Nhiều ‘trùm đất’ ở Đồng Nai lợi dụng kẽ hở của Quyết định 03/2018 để trục lợi?

Ngày 30/01/2018, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quyết định 03/2018/QĐ- UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai có hiệu lực kể từ ngày 01/03/2018 (Quyết định 03) nhằm siết chặt tình trạng phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp làm phá vỡ quy hoạch chung về xây dựng của tỉnh. Thế nhưng sau khi ban hành và thực hiện, bên cạnh việc tạo thuận lợi cho nhiều hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì theo các chuyên gia pháp lý Quyết định 03 cũng tạo ra kẽ hở cho nhiều ông trùm đất nông nghiệp lợi dụng để trục lợi.

Việc trục lợi thường được thực hiện tại các khu đất có diện tích lớn nằm trong quy hoạch đất ở. Ví dụ như tại khu đất rộng 33.215,9m2 thuộc thửa 4160 tờ bản đồ số 5, xã An Viễn, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai do ông Nguyễn Ngọc Hồ là chủ sử dụng. Trong 33.215,9m2 đất này đó chỉ có 1.200m2 đất ở còn lại là đất trồng cây lâu năm nằm trong quy hoạch đất ở tại nông thôn.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Quyết định 03, trước khi thực hiện tách thửa theo diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp (tại An Viễn diện tích tối thiểu thửa đất hình thành sau khi tách thửa đất nông nghiệp là 1.000m2) thì người sử dụng đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, việc lập bản vẽ mặt bằng tổng thể vẫn chưa đủ điều kiện để Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Trảng Bom ký xác nhận cho phép tách thửa. Tại khoản 4 Điều 11 Quyết định 03 quy định người sử dụng đất phải thực hiện đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật theo hướng dẫn và được UBND huyện tổ chức kiểm tra, xác nhận bằng văn bản và gửi đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện để thực hiện thủ tách thửa; Đồng thời chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ thu hồi đất đối với diện tích làm hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng.

Căn cứ theo quy định này, ông Nguyễn Ngọc Hồ đã lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể cho khu đất và được UBND huyện Trảng Bom chấp thuận phê duyệt hồ sơ thiết kế mặt bằng tổng thể để thực hiện tách thửa. Trong đó, chấp thuận chủ trương cho ông Hồ được thi công xây dựng 7 đoạn đường giao thông phục vụ lưu thông trong nội bộ khu đất (quy mô tổng chiều dài khoảng 1.110,7m2, diện tích đất giao thông khoảng 8.103,6m2) đồng thời kết nối với tuyến đường hiện hữu tại phía Đông Bắc và Tây Bắc khu đất.

Vì được phê duyệt việc làm đường trên khu đất rộng 33.215,9m2 này, ông Hồ không ngại xuống tiền làm 7 đoạn đường nhựa rộng khoảng 6m - 8m, lề đường, viả hè, hệ thống thoát nước dọc hai bên đường, hố ga thu gom nước, đồng thời trồng nhiều cây xanh trên vỉa hè trong khi khu đất vẫn đang là đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích sử dụng. Nếu việc đầu tư hạ tầng chỉ để phục vụ tách thửa và sau khi tách thửa chủ sử dụng vẫn sử dụng đất theo đúng mục đích thì không có gì đáng nói. Điều đáng nói ở đây là lợi dụng việc khu đất có sẵn hạ tầng một cách “hợp pháp”, ông Nguyễn Ngọc Hồ đã biến khu tách thửa thành một dự án dân cư với tên gọi “dự án Khu dân cư An Viễn” và để tăng thêm phần giá trị, khu dân cư An Viễn được khoác lên mình cái tên thương mại mỹ miều hơn là “dự án Star New City”.

“Dự án Star New City” được giới thiệu do công ty TNHH BĐS Đất Việt là chủ đầu tư, tiếp thị phân phối bởi Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển BĐS Đất Trung Nam. Không chỉ vậy, dự án này đang chào bán 244 lô đất và được quảng cáo là có pháp lý minh bạch, sổ đỏ riêng từng nền và đang trong giai đoạn nhận giữ chỗ đợt 1. Ngoài ra, người mua ở sẽ được hỗ trợ xin giấy phép xây dựng, đầu tư sinh lợi, cộng với muôn vàn những tiện tích gần chợ, trường học các cấp, trung tâm hành chính xã, trường cao đẳng an ninh......Điểm mấu chốt của dự án khiến nhiều người mù mờ pháp lý bỏ tiền ra mua là hình ảnh khu đất được đầu tư hạ tầng bài bản. Mặc dù, việc thi công xây dựng hạ tầng thực chất chỉ để phục vụ tách thửa nhưng với những lời lẽ như “rót mật vào tai” người mua, khu đất như hóa thành một dự án có phép. Tuy nhiên, hiện nay UBND tỉnh Đồng Nai chưa hề có bất cứ văn bản phê duyệt nào đối với dự án khu dân cư tọa lạc trên thửa đất này.

D

Như vậy, theo quyết định 03 muốn tách thửa thì người sử dụng đất phải làm xong hạ tầng và được nghiệm thu, nhưng theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối chiếu với trường hợp của ông Nguyễn Ngọc Hồ thì chủ sử dụng phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi đầu tư hạ tầng.

Mặt khác, tại điểm a khoản 1 Điều 170 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Do đó, đất trồng cây lâu năm phải sử dụng theo đúng mục đích mà không được tự ý chuyển đổi qua đất giao thông khi chưa được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, Quyết định 03 đã tạo kẽ hở cho những trùm đất nông nghiệp như ông Nguyễn Ngọc Hồ lợi dụng việc làm hạ tầng thực hiện thủ tục tách thửa để trục lợi thông qua việc phân lô bán nền đất nông nghiệp.