Mặc dù Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai khẳng định, dự án Gem Sky World do Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (công ty con của Đất Xanh Group) làm chủ đầu tư chưa được cấp giấy phép xây dựng. Hiện UBND tỉnh Đồng Nai đã chỉ đạo các sở ngành và UBND các huyện, thành phố tăng cường công tác quản lý nhà nước theo thẩm quyền và trách nhiệm trong lĩnh vực xây dựng.
Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường bất động sản đón nhận nhiều thông tin về dự án Gem Sky World tại tỉnh Đồng Nai. Đây là dự án Khu dân cư 92,2 ha toạ lạc tại xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh bất động sản Hà An (công ty con của Tập đoàn Đất Xanh), Tập đoàn Đất Xanh là đơn vị phát triển dự án.
Hiện trạng khu đất được giới thiệu là dự án Gem Sky World
Ngày 19/6/2020, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai ban hành văn bản số 3048 nêu rõ, dự án được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 tại Quyết định số 1814 ngày 3/6/2020.
Như đã phản ánh, nhiều nhân viên môi giới của Gem Sky World quảng cáo, dự án này nằm ngay xã Long Đức, huyện Long Thành, dự án liền kề khu văn phòng tòa nhà Quốc Hội phía Nam quy mô 42ha, khu công nghiệp Long Đức mở rộng 292ha, trường Đại học Giao thông Vận tải 28ha, trường Đại học An Ninh 23ha, Đại học Kinh tế Kỹ thuật Phương Nam 25ha.
Tuy nhiên, tài liệu của chúng tôi cho thấy, khu vực tọa lạc của dự án Gem Sky World vốn trước đây là rừng cao su. Và hiện tại, xung quanh dự án vẫn là rừng cao su. Theo một nguồn tin từ Đất Xanh Group, chỉ riêng dự án Gem Sky World, có hơn 2.000 môi giới, đến từ 30 sàn bất động sản tham gia huấn luyện và bán hàng. Dự án Gem Sky World có tiền sử dụng đất: 6,6 triệu/m2 (tương ứng diện tích 92,2ha, giá 3.060 tỷ đồng cho diện tích đất ở 50%). Chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích 2 triệu/m2 (suất đầu tư khoảng 10 tỷ đồng/ha). Chi phí marketing, truyền thông và bán hàng 2 triệu đồng/m2 (mỗi nền đất 100m2 sẽ tốn chi phí bán hàng khoảng 160 triệu đồng và 40 triệu đồng chi phí marketing, truyền thông). Chi phí lãi vay 2 triệu đồng/m2. Tổng cộng giá thành tạm tính: 6,6 + 2 + 2 + 2 = 12,6 triệu đồng/m2. Ngoài các chi phí căn bản trên, phí quản lý và phát sinh khoảng 5% x 12,6 triệu đồng/m2 = 0,63 triệu đồng/m2. Như vậy, giá vốn tham chiếu của dự án Gem Sky World vào khoảng 13,23 triệu/m2. Mức lợi nhuận lý tưởng mà các chủ đầu tư kỳ vọng ở mỗi dự án là 25% trên giá bán, dự án Gem Sky World sẽ bán ra với giá 17.64 triệu đồng/m2 là hợp lý. Tuy nhiên, dự án Gem Sky World đang có giá bán cao ngất ngưởng, khi 100m2 đất ở đây có giá bán lên tới 2,2 tỷ đồng, dù nằm giữa rừng cao su. Còn nhà phố, căn thấp nhất là 3,2 tỷ đồng, giao thô.
Theo chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng nói rằng, nếu tình trạng đô thị cứ phát triển rầm rộ ở Long Thành, đi trước cả sân bay thì nguy cơ đô thị “ma” lặp lại ở Long Thành là rất cao. Một khi nhu cầu thực không có thì các khu đô thị sẽ dần biến thành nhà hoang. Bởi các dự án đất nền không thể kéo dân về ở, chưa kể đến xung quanh sân bay ô nhiễm tiếng ồn, thiếu tiện ích nên không phải là lựa chọn hợp lý của các đối tượng là chuyên gia trong các khu công nghiệp. Giả sử nhiều chủ đầu tư vẽ ra viễn cảnh khu đô thị sầm uất với đầy đủ các trung tâm thương mại giải trí, nhưng trên thực tế để hoàn thành mơ ước này thì trước tiên phải có dân về ở. Nếu dân không có nhu cầu thì không thể vận hành các loại hình dịch vụ nói trên.
Theo VOV dẫn lời, ông Võ Tấn Đức, Chủ tịch UBND huyện Long Thành cho biết, huyện đã xử phạt chủ đầu tư 40 triệu, đồng thời đề nghị ngưng thi công san lấp mặt bằng, yêu cầu hoàn chỉnh hồ sơ thủ tục. Ông Đức khẳng định đã giao UBND xã Long Đức thường xuyên kiểm tra, giám sát để đảm bảo chủ đầu tư không tái phạm.
Chủ đầu tư tổ chức giới thiệu và thu 50 triệu tiền tư vấn
Và dù thông tin về pháp lý của dự án chưa đầy đủ, nhưng các đơn vị như Công ty Dịch vụ bất động sản Đất Xanh, Công ty cổ phần Đất Xanh Premium, Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh Miền Đông đã tổ chức thu của khách hàng 50 triệu đồng để được ký vào “phiếu yêu cầu tư vấn”.
Nội dung của tờ phiếu này hoàn toàn không nhắc đến việc đảm bảo mua bán sản phẩm bất động sản, đồng nghĩa với việc chưa phát sinh nghĩa vụ gì với khách hàng.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Đoàn Luật sư TPHCM nhận định: “Đây là những hành vi lách luật, cần phải xử lý hành chính đối với những đơn vị này, phù hợp với Nghị định 139 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Trong trường hợp có dấu hiệu lừa đảo, hoặc lạm dụng tín nhiệm để lấy tiền của người dân thì có thể xử lý về mặt hình sự”.
