Mây Lang Thang
Phân lô bán nền đã “lột xác” sang mô hình farmstay để hút nhà đầu tư
Sau căn hộ du lịch condotel, căn hộ văn phòng officetel, thị trường bất động sản thời gian qua lại được kích hoạt bởi một mô hình mới, với tên gọi trang trại nghỉ dưỡng farmstay, là một sản phẩm lai kết hợp giữa 2 từ farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương). Việc farmstay nở rộ khi chưa có khung pháp lí điều chỉnh làm gia tăng tình trạng phân lô bán nền tràn lan, tách thửa đất nông nghiệp, đất rừng…, khó kiểm soát.
Mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) nở rộ với nhiều phiên bản mới, nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh. Đặc biệt hiện nay tại một số địa phương xuất hiện tình trạng biến tướng mô hình này. Một số chủ đầu tư đua nhau phát triển dự án bất động sản (BĐS) farmstay, tự phân lô, bán nền theo kiểu góp vốn đầu tư. Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị Chính phủ chỉ đạo thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải “đất ở” để quản lý mô hình farmstay.
Trong văn bản gửi Thủ tướng và các Bộ, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu có đề cập đến mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay).
Nhiều dự án đã “lột xác” sang mô hình farmstay để hút nhà đầu tư và khách hàng. Ảnh: Cao Nguyên/ Lao động
Kiến nghị của HoREA cũng lưu ý, đối với loại hình cơ sở lưu trú du lịch mới "farmstay," Chính phủ cần chỉ đạo thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai, chỉ cho phép tách thửa đối với "đất ở nông thôn" và "đất ở đô thị", không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải "đất ở".
Với các loại đất khác xen cài trong khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa làm nhà ở. Trước hết, phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành "đất ở," sau đó, mới thực hiện thủ tục tách thửa "đất ở" theo quy định.
Các doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án "farmstay", phải lập "dự án đầu tư" theo đúng quy định của pháp luật, phù hợp với quy hoạch và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận.
Trên cơ sở đó, HoREA đề nghị Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch xem xét đề xuất bổ sung loại cơ sở lưu trú du lịch (mới) là "khu du lịch trải nghiệm nông thôn-farmstay" vào Điều 48, Luật Du lịch để thống nhất quản lý và sửa đổi Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, để bổ sung cơ chế quản lý vận hành đối với loại hình "farmstay".
Trao đổi với Lao Động, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, giống như các sản phẩm BĐS mới như condotel, officetel… lúc mới ra đời đều chưa được pháp luật công nhận thì farmstay cũng vậy. Tuy nhiên, condotel còn có một số cơ sở pháp lý hoàn chỉnh vì nằm trong tổng thể dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong khi đó, pháp lý các dự án farmstay khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng nên rất khó để được tách, cấp sổ.
Theo ông Hiếu, các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng.
Vị chuyên gia này cảnh báo, người mua không nên ký hợp đồng góp vốn vào những nhà, đất bất ổn về pháp lý. Khi muốn mua bán, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án. Đồng thời, liên hệ chính quyền địa phương để hỏi về quy hoạch, pháp lý của dự án, lô đất đó.