1. Thời điểm bán nhà thuận lợi trong năm, và không nên mua nhà trong năm
a/ Mùa Hè
Mùa Hè thời tiết nắng ráo, việc bán nhà sẽ diễn ra thuận lợi hơn và dễ dàng che đi được những khuyết điểm mà người mua có thể bắt lỗi nếu xem nhà vào mùa mưa (ngập úng, tường thấm nước…) hay mùa đông (nhà thiếu ánh sáng tự nhiên, nhiều khe hở đón gió lạnh…).
Tâm lý người Việt xưa nay thường chọn xây sửa nhà vào mùa Hè để tận dụng thời tiết khô ráo và xây sửa xong là kịp đón Tết. Vì vậy, nhu cầu mua nhà và cả nguồn cung bất động sản trên thị trường thời điểm này đều tăng. Người bán sẽ có cơ hội tiếp cận với nhiều khách hàng tiềm năng. Tuy nhiên cần định giá bán hợp lý để có thể cạnh tranh với nhiều ngôi nhà khác đang được chào bán trên thị trường.
b/ Cuối năm dương lịch (lưu ý là không phải cuối năm âm lịch nhé).
Thị trường bất động sản cuối năm thường khá sôi động với rất nhiều sự kiện giới thiệu dự án, mở bán, mua bán nhà đất…, giá cả các khu vực sẽ tăng giá ăn theo. Đồng thời, lúc này ngân hàng cũng đẩy mạnh việc cho vay vốn với nhiều gói lãi suất ưu đãi để chốt số tín dụng cuối năm. Chính vì vậy, chào hàng vào thời điểm này khá phù hợp. Cuối năm dương lịch mọi người thường muốn có nhà mới để kịp sửa sang đón Tết âm lịch nên sẽ chốt giao dịch nhanh hơn. Họ hay mua vào tháng 10-12 dương lịch rồi sửa sang đón tết âm lịch(thường rơi vào tháng 2 dương lịch năm sau).
2. Thời điểm bán nhà dễ gặp bất lợi trong năm và nên mua nhà trong năm.
a/ Mùa mưa
Sự bất lợi về thời tiết khiến việc đi lại vào mùa mưa bị trắc trở, nhiều người có tâm lý ngại đi xem nhà và mua nhà, chưa kể nếu mua nhà xong cần xây sửa sẽ gặp nhiều khó khăn và mất thời gian hơn là mùa khô. Bên cạnh đó, mùa mưa cũng khiến những nhược điểm (nếu có) của ngôi nhà cần bán dễ dàng lộ ra hơn, ví dụ tường bị thấm dột, ẩm mốc, hệ thống thoát nước kém, giao thông khu vực dễ ùn tắc khi trời mưa… Người mua có thể vin vào những nhược điểm này để đòi hạ giá, thậm chí ép giá bán. Do đó, mùa mưa có thể là thời điểm thuận lợi để khách hàng kiểm tra nhà và mua với giá hời nhưng ngược lại, đây lại là thời điểm khá bất lợi cho người bán.
Lưu ý:
Khi đi xem nhà, bạn cần chú ý đến chân tường của các ngôi nhà trong khu vực mà mình đang quan tâm. Nếu khu vực này thường xuyên bị ngập, chân tường nhà sẽ bị đóng rêu và xuất hiện vết ố. Ngoài ra, bạn cũng cần so sánh độ cao của nền nhà và đường. Nếu nền nhà thấp hơn mặt đường hoặc khu vực đó có nhiều nền nhà cao thấp khác nhau thì khả năng ngập là rất cao.
b/ Tháng 3 âm lịch (Tiết Thanh minh) và tháng 7 âm lịch (Tháng cô hồn)
Quan niệm cổ truyền Việt Nam cho rằng tháng 3 và tháng 7 âm lịch là hai thời điểm không nên di chuyển nhà cửa. Ngoài ra, tháng 7 âm lịch ở đa số địa phương tại Việt Nam còn là tháng mưa ngâu. Những cơn mưa kéo dài nhiều ngày liên tiếp sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch mua nhà hay khởi công xây nhà của gia chủ. Do vậy, thị trường giao dịch trong 2 thời điểm này thường khá ảm đạm. Nếu có ý định bán nhà, bạn sẽ bị thu hẹp số lượng khách hàng hơn, thậm chí phải tung chiêu khuyến mãi, giảm giá hoặc gia tăng ưu đãi để thu hút khách hàng.
Lưu ý:
Hiện nay, do quy mô thị trường lớn hơn nên tâm lý e ngại của người dân đã không còn quá nặng nề như trước, tuy nhiên bên mua vẫn dùng lí do này để ép giá.
Nếu đã tìm được người mua ưng ý nhưng khách hàng đó vẫn còn lăn tăn về việc mua nhà trong tháng cô hồn, chủ nhà có thể đề nghị đặt tiền giữ chỗ trước, còn việc ký hợp đồng sẽ được tiến hành trong tháng 8 để họ an tâm hơn.
c/ Cuối năm âm lịch
Gần tết âm lịch, lượng vốn trong xã hội cần rút về để làm ăn cho dịp tết âm lịch tăng cao. Giới nhà giàu buôn bán hoàn toàn có thể kiếm 10-20% lãi/vốn bỏ ra trong chính câu chuyện kinh doanh của mình chỉ trong 1 tháng tết âm lịch. Họ không có lý do gì để đi gom vốn mua nhà vào thời điểm này trừ khi quá thích ngôi nhà đó.
Các ngân hàng thường tập trung ưu tiên đẩy mạnh gom vốn cho vay đối tượng kinh doanh vào thời điểm này hơn là bất động sản. Vì đây là thời điểm có thể dễ dàng tìm được các khách hàng vay kinh doanh hoàn toàn mới, thông qua các khách hàng kinh doanh cũ giới thiệu. Những người thiếu vốn sẽ nhờ đối tác, bạn hàng làm ăn của mình giới thiệu nơi vay vốn. Đây chính là dư địa tăng trưởng về dài hạn trong tương lai của các bank.
Tết âm lịch mua nhà về cũng không kịp xây sửa để vào ở ngay được. Nếu xây sửa thì tiền công thợ cũng cao hơn ngày thường. Mà bận làm ăn tâm trí đâu xây sửa.
Thời điểm này 1 số sàn, sales bất động sản cũng đóng cửa nghỉ về quê ăn tết sớm, lấy ai tạo thị trường mà bán được giá tốt.
3. Không nên mua nhà vào thời điểm tài chính chưa đủ(có thể vay bank nhưng phải đảm bảo đủ tài chính để trả nợ, đừng biến cuộc đời thành nô lệ, mất hết niềm vui, suốt đời trả nợ vì căn nhà)
Hiện nay có rất nhiều người, đặc biệt là các gia đình trẻ, những người có thu nhập trung bình chọn vay vốn ngân hàng là giải pháp hỗ trợ tài chính để mua nhà. Tuy nhiên, trước khi quyết định vay tiền, bạn cần tự đánh giá khả năng tài chính và khả năng trả nợ của mình.
Bạn chỉ nên vay khi khả năng tài chính của mình đảm bảo được việc trả nợ trong cả trường hợp có biến động về lãi suất ngân hàng. Theo các chuyên gia tài chính, người mua nhà tuyệt đối không nên vay quá 50% giá trị căn hộ để tránh phải chịu gánh nặng nợ nần.
Thực tế đã có không ít trường hợp rơi vào "bẫy lãi suất" phải lao đao vì khoản nợ ngân hàng hàng tháng do liều vay mua nhà khi chưa đủ tài chính.
Theo các chuyên gia tài chính, dù đã có nhà hay ở nhà thuê thì để cân đối và đảm bảo đủ số tiền dành cho sinh hoạt, y tế, đi lại, mua sắm, xã giao..., mỗi người không nên dành quá 30-40% tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở. Công thức này được áp dụng rộng rãi và con số cụ thể sẽ tùy thuộc vào môi trường sống và thói quen sinh hoạt của mỗi người. Đối với người đã có nhà riêng, khoản tiền 30-40% này gồm các chi phí như tiền điện nước, thuế nhà đất, lãi thế chấp, phí bảo trì. Còn nếu bạn đang thuê nhà, số tiền này gồm tiền thuê hàng tháng và số tiền dành cho các tiện ích để phục vụ cuộc sống.
4. Thời điểm mua/bán nhà dự án.
Các dự án thường đóng theo tiến độ và có 1 tỷ lệ rất lớn người mua nhà dự án(chung cư, nhà phố, biệt thự) là dân đầu cơ và siêu đầu cơ. Tỷ lệ này cao hơn rất nhiều so với nhà dân lẻ ở khu dân cư cũ vì họ không phải xuống tiền 1 lần, thu hút được nhiều thành phần xã hội có mức tài chính khác nhau tham gia hơn.
Vì vậy các đốt đóng thêm tiền và đổi mới về pháp lý, tính an toàn của dự án ảnh hưởng rất lớn đến lượng hàng cần chốt lãi, cần bán ra của giới đầu cơ.
Hiển nhiên thời điểm nên mua nhà(gom hàng) tức là không nên bán nhà(xả hàng) và ngược lại.
Điểm mua nhà dự án tối ưu thường nằm ở những thời điểm sau:
+ Dự án mới mở bán lần đầu khi còn là mảnh đất trống không(lúc này là hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc chứ chưa phải hợp đồng mua bán).
+ Trước các đốt phải vào thêm tiền của dự án vì sẽ có 1 số tay đầu cơ không đủ tiền để vào thêm hoặc cần chốt lãi/cắt lỗ, cơ cấu lại vốn, chuyển hướng sang dự án khác.
+ Trước lúc có hợp đồng mua bán vì lúc này đang nằm dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, tính pháp lý yếu hơn. Khi có hợp đồng mua bán, bên bán sẽ bán giá cao hơn.
+ Lúc mới có hợp đồng mua bán tức thì: Vì lúc này tuy giá đã tăng vì tính pháp lý đã cao hơn nhưng có rất nhiều tay đầu cơ chỉ chờ có hợp đồng mua bán là chốt lãi khiến cung hàng lớn, vẫn có những tay đầu cơ sẵn sàng chốt lãi mềm hơn những tay đầu cơ khác để ra hàng trước hoặc ra cho bằng được. Nếu đợi thêm vài tháng sau khi có hợp đồng mua bán thì lượng cung hàng giá rẻ sẽ ít đi, giá sẽ tăng thêm.
+ Trước đợt đóng tiền cuối cùng để nhận nhà(đợt này nặng nhất vì thường phải vào 25-45% tổng giá trị căn nhà), giới đầu cơ sẽ bán rẻ hơn để không phải đóng thêm khoản tiền này cho chủ đầu tư. Một số người ban đầu có nhu cầu mua ở thực nhưng đôi khi đến thời điểm này gặp 1 sự cố nào đó không có tiền đóng tiếp, bị ngộp họ cũng chấp nhận ra giá rẻ hơn.
Điểm bán nhà dự án tối ưu thường nằm ở những thời điểm sau:
+ Ngay khi booking 50-100 triệu(đối với chung cư) và 200 triệu-1 tỷ(đối với nhà phố, biệt thự), lấy được căn ngon vào ngày lễ mở bán, sang tay lãi ngay vài chục triệu đến vài trăm triệu. Vì lúc này vốn bỏ ra cực ít mà tỷ lệ lãi/vốn quá ít. Dân Sài Gòn hay gọi là "lướt cọc".
+ Sau khi có hợp đồng mua bán được 2-3 tháng, lúc này đám cần bán ở đốt có hợp đồng mua bán đã bán xong, chỉ còn "ta với nồng nàn", kể cả có phải vào thêm tiền thì cũng vào tiếp để gồng thêm vì thường các đốt đóng tiền sau khi có hợp đồng mua bán chỉ tầm 5% giá trị hợp đồng căn nhà dự án.
+ Sau khi dự án chung cư cất nóc, lúc này chủ đầu tư thường sẽ đăng báo thông báo, coi như PR-Marketing miễn phí cho chúng ta ra hàng.
+ Sau khi đã đóng hết đợt đóng tiền cuối cùng để nhận nhà, lúc này chỉ còn mấy cụ mua ở thật và những tay đầu cơ "mặt dầy đạn bắn không thủng". Hiển nhiên là sẽ bán được giá cao(*).
+ Đợi hết (*) thêm 8-12 tháng và sẽ có sổ đỏ(đối với các chủ đầu tư uy tín). Tất nhiên có sổ đỏ thì phải bán được giá cao hơn. Trong thời gian chờ đợi có sổ này cho thuê kiếm thêm tiền cho thuê.
+Ngoài ra các dự án nhiều tòa, nhiều Block, nhiều khu thì khi chủ đầu tư mở bán tòa mới, block mới, khu mới với giá cao hơn khu cũ mình đã mua cũng là thời điểm thuận lợi để ra hàng. Vì lúc này người mua sẽ thấy giá khu cũ mình đang ôm rẻ hơn khu mới và chủ đầu tư bán khu mới kiểu gì cũng PR, marketing báo đài, các đội sales về làm thị trường tưng bừng dự án đó và quanh khu vực đó, điều này giúp chúng ta ra hàng thuận lợi hơn.
Nguồn Trần Thiên Ân
