Nguy cơ mất nhà từ quy trình thẩm định “trên giấy” của Agribank- Chi nhánh Bắc Đức Hòa Long An?

Lừa ký hợp đồng giả cách

Ngày 12/11/2020, vợ chồng ông Nguyễn Văn Triển - bà Nguyễn Thị Út Hai (cùng ngụ Ô 7, khu B, thị trấn Hậu Nghĩa, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An) có vay của bà Dương Thị Quyên số tiền 800 triệu đồng; hai bên ký giấy vay tiền có thế chấp quyền sử dụng đất thửa số 163, tờ bản đồ 16-1, tọa lạc tại thị trấn Hậu Nghĩa, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, thời gian vay là 12 tháng.

Đồng thời, bà Quyên yêu cầu ông Triển, bà Út Hai ký hợp đồng chuyển nhượng (hợp đồng giả cách) quyền sử dụng đất thửa đất số 163, tại Văn phòng Công chứng (VPCC) Trần Văn Châu với giá chuyển nhượng là 200 triệu đồng, để đảm bảo cho số tiền vay. Tuy nhiên, khi ông Triển, bà Út Hai liên hệ bà Quyên để trả lại tiền vay chuộc lại giấy chứng nhận QSDĐ thì bà Quyên tìm cách tránh né, không hợp tác.

Trên thực tế, chỉ sau 2 tháng kể từ ngày ông Triển, bà Hai ký giấy vay tiền, bà Quyên đã thế chấp quyền sử dụng đất thửa đất số thửa 163, tờ bản đồ 16-1 và thửa 1405, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại thị trấn Hậu Nghĩa, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An (do bà Quyên đứng tên) cho Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn - Chi nhánh Bắc Đức Hòa Long An (Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 210072/HĐTC) để vay số tiền hơn 5,7 tỷ đồng.

Thế nhưng, từ lúc được ngân hàng giải ngân đến nay, bà Quyên chưa thanh toán và không đóng lãi suất, khiến toàn bộ quyền sử dụng đất của ông Triển, bà Út Hai trở thành đối tượng thế chấp, bị phát mãi để thanh toán nợ cho Quyên theo yêu cầu của ngân hàng Agribank chi nhánh Bắc Đức Hòa Long An.

Sau khi phát hiện sự việc trên, vợ chồng ông Triển, bà Hai đã có đơn tố cáo Ngân hàng Phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Bắc Đức Hòa Long An, vì đã có nhiều sai phạm trong quá trình ký giải ngân, tiến hành thẩm định, nhận thế chấp tài sản gây hậu quả nghiêm trọng cho người dân.

Bởi lẽ, hiện trạng thửa đất số 163 tờ bản đồ 16-1 do ông Triển, bà Út Hai đứng tên giấy chứng nhận có tài sản được xây dựng trên toàn bộ diện tích đất bao gồm: Căn nhà thờ, nhà ở chính gia đình, ki ốt vợ chồng ông Triển cho thuê. Toàn bộ tài sản trên khu đất này do gia đình vợ chồng ông Triển, bà Hai quản lý, sử dụng ổn định, nhưng phía ngân hàng không hề làm rõ vấn đề này trước khi chấp nhận thế chấp, giải ngân hơn 5,7 tỷ đồng cho bà Quyên.

Luật sư chỉ ra loạt sai phạm trong quy trình thẩm định cho vay

Ngày 28/7/2022, tại phiên tòa Phúc thẩm "Về việc yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu; hủy quyết định cá biệt; hợp đồng tín dụng" giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Triển, sinh năm 1971 và bà Nguyễn Thị Út Hai, sinh năm 1974, cùng trú tại Ô 7, khu B, thị trấn Hậu Nghĩa, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An; bị đơn là bà Dương Thị Quyên, sinh năm 1988. Địa chỉ: Ấp An Thuận, xã An Ninh Đông, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, ông nguyễn Hoàng Phi, bà Lê Thị Thu Vân, Văn Phòng Công chứng Trần Văn Châu, Văn Phòng Công chứng Trần Hữu Thành.

Trước hội đồng xét xử, luật sư Thái Hoàng Dũng, Văn phòng luật sư Nguyễn Hòa Bình thuộc đoàn luật sư tỉnh Long An (người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Triển và bà Út Hai) đã đề nghị ông Hồ Tấn Kha, phó giám đốc Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn - Chi nhánh Bắc Đức Hòa Long An (người đại diện theo ủy quyền) làm rõ quá trình thẩm định, xác minh đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất số 163 tại ngân hàng đã được diễn ra như thế nào?

Trả lời câu hỏi của luật sư Dũng, ông Hồ Tấn Kha cho biết: “Cán bộ ngân hàng có xuống nhà để thẩm định nhưng khi xuống đến nơi thì bà Quyên nói không có chìa khóa vào nhà nên cán bộ ngân hàng chỉ đứng bên ngoài xem bà Quyên chỉ lô đất.”

Luật sư Dũng tiếp tục đặt loạt câu hỏi: Tại thời điểm xuống thẩm định, ngân hàng đã xác định khu đất 163 là tài sản của bà Quyên. Vậy tại sao bà Quyên là chủ nhà lại không có chìa khóa vào nhà mà cán bộ ngân hàng lại không thắc mắc nội dung này?

Khi cán bộ ngân hàng không bước vào nhà thì làm sao xác định ranh giới, mốc giới của khu đất? Cán bộ ngân hàng có biết phía sau phần đất 163 này còn gì khác nữa không? Tại sao trong biên bản thẩm định của ngân hàng lại không đề cập đến căn kiốt do ông Triển cho bà Vân thuê? Cán bộ Ngân hàng có làm việc với bà Vân khi đang sinh sống và làm việc trên căn kiốt này hay không?

Đối với hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng đất, khi phát hiện căn nhà trên đất tại sao cán bộ ngân hàng không liên hệ chính quyền địa phương để xác minh, làm rõ xem căn nhà đó là của ai, ai đang trực tiếp sinh sống?

Trả lời trước hội đồng xét xử, ông Kha cho biết, khi cán bộ xuống nhà thì bà Quyên nói không có chìa khóa vào nhà nên chỉ đứng bên ngoài. Về ranh mốc giới, bà Quyên có chỉ chiều ngang lô đất và khuôn viên của lô đất, trong hồ sơ chỉ để có căn nhà chứ không có căn kiốt.

Về câu hỏi, tại sao không liên hệ chính quyền địa phương để xác minh, làm rõ xem căn nhà đó là của ai, ai đang trực tiếp sinh sống? ông Kha cho rằng, do bà Quyên chỉ thế chấp bằng Quyền sử dụng đất nên không xác minh căn nhà.

Tuy nhiên, Luật sư Dũng nêu vấn đề, giả dụ trong trường hợp phát mãi quyền sử dụng đất tại thửa 163 để đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng, mà căn nhà lại do người khác làm chủ sở hữu thì sẽ phát mãi thế nào? Ông Kha cho biết sẽ xử lý theo quy định nhưng không nói rõ là quy định nào.

Đáng chú ý, tại phiên tòa Phúc thẩm, phía ngân hàng đề nghị tiếp tục hợp đồng thế chấp với thửa đất 1405, tờ bản đồ số 10. Riêng thửa đất 163, tờ bản đồ 16-1 ngân hàng đề nghị hủy một phần thế chấp, trả về cho ông Triển, bà Hai, ngân hàng chỉ lấy một phần đất trống tiếp tục hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, phía nguyên đơn là ông Triển, bà Hai đã không đồng ý đề nghị của ngân hàng, vì cho rằng đây là đất hương quả do ông và để lại.

Luật sư Dũng cho rằng, tại tòa Lê Văn Lâm (người đại diện cho bà Dương Thị Quyên) thừa nhận có giấy vay tiền 800 triệu đồng. Đồng thời, thừa nhận có nhận số tiền lãi là 48 triệu đồng nhưng cho rằng đây là số tiền không liên quan đến việc mua bán. Bà Quyên đã thanh toán cho ông Triển, bà Hai số tiền 8 tỷ đồng, cộng với số tiền cho vay 800 triệu đồng, tổng cộng là 8,8 tỷ đồng nhưng trên hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi 200 triệu đồng?

Ngoài ra, tại phiên tòa, người đại diện cho bà Quyên không chứng minh được việc giao 8 tỷ đồng cho ông Triển, bà Hai, việc chuyển nhượng cũng không có giấy đặt cọc là vô căn cứ. Do đó, giữa ông Triển, bà Hai với bà Dương Thị Quyên chỉ có một giao dịch là giao dịch mượn tiền có giấy tay…

Về việc toàn án nhân huyện Đức Hòa nhận định, Ngân hàng Agribank chi nhánh Bắc Đức Hòa Long An là người thứ 3 ngay tình.

Luật sư Dũng cho rằng, theo hồ sơ vay vốn của bà Quyên do ngân hàng cung cấp, thể hiện bà là hộ kinh doanh lúa gạo (giấy phép hộ kinh doanh cá thể) để vay hơn 5,7 tỷ đồng liệu có phù hợp?

Trong khi đó, vào thời điểm 2020 có vô số doanh nghiệp khó khăn vì dịch bệnh, khó tiếp cận nguồn vốn thì bà Quyên kinh doanh lớn đến mức nào mà có thể tiếp cận nguồn vốn hơn 5,7 tỷ đồng, để rồi chỉ đóng lãi được hai tháng rồi bật vô âm tính đến nay?

Ngoài ra, trong hồ sơ cũng không thể hiện việc Ngân hàng Agribank chi nhánh Bắc Đức Hòa Long An xác minh tại địa phương đối với thửa đất 163. Cụ thể, tại phiên tòa, đại diện ngân hàng đã thừa nhận: Khi cán bộ xuống nhà thì bà Quyên nói không có chìa khóa vào nhà nên chỉ đứng bên ngoài. Vấn đề đặt ra là, nếu bà Quyên là chủ sở hữu thì tại sao không thể vào nhà? Trong biên bản cũng không đề cập đến căn kiốt của bà Vân thuê…

“Căn cứ hướng dẫn số 02 của Tòa án Nhân dân Tối cao ngày 02/8/2021, tại mục 1 phần 3 về dân sự (đây là hướng dẫn cụ thể công văn 64 của Tòa án Nhân dân Tối cao) để xác định trong trường hợp này việc bà Quyên lợi dụng việc vay mượn của ông Triển, bà Hai lập hợp đồng chuyển nhượng và tự ý sang tên để chủ động vay, dùng tài sản đó vay ngân hàng. Nhưng khi ký hợp đồng vay phía ngân hàng lại không xác minh, làm rõ việc ông Triển, bà Hai và những người quản lý sử dụng đất…trong trường hợp này bên tiếp nhận thế chấp không phải là người thứ 3 ngay tình”, luật sư Dũng khẳng định và đề nghị Tòa Phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của ông Triển, bà Hai, cải sửa bản án Sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu của phía Nguyên đơn.

Từ những luật cứ nêu trên cũng cho thấy, việc thẩm định tài sản thế chấp vay vốn của cán bộ Ngân hàng Agribank chi nhánh Bắc Đức Hoà có dấu hiệu vi phạm pháp luật, vi phạm về quy trình trong công tác thẩm định tài sản thế chấp, gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước, gây khó khăn cho Ngân hàng Agribank trong quá trình thu hồi vốn, gây thiệt hại quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, gây mất niềm tin cho người dân tại địa phương. Đặc biệt là uy tín của ngân hàng Agribank.