ.
2. Các bước kiểm tra thông tin đất đai chuẩn xác
Cùng quan điểm trên, báo VNexpress đã chỉ ra các bước cần kiểm tra khi mua nhà/đất lần đầu tiên:
2.1. Kiểm tra thông tin trên Chủ quyền: Tọa độ vị trí và phần đất bị quy hoạch mất
Thường chúng ta chỉ hay quan tâm tổng diện tích thể hiện trên chủ quyền, mà không chú ý phần diện tích sẽ bị quy hoạch mất.
Nếu là chủ quyền mấy năm gần đây sẽ có tọa độ vị trí. Nếu là chủ quyền cũ sẽ không có phần này, khi đó cần có bản vẽ hiện trạng vị trí kèm theo để thể hiện tọa độ vị trí. Nếu người bán gửi bạn chủ quyền cũ nhưng không gửi kèm bản vẽ hiện trạng vị trí, hãy đặt ngay nghi vấn và yêu cầu chủ nhà gửi phần này.
Một số chủ quyền mới mấy năm gần đây cũng thể hiện luôn phần đất nào được phép sử dụng, phần đất nào bị quy hoạch mất.
Tuy nhiên cũng nhiều chủ quyền cũ không thể hiện phần này, nếu chỉ nhìn vào diện tích trên sổ sẽ không phát hiện được. Ví dụ như sai lầm thứ ba ở trên, căn nhà 132m2 bị quy hoạch mất 94,97m2 nhưng thông tin này không được thể hiện cả trên chủ quyền và bản vẽ hiện trạng vị trí. Chỉ khi kiểm tra trên bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố mới phát hiện ra.
2.2. Kiểm tra thông tin quy hoạch trực tuyến
Dùng tọa độ vị trí của nhà/đất ở trên, nhập vô đây để ra thông tin quy hoạch. Một số khu vực vẫn có thể tra ra bằng số tờ, số thửa trên chủ quyền, nhưng sẽ không cập nhật mới nhất bằng tọa độ.
Tuy nhiên, chúng ta lưu ý thông tin này chỉ yên tâm được 90%, vì quy hoạch thực tế có thể không giống trên bản đồ này do thời điểm cập nhật của bản đồ đã cũ.
Hiện TP HCM và Hà Nội đã có công cụ này, các tỉnh thành khác các bạn tự tìm hiểu thêm.
2.3. Hỏi trực tiếp phòng Quản lý Đô thị Quận,Huyện
Tùy địa phương, mỗi tuần sẽ có vài ngày có chuyên viên trực giải đáp vấn đề này. Tuy nhiên, vì số lượng người hỏi rất đông nên khâu này trên Quận/Huyện hay bị quá tải, bạn sẽ phải chờ hơi lâu và có thể bỏ lỡ cơ hội mua do chậm chân hơn người khác. Vậy chọn lựa: "Chậm mà chắc nhưng có thể không mua được" hay "Nhanh để chắc mua được nhưng có thể bị lầm" là quyết định của bạn.
2.4. Xin văn bản trả lời về chứng chỉ quy hoạch trên Quận,Huyện
Bước này tương tự như bước 3, nhưng khác ở chỗ không hỏi miệng nữa mà đề nghị UBND Quận,Huyện trả lời bằng văn bản Chứng chỉ quy hoạch. Văn bản này sẽ cung cấp toàn bộ thông tin về bất động sản và đảm bảo cho bạn 100% an toàn, nhưng có nhược điểm sẽ phải chờ 2-3 tuần (có thể bỏ lỡ cơ hội mua) và cần chủ nhà/đất hợp tác mới hỏi được (vì phải chính chủ đứng tên chủ quyền làm đơn hỏi mới được).
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý Chứng chỉ quy hoạch này chỉ có giá trị tại thời điểm trả lời, sau đó nếu quy hoạch thay đổi bạn vẫn bị "dính chưởng" như ví dụ sai lầm thứ nhất ở trên: Chứng chỉ quy hoạch trả lời vào tháng 5/2019 là đất ở, nhưng hiện tại thông tin trên Bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố là đất giáo dục. Do đó nếu anh Đức muốn mua phải lên UBND Quận xin lại Văn bản chứng chỉ quy hoạch mới nhất.
2.5. Giải pháp hạn chế vuột mất cơ hội mua Nhà, Đất trong thời gian kiểm tra
Việc thực hiện các bước 3, 4 ở trên sẽ mất thời gian 1-3 tuần, bạn sẽ có nguy cơ vuột mất cơ hội nếu bất động sản nó thật sự tốt. Vậy để vừa đảm bảo an toàn cho tiền của mình, vừa hạn chế vuột mất cơ hội tốt, chúng ta có thể cân nhắc làm như sau:
- Kiểm tra nhanh bước 1, 2.
- Đặt cọc cho người bán, nhưng ràng buộc thêm điều khoản: Cùng lên Phòng Quản lý đô thị kiểm tra thông tin, hoặc nếu tốt hơn đề nghị người bán hợp tác xin chứng chỉ quy hoạch.
Nếu kết quả bất động sản thực tế không giống như giao kèo thì người bán phải trả hoặc đền cọc. Nếu bất động sản đó thật sự tốt, không có khuất tất gì và người bán thật sự thiện chí muốn bán thì họ sẽ vui vẻ hợp tác.
Kết lại, vì một xã hội văn minh, phát triển:
Đối với người bán: Nên kiếm tiền bằng trí tuệ và tài năng, không nên kiếm tiền bằng cách lừa sự thiếu hiểu biết của người mua.
Đối với người mua: Thay vì chờ người bán đàng hoàng, không lừa mình, hãy tự bảo vệ mình trước trong cuộc đời. Bằng cách trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng và hết sức cẩn thận trong việc nua nhà/ đất lần đầu.
