Theo Khoản 1 Điều 99 Luật nhà ở năm 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Việc kiểm định chất lượng này do UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện.
Như vậy, nhà chung cư có thời hạn sử dụng và thời hạn này phụ thuộc vào từng cấp công trình xây dựng theo quy định mà Luật Xây dựng ban hành. Khi hết thời hạn này hoặc khi chung cư có dấu hiệu bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình đó.
2. Chung cư hết thời hạn sử dụng thì xử lý như thế nào?
Do nhà chung cư có thời hạn sử dụng nên không ít người lo ngại rằng khi hết thời hạn này, cư dân sẽ bị mất trắng căn hộ, không còn chỗ ở, từ đó tạo ra tâm lý hoang mang, e ngại.
Theo Khoản 2, Điều 99 Luật nhà ở năm 2014 thì sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình. Sau đó đưa ra văn bản kết luật kiểm định trong đó có nội dung liên quan đến thời hạn sử dụng nhà ở chung cư. Cụ thể:
- Nếu nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.
- Nếu nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới trong trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch sử dụng nhà ở thì bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác phù hợp với quy hoạch đã được duyệt.
“Căn cứ những điều luật được viện dẫn ở trên, có thể thấy hướng xử lý khi nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng sẽ tùy thuộc vào tình trạng của thực tế của căn hộ, bản kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở có thẩm quyền cũng như quy hoạch đối đối với khu đất nhà ở chung cư. Theo đó, chủ sở hữu có thể tiếp tục sử dụng trong khoảng thời hạn ghi trong kết luận kiểm định hoặc sửa chữa, cải tạo, xây dựng lại hoặc giao lại chung cư cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xây dựng công trình khác phù hợp với quy hoạch”
3. Cư dân có mất trắng khi chung cư hết thời hạn sử dụng?
Như vậy nói cư dân mất trắng, không có nhà hay chỗ ở sau khi chung cư hết thời hạn sử dụng là không đúng. Trên thực tế, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, cư dân sẽ có những quyền lợi khác nhau để đảm bảo có chỗ ở tạm thời, chỗ ở tái định cư hoặc được thanh toán tiền để tự lo chỗ ở mới (nếu đủ điều kiện). Cụ thể như sau:
Tại Khoản 3, Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật nhà ở năm 2014, cụ thể như sau:
Thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại:
- Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư
- Nếu chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
- Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà cũ và nhà mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt.
- Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên
Phải phá dỡ để xây dựng công trình khác:
Được thuê, mua, được thuê mua nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội hoặc được thanh toán tiền để tự lựa chọn mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.
Được Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại
Chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
- Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại
(Sưu tầm)
