Ngày 20/4/2016 UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành Quyết định số 25/2016/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnh với mục đích chính là tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tách thửa đất để dễ dàng hơn trong quá trình chuyển nhượng, đặc biệt thuận tiện cho việc tặng cho đất cho con cái, người thân. Tuy nhiên, một số cá nhân tại khu đất thuộc tờ 29 phường Tam Phước đã lợi dụng tinh thần của quyết định này để tách thửa đất, sau đó làm đường, kéo điện, nhằm phân thành các lô, nền trục lợi bất chính trên đất nông nghiệp mà không cần phải thông qua các thủ tục gắt gao.
Theo tìm hiểu, khu đất trên gồm các thửa với các chủ sử dụng lần lượt như sau: Ông Phạm Văn An đứng tên 03 thửa (469 diện tích 928,2m2; 487 diện tích 500m2; 490 diện tích 901,4m2); ông Vũ Văn Thắng chủ sử dụng 05 thửa (477 diện tích 2955,3m2; 478 diện tích 712,9m2; 482 diện tích 881m2; 486 diện tích 902,6m2; 496 diện tích 574,3m2); ông Phạm Thanh Bình chủ sử dụng 03 thửa (479 diện tích 633,5m2; 495 diện tích539,7m2; 484 diện tích 599,2m2); bà Nguyễn Thị Bích Hằng hiện đang đứng tên 03 thửa (480 diện tích 700m2, 483 diện tích 599,6m2, 493 diện tích 500,2m2); thửa 481 có diện tích 529,8m2 hiện do bà Mai Thị Luyến đứng tên chủ sử dụng; các ông bà Đỗ Hữu Sáng, Triệu Thị Hà, Phan Thị Bích Lợi đồng sử dụng thửa 485 diện tích 534,8m2; thửa 488 diện tích 500m2 và 491 diện tích 500,1m2 hiện đang do bà Triệu Thị Hà đứng tên; ông Nguyễn Xuân Minh là chủ sử dụng thửa 492 diện tích 500,2m2; bà Trần Thị Tiền là chủ sử dụng thửa 494 diện tích 942,7m2.
Về nguồn gốc của các thửa đất nêu trên: Ngày 07/4/2017 bà Phạm Hoàng Oanh làm thủ tục tách 16.735,5m2 đất nông nghiệp thuộc thửa 67 tờ 29 thành 9 thửa 469, 470 , 471, 472, 473, 474, 475, 476, 477. Trải qua quá trình thiên biến vạn hóa, mua đi bán lại bà Oanh đã tách thành công 16.735,5m2 thành 22 thửa mới trong đó, thửa 469 chuyển nhượng cho ông Phạm Văn An làm chủ sử dụng. Thửa 470 chuyển nhượng cho Phạm Thanh Bình làm chủ sử dụng, sau đó ngày 20/4/2017, ông Bình tách thửa 470 làm 02 thửa: 478,479. Thửa 471 chuyển nhượng cho bà Trần Thị Tiền sử dụng, cũng trong ngày 20/4/2017 bà Tiền tách làm 02 thửa 480, 481. Thửa 472 chuyển nhượng cho bà Trần Thị Tiền sử dụng, ngày 31/5/2017, bà Tiền tiếp tục tách làm 04 thửa: 482, 483, 484, 485. Thửa 473 do Phạm Thanh Bình là chủ sử dụng, sau đó ông Bình tách thửa 473 làm 04 thửa: 486, 487, 488, 489 (tách ngày 20/4/2017). Thửa 474 do Vũ Văn Thắng là chủ sử dụng, tách làm 04 thửa: 490, 491, 492, 493 ( tách ngày 02/06/2017). Thửa 475 do bà Phạm Thanh Thanh và ông Vũ Văn Thắng cùng đứng tên chủ sử dụng. Thửa 476 do Nguyễn Thị Bích Hằng sử dụng, sau đó bà Hằng tách làm 03 thửa: 494, 495, 496 (tách ngày 20/4/2017). Thửa 477 dùng làm đường đi, chủ sử dụng là ông Vũ Văn Thắng.
Điều đáng nói là theo người dân nơi đây các ông bà có tên nêu trên đều liên quan đến Công ty TNHH Phú Gia (Công ty Phú Gia) thời gian qua nổi lên là một công ty chuyên phân phối đất nền, mà giới cò mồi thạo tin đang tích cực dẫn mối giao dịch. Công ty này từng gây xôn xao với dự án Phú Gia 3 tại Khu phố 4 phường Trảng Dài, TP Biên Hòa với giá 3 - 4 tỉ đồng/ nền biệt thự. Cụ thể là: ông Phạm Văn An (giám đốc công ty), Trần Thị Tiền (vợ ông An), Phạm Thanh Thanh (con gái ông An), Phạm Thanh Bình (con trai ông An) và các cộng sự của công ty Phú Gia. Và cũng theo các cò môi giới cho hay khu đất này hiện đã giao dịch hết, đa phần do các nhà đầu tư thân quen mua, giờ bán lại rất ít.
Theo quan sát thực tế, hiện trên đất đã có Trường Mầm non có tên Thiên Bình được xây dựng trên 2 thửa 488 và 492 trong đó thửa 492 do bà Trần Thị Tiền và chồng là ông Nguyễn Văn An chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Minh theo hợp đồng công chứng ngày 4/1/2018 tại Văn phòng công chứng Võ Văn Rạng. Tại thửa 477 hiện đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng (đường rộng hơn 6m, bên cạnh đó đã trồng trụ kéo điện). Và tại một số thửa 483, 486, 482, 469, 481, 494, 495, 496, 484 cũng đã xây dựng xong một số căn nhà và ki-ốt bán hàng. Tuy rằng khu đất tại tờ bản đồ số 29 thửa số 67 của bà Phạm Hoàng Oanh là đất nông nghiệp đã được quy hoạch đất giáo dục nhưng lại là quy hoạch xây dựng trường THCS Tam Phước và trên thực tế vẫn là đất nông nghiệp (cây lâu năm). Việc chủ đất tự ý chẻ nhỏ sau đó xây dựng trường mầm non và các công trình khác như nhà ở, đường đi hay ki-ốt bán hàng mà không cần chuyển đổi mục đích sử dụng liệu có đúng luật?
Trường mầm non Thiên Bình được xây dựng không phép tại thửa 488 và 492
Trường mầm non Thiên Bình được xây dựng không phép tại thửa 488 và 492
Trường mầm non Thiên Bình được xây dựng không phép tại thửa 488 và 492
Trường mầm non Thiên Bình được xây dựng không phép tại thửa 488 và 492
Nhà cấp 4 xây dựng không phép đã được đưa vào sử dụng tại thửa 483
Nhà cấp 4 xây dựng không phép đã được đưa vào sử dụng tại thửa 483
Hình ảnh nhà ở không phép tại thửa 486
Hình ảnh nhà ở không phép tại thửa 486
Hình ảnh nhà ở không phép tại thửa 486
Hình ảnh nhà ở không phép tại thửa 486
Tại thửa 482 cũng đã đưa vào sử dụng công trình trái phép trên đất trồng cây lâu năm
Tại thửa 482 cũng đã đưa vào sử dụng công trình trái phép trên đất trồng cây lâu năm
Tại thửa 469 hiện cũng đã có một căn nhà 1 trệt 1 lầu
Tại thửa 469 hiện cũng đã có một căn nhà 1 trệt 1 lầu
Nhà xây dựng không phép tại thửa 481
Nhà xây dựng không phép tại thửa 481
Tại thửa 494 cũng tương tự đã đưa vào sử dụng 1 căn nhà không phép
Tại thửa 494 cũng tương tự đã đưa vào sử dụng 1 căn nhà không phép
Căn nhà xây dựng không phép tại thửa 495
Căn nhà xây dựng không phép tại thửa 495
Nhà được xây dựng không phép tại thửa 496
Nhà được xây dựng không phép tại thửa 496
Những căn nhà không phép hoành tráng tại thửa 484
Những căn nhà không phép hoành tráng tại thửa 484
Vậy các vấn đề pháp lý đặt ra cho trường hợp này sẽ gì?
Luật sư Phạm Duy Hiển – VPLS Phạm Duy cho biết:
Trường hợp này hiện đang vi phạm quy định pháp luật về cả hành chính và hình sự và sẽ bị xử lý như sau:
Trong lĩnh vực hành chính:
Đối với những người mua:
Hành vi xây nhà không phép trên các lô đất nền đất nông nghiệp, người mua sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng và có thể bị mất trắng khi bị cưỡng chế buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm theo quy định tại khoản 5 và khoản 11, Điều 15, Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ về quy định xử phạt vi phạm hành chính hoạt động đầu tư xây dựng…
Hành vi sử dụng đất sai mục đích: Sử dụng đất không đúng mục đích sử dụng là hành vi bị cấm theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai cho nên hành vi này sẽ bị phạt tiền từ 3 triệu đồng đến 200 triệu đồng tại khu vực nông thôn đối và tại khu vực đô thị thì mức phạt tăng gấp đôi theo quy dịnh tại điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Bên cạnh đó người sử dụng phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất.
Đối với người bán:
Hành vi phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì bị xử phạt theo quy định tại Nghị định số 139/2017.
Hành vi sử dụng sai mục đích sử dụng đất: Sử dụng đất không đúng mục đích sử dụng là hành vi bị cấm theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai cho nên hành vi này sẽ bị phạt tiền từ 3 triệu đồng đến 200 triệu đồng tại khu vực nông thôn đối và tại khu vực đô thị thì mức phạt tăng gấp đôi theo quy dịnh tại điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Bên cạnh đó người sử dụng phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất và nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Hành vi xây dựng trái phép: Đối với hành vi làm đường không phép thì bị phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng, buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm theo quy định tại điểm a, khoản 5, điểm d, khoản 11 và khoản 12, Điều 15, Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
Trách nhiệm của chính quyền địa phương khi để xảy ra tình trạng phân lô bán nền, xây dựng không phép trên đất nông nghiệp.
Theo quy định tại Điều 208 Luật đất đai 2013, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.
Theo quy định tại Văn bản 6412/UBND-KTN về yêu cầu các địa phương tăng cường kiểm tra, giám sát tình trạng phân lô bán nền trái phép trên cơ sở này, các huyện, thành phố đã giao việc quản lý đất đai, xây dựng cho các xã, phường và nếu để xảy ra tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp và xây dựng trái phép thì chủ tịch UBND phường, xã sẽ phải chịu trách nhiệm.
Trong lĩnh vực hình sự:
Hành vi phân lô bán nền trái phép trên đất nông nghiệp có thể bị khởi tố hình sự liên quan đến các tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, trốn thuế theo quy định tại Điều 174, điểm a, khoản 1, Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017.
Đối với việc để xảy ra tình trạng phân lô bán nền trái phép, cán bộ, cơ quan quản lý trực tiếp về đất đai có thể bị khởi tố về tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai theo quy định tại Điều 229, Bộ luật hình sự.
