Bùng phát dự án trái phép
Dù chưa có một thống kê chính xác về số lượng dự án "ma", thời gian gần đây, thị trường bất động sản phía Nam kể từ Bình Thuận đổ vào luôn dồn dập thông tin về những dự án thực chất không có tính pháp lý, phân lô bán nền trái phép, thậm chí không tồn tại trong quy hoạch.
Tại Bình Thuận, Sở Xây dựng yêu cầu 4 dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Apec Mandala Wyndham Mũi Né (CTCP Đầu tư IDJ Việt Nam), Khu thương mại dịch vụ và dân cư Tân Việt Phát 2 (CTCP Tân Việt Phát), Khu dân cư Nam Cảng cá phường Đức Long (CTCP Xây lắp thủy sản Việt Nam), Sentosa Villa (Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn) phải ngừng giao dịch.
Tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, lợi dụng giá đất tăng cao, một số đối tượng đã tự vẽ ra các “dự án ma” trên các khu đất nông nghiệp, đất chưa chuyển mục đích sử dụng, đất chưa có pháp lý rõ ràng… để làm giả giấy tờ, hồ sơ dự án và rao bán cho khách hàng, khiến nhiều người rơi vào bẫy khi xuống tiền mua nền đất. Đơn cử như, theo thống kê mới nhất của Đồng Nai, Alibaba đang rao bán đến 29 dự án đất nền không được cơ quan chức năng phê duyệt.
Theo thông báo, tại phường 12, quận Thạnh Xuân cũng có tới 10 dự án phân lô bán nền trái phép. Người dân tự ý san lấp mặt bằng , đầu tư hạ tầng kỹ thuật (đường cống thoát nước, điện) và tự phân lô bán nền.
Tại quận Thủ Đức, CTCP Đầu tư Angle Lina và Công ty Bất động sản Hoàng Ân Group cũng tổ chức mua bán đất nền, có dấu hiệu lừa đảo ở khu đất tại tổ 5, khu phố 6, phường Linh Trung.
Tỉnh Đồng Nai, nơi có sân bay Long Thành, là điểm nóng, 27 dự án “ma” do công ty địa ốc Alibaba rao bán cũng đều không có giấy phép và không có thật. Tỉnh này phải tổ chức họp báo để thông tin liên quan tới những dự án này nhằm ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật, lừa đảo có thể xảy ra.
Tháng 6 vừa qua, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận đã liên tục gửi các văn bản các văn bản yêu cầu các chủ đầu của 13 dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh này ngừng giao dịch vì chưa đủ đủ điều kiện kinh doanh theo quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan. Cụ thể, Sở này yêu cầu các chủ đầu tư trên không thực hiện hoặc ký kết hợp đồng với đơn vị môi giới bất động sản để thực hiện giao dịch mua bán hoặc giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí; đăng các nội dung liên quan đến giao dịch bất động sản của dự án khi chưa đủ điều kiện giao dịch.
Khe hở ở đâu?
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, để các công ty bán bất động sản lập ra dự án trái phép thường thông qua 4 bước. Đầu tiên, các công ty này tìm những khu đất còn bỏ trống đó có thể là đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, thậm chí là đất dính quy hoạch nhà nước như cây xanh, công viên… Bước hai là tiến hành thỏa thuận mua đất với người đang có quyền sử dụng đất bằng chiêu thức như đặt cọc, hợp đồng ủy quyền, góp vốn, lập vi bằng. Bước ba là vẽ dự án trên giấy, tiến hành mời gọi, quảng cáo cho khách hàng, và bán cho khách hàng bằng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, nếu đất có dính quy hoạch thì sẽ hứa chạy quy hoạch. Cuối cùng, sau khi ký hợp đồng sẽ tiến hành thu tiền của khách hàng từ vài chục đến vài trăm triệu đồng mỗi đợt. Khi khách hàng phát hiện tính pháp lý của dự án có vấn đề, không theo những gì đã cam kết, hứa hẹn, thì bị thanh lý hợp đồng, nguy cơ mất luôn số tiền đã đóng.
Theo giới chuyên gia, dự án "ma" xuất hiện một phần đến từ tâm lý chuộng đất nền, nhất là đất nền vừa túi tiền của người dân. Khi đất nền vẫn được coi là kênh đầu tư hấp dẫn, nhiều người dân dễ bị lừa gạt và sập bẫy.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), nói Hiệp hội đã cảnh báo dự án “ma” từ giai đoạn 2016 - 2017 khi nhiều huyện ở Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu sốt đất nền và nhiều chủ đầu tư có dấu hiệu trục lợi. Chỉ ra nguyên nhân, ông Châu cho rằng có nhiều lỗ hổng về luật.
Theo đó, Luật kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh những hành vi kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai kể từ khi ký hợp đồng. Tuy nhiên, Luật không điều chỉnh hành vi trước khi ký. Đây là thiếu sót lớn, theo ông Châu, vì trước khi ký, những hành vi thỏa thuận, đặt cọc, góp vốn kinh doanh, hợp tác đầu tư không được ký thành hợp đồng mà tồn tại ở dạng văn bản thỏa thuận, được chứng thực thừa phát lại.
Việc góp vốn, đặt cọc, hợp tác đầu tư lại là thỏa thuận của Luật dân sự. Nhưng Luật dân sự lại cho rằng giá trị đặt cọc do hai bên tự thỏa thuận. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư, các công ty môi giới lừa người dân đặc cọc vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng một cách vô lý.
Công khai thông tin tối đa
Dự án trái phép có thể “giăng bẫy” thuận lợi một phần lớn là lợi dụng được lòng tin của những người ham rẻ, hám lợi nhuận cao, không có khả năng tiếp cận tình trạng pháp lý. Đơn cử như mới đây, hàng trăm khách hàng đứng trước nguy cơ mất trắng tiền khi mua phải dự án trái phép của Công ty cổ phần tư vấn đầu tư Angel Lina. Chỉ khi cơ quan chức năng quận Bình Tân (TP Hồ Chí Minh) điểm mặt chỉ tên từng dự án trên địa bàn, khách hàng của Angel Lina mới vỡ lẽ, họ đã thực sự bị lừa khi mua cả tỷ đồng một lô đất nhưng đổi lại chỉ là miếng “bánh vẽ”.
Thực tế, các công ty bất động sản bán dự án trái phép không phải mới xuất hiện mà đã có cách đây 2 - 3 năm. Đơn cử như Công ty Cô phần Đầu tư Việt Hưng Phát (TP Hồ Chí Minh) bán dự án trái phép cho khách hàng bằng các hợp đồng hợp tác đầu tư, hàng trăm khách hàng đã mất trắng hàng trăm tỷ đồng. Dù rằng cơ quan chức năng đã vào cuộc điều tra, song sau 2 năm, công ty này vẫn ngang nhiên hoạt động bán dự án trái phép với chiêu thức cũ và xuất hiện thêm hàng loạt nạn nhân mới.
Có thể nói, sự lộng hành của loại hình kinh doanh bất động sản biến tướng này ngày càng nghiêm trọng, đòi hỏi cơ quan quản lý nhà nước phải kiên quyết xử lý, kể cả hình sự, nhằm cảnh tỉnh người cố tình làm sai, lập lại trật tự cho thị trường bất động sản. Đồng thời, các cơ quan chức năng phải có phương án công khai về quy hoạch, chương trình phát triển đô thị, các dự án phát triển đô thị, kể cả chỉ số về giá thị trường bất động sản. Việc công khai thông tin tối đa sẽ góp phần làm minh bạch thị trường, giảm thiểu hậu quả đáng tiếc.
