Câu chuyện 1 :
Năm 2020, anh A mua BĐS ở dự án X. Giá của chủ đầu tư là 2,55 tỷ, trong đó đóng theo tiến độ 850tr, ngân hàng sẽ hỗ trợ phần vốn 1,7 tỷ còn lại. Theo kế hoạch, anh dự tính đóng vài đợt đến khoảng 300tr - 500tr rồi bán lướt ra kiếm chênh lệch 200tr - 300tr.
Tuy nhiên, khi đã đóng phần tiền mặt đến 850tr vẫn chưa bán ra được, anh phải làm hồ sơ vay ngân hàng đóng tiếp cho chủ đầu tư, đồng thời cũng có thêm thời gian kiếm người mua. Điều anh không ngờ tới là đến lúc này thì ngân hàng thông báo hết room tín dụng, khoản vay của anh có thể không được chấp thuận do khi tái thẩm định kỹ hồ sơ thì nguồn thu không đảm bảo. Đến lúc này anh mới phá hỏa vì nếu đóng tiếp thì không có tiền, bán bằng giá để thu hồi vốn cũng không được. Vì với tình hình siết tín dụng như hiện tại, người mua mới cũng không chắc được ngân hàng cho vay để đóng tiếp phần tiền còn lại, mà người có sẵn tiền mặt để mua thì giá phải thật hời họ mới xuống tiền.
Nếu không nhanh chóng bán lại được cho người mua mới, anh sẽ bị phạt vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư. Do đó, anh đành bấm bụng rao cắt lỗ 500 triệu, chấp nhận bán lại phần 850tr mình đã đóng chỉ với 350 triệu, xem như BĐS 2,55 tỷ anh mua ban đầu giờ bán lại chỉ được 2,05 tỷ.
Câu chuyện 2 :
Chung tình cảnh như anh A, nhưng chị B phải chấp nhận cắt lỗ đến 850tr. Giá lúc chị mua của chủ đầu tư là 3,5 tỷ đóng theo tiến độ dự án. Kế hoạch ban đầu, chị dự tính đóng đến 1tỷ - 1,5tỷ rồi dần bán chênh kiếm 300tr - 500tr.
Tuy nhiên, khi tổng số tiền chị đã đóng cả bằng tiền mặt và một phần do ngân hàng giải ngân lên đến 1,7 tỷ, BĐS của chị vẫn chưa bán được, dù dần dần chị đã phải giảm giá bán về “điểm hòa vốn”. Đến nay, tình hình tín dụng bị siết lại khiến khoản tiền 1,8 tỷ để đóng tiếp cho chủ đầu tư có nguy cơ lớn không được giải ngân tiếp.
Rao mãi để bán vừa thu hồi lại số vốn đã đóng vừa tránh vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư cũng không được, chị đành chấp nhận cắt lỗ 50%, chỉ thu về 850tr cho khoản tiền 1,7 tỷ đã đóng với mục đích nhanh nhanh có người mua lại dùm BĐS của chị. Với động thái này của chị B, xem như BĐS 3,5 tỷ chỉ còn 2,65 tỷ.
Câu chuyện 3 :
Cuối 2020, Anh C mua căn nhà phố trong dự án Y với giá chủ đầu tư là 8 tỷ. Mục đích ban đầu anh mua để ở và đã có sẵn 2,5 tỷ để đóng theo tiến độ dự án, phần còn lại anh sẽ hợp tác với ngân hàng liên kết của dự án. Làm việc từ đầu với cả sales và ngân hàng thì mọi việc đều ổn thỏa.
Tuy nhiên, khi đã đóng được 2,4 tỷ, bên ngân hàng báo lại hồ sơ của anh không được duyệt do tình hình tín dụng bị siết chặt, BĐS hình thành tương lai không nằm trong danh sách ưu tiên hỗ trợ cho vay, và nguồn thu nhập của anh cũng không còn đảm bảo như hồ sơ ban đầu. Đến lúc này đóng tiếp thì anh không còn tiền, anh đành rao bán lại căn nhà mình đã mua với giá 7,6 tỷ, thu hồi lại 2 tỷ đã đóng, chấp nhận lỗ chỗ 400tr.
Câu chuyện 4 :
Trường hợp của anh D lại vướng vào một dự án phân lô ở Lâm Đồng. Đầu 2021, trong một lần lên Đà Lạt chơi, tiện đường anh ghé vào tham quan một dự án. Thấy cũng “hay hay đẹp đẹp”, anh mua một lô với giá 750tr. Để thuyết phục anh xuống tiền, các bạn bán hàng cũng “hứa” nếu anh không thích sẽ bán lại cho anh lời 100tr - 200tr trong vòng 3 tháng. Tuy nhiên, vài tháng sau khi bán hết hàng, đội ngũ sales đã rút hết không còn ai tại địa bàn. Mục đích lướt sóng “kiếm chút tiền cafe” không thành, anh muốn bán thu hồi bằng vốn thì hơn cả năm nay vẫn chưa ai mua. Chưa kể đây còn là số tiền anh vay ngân hàng để dự phòng xây một căn nhà khác, giờ chôn vốn ở đây cũng làm kế hoạch xây nhà của anh bị ảnh hưởng.
Tóm lại:
Cả 4 trường hợp trên đều có đặc điểm chung: Mua bất động sản với tính toán sử dụng đòn bẩy ngân hàng, trong đó 3 trường hợp đầu thê thảm nhất vì kế hoạch hỗ trợ vốn của ngân hàng bị thay đổi đột ngột, trong khi tiền thì vẫn phải đóng cho chủ đầu tư theo tiến độ dự án.
Trừ trường hợp của anh C muốn mua để ở, thì 3 trường hợp còn lại đều mong muốn lướt sóng ngắn hạn nhưng lại vô tình “thành cư dân”.
Một điểm nữa là dù các nhà đầu tư đều đã chấp nhận giảm giá lỗ vốn nhưng thanh khoản vẫn rất chậm. Lí do là vì người không đủ tiền mặt có sẵn thì ngần ngại chưa dám mua vì sợ không vay ngân hàng được, người có sẵn tiền mặt thì vẫn đang chờ với hi vọng giá giảm thấp hơn nữa, chưa kể cả 2 nhóm người đều đang theo dõi sát động thái từ chủ đầu tư, họ muốn xem tình hình siết chặt tín dụng có làm ảnh hưởng đến nguồn vốn của chủ đầu tư và khả năng về đích của dự án không.
Trước tình hình hiện tại, có một số điểm đáng lưu ý cho người mua BĐS :
1. Hạn chế sử dụng nhiều đòn bẩy, nếu sử dụng phải cân đối trong khả năng “dòng tiền ổn định có thể đóng ngân hàng hàng tháng mà ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống”. Tăng khoản dự phòng, đề phòng trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột ngột trong tình hình kinh tế khó khăn.
VD bình thường có 1,5 tỷ tiền mặt, thu nhập hàng tháng 50tr là có thể mua BĐS 3 tỷ bằng 50% vốn tiền mặt (1,5 tỷ) và 50% vốn vay (1,5 tỷ). Tuy nhiên, tình hình hiện nay nên giảm giá trị mua còn 2,1 tỷ để tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 70% : 30% (1,5 tỷ : 0,6 tỷ), hoặc vẫn là tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 50% : 50% (1,05 tỷ : 1,05 tỷ) nhưng giữ lại 450tr cho quỹ dự phòng.
2. Nên có quan hệ tốt và làm việc thật kỹ với ngân hàng Ngay Từ Trước Khi Quyết Định Mua nếu có nhu cầu cần vay vốn. Cung cấp đầy đủ hồ sơ để họ thẩm định, đánh giá kỹ hồ sơ, không nên chỉ trao đổi qua loa với ngân hàng hay chỉ nghe hứa miệng từ Sales.
3. Ưu tiên các BĐS có pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt, có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh (cho thuê, làm nhà xưởng, sản xuất kinh doanh,...). Những bất động sản này cần được đặt tại nơi có mật độ dân cư tương đối cao, không xa quá 3 km những tiện ích cơ bản như đường xá, trường học, chợ - siêu thị, trung tâm y tế, khu vui chơi giải trí…
4. Từ nay đến cuối năm là thời điểm tốt để sở hữu BĐS rẻ 10% - 20% so với thị trường bằng việc mua lại từ các Nhà đầu tư thứ cấp “thở oxy” khi sử dụng đòn bẩy quá sức.
5. Nếu mua sản phẩm dự án thì ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, đã từng làm nhiều dự án thành công, ít dính tai tiếng về nguồn vốn, pháp lý và tiến độ. Đừng ham những dự án được hứa hẹn “tăng giá khủng” hay “nhân x lần này nọ” mà bỏ qua việc tìm hiểu kỹ Chủ đầu tư (nhớ tìm hiểu kỹ chứ đừng chỉ nhìn bề ngoài phông bạt).
6. Hạn chế các sản phẩm đầu cơ “Mua để không” chờ tăng giá. Các BĐS “rủi ro cao - thanh khoản thấp - nhưng lời nhiều” này thực tế không dành cho số đông và những người mong muốn lướt sóng ngắn hạn, chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt, đầu tư bằng nguồn tiền nhàn rỗi, không bị áp lực đòn bẩy ngân hàng, trích vài 10% - 20% tài sản xem như một khoản đầu tư mạo hiểm, đầu tư dài hạn có thể đó 5-10 năm không cần đụng tới mà vẫn sống khỏe.
Lê Quốc Kiên
