1. Có bên thứ ba làm chứng:
Dù pháp luật hiện nay không quy định bắt buộc có bên thứ ba làm chứng, tuy nhiên, như mình nói ở trên, vì giá trị tài sản lớn nên người mua cần có một người thứ ba làm chứng, có thể là người thân quen của bên mua hoặc môi giới chuyên nghiệp, hoặc có thể liên hệ văn phòng thừa phát lại để được tư vấn, trong các giao dịch đặt cọc, hợp đồng đặt cọc, hoặc giao dịch mua bán. Nhất là khi các hợp đồng đặt cọc có nhiều điều khoản sơ sài, không công chứng, tự soạn thảo với nội dung không công bằng về quyền lợi, trách nhiệm các bên…
2. Hạn chế đặt cọc lớn hơn 10% giá trị sản phẩm:
Trong thực tế, vẫn có nhiều giao dịch cọc số tiền lớn hơn 10% nếu người mua am hiểu thị trường, xác định được kèo thơm và chắc chắn hời. Tuy nhiên, đại đa số người mua sẽ không am hiểu hết và sẽ tiềm ẩn rủi ro. Vậy nên, hãy cọc với số tiền vừa phải, thể hiện đúng thiện chí nhưng an toàn.
3. Cần lập hợp đồng đặt cọc thành văn bản
Tương tự một số ý của mục 1, người mua hãy lập văn bản hợp đồng đặt cọc để quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn, nghĩa vụ cũng như thống nhất các con số tài chính liên quan trên hợp đồng, tránh xảy ra tranh chấp, rủi ro sau này. Một trong các điểu khoản đáng chú ý là về tiền phạt vi phạm hợp đồng của hai bên, bởi đây là điều khoản dễ xảy ra mâu thuẩn nhất trong giao dịch bất động sản. Một số mẫu hợp đồng đặt cọc mọi người có thể quét QR Code dưới đây để tham khảo (nhờ TopenLand up một số mẫu và tạo QR code cho link).
4. Nên thanh toán thành 3 đợt.
Để an toàn trong giao dịch BĐS, người mua có thể chọn phương án chia thành 3 đợt thanh toán như sau:
- Đợt 1: Ngay khi ký hợp đồng đặt cọc (hợp đồng như mục 3 đã nêu)
- Đợt 2: Ngay sau khi ký công chứng hợp đồng mua bán tại phòng công chứng. Lưu ý, người mua nên giữ lại một khoản hợp lý (như đã nêu từ hợp đồng đặt cọc) để đảm bảo người bán hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan. Ở bước này, người mua nên giữ giấy tờ, chứng từ liên quan để thực hiện nghĩa vụ thuế của bên bán, giảm rủi ro xuống thấp nhất có thể.
- Đợt 3: Thanh toán phần còn lại ngay sau khi làm thủ tục sang tênCó một điểm chú ý là thời gian, địa điểm và thời hạn thanh toán các đợt cần quy định rõ ràng, cụ thể trong hợp đồng, tránh phát sinh rủi ro không đáng có.
5. Không nên trả hết tiền khi chưa nhận bàn giao
Cái này thì chắc ai cũng sẽ hình dung là không nên đưa hết tiền khi mà chủ nhà vẫn chưa bàn giao đầy đủ các loại giấy tờ, chứng từ, hợp đồng mua bán, thẻ/chìa khóa nhà, bản vẽ thiết kế, bản vẽ kỹ thuật, các loại hợp đồng thi công dở dang, hợp đồng thuê (nếu có),…
6. Nên thanh toán bằng chuyển khoản ngân hàng
Việc chuyển khoản khi thanh toán là một hình thức đảm bảo có bằng chứng pháp lý chứng minh giao dịch dân sự. Thời gian chuyển khoản cũng phải được quy định rõ ràng trên hợp đồng. Ngoài ra, cần chú ý về tên tài khoản người nhận, số tài khoản người nhận, số tiền cần chuyển, nội dung chuyển khoản…để đảm bảo việc giao dịch đúng người, đúng việc. Đây cũng là một cách giảm rủi ro hiệu quả.
7. Kiểm tra tình trạng nhà đất
Một điểm đáng lưu ý là BĐS bạn đang muốn mua có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay không? Bạn nên biết rằng, nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng, người thế chấp (đồng thời là người bán) không có quyền bán BĐS đó cho bạn (quy định tại khoản 5 điều 321 Luật Dân sự 2015). Do đó, trường hợp bên bán yêu cầu bạn đặt cọc số tiền lớn, tương đương khoản tiền giải chấp tại ngân hàng thì đây là một giao dịch tiềm ẩn rủi ro cần lưu ý, vì sẽ rất khó đòi lại khoản tiền cọc nếu người bán thực sự có ý đồ xấu.Để giảm thiểu rủi ro, bạn nên yêu cầu người bán làm giấy xác định tình trạng nhà đất có chữ ký, mộc của UBND phường, xã của BĐS bạn đang muốn mua. Việc xác định này còn giúp bạn nắm được các thông tin về loại đất (đất ở lâu dài, đất thuê, đất vườn, đất nông nghiệp,…), có tranh chấp hay không, có vi phạm quy hoạch hay không, nhà đã hoàn công hay chưa,…
Trên đây là một số kiến thức về cách giảm rủi ro khi mua BĐS. Bạn có thể tìm đọc thêm các tài liệu khác về pháp lý BĐS khi quét QR code mình comment dưới bình luận nha.
Chúc bạn luôn thành công!
Cre Đặng Hồng Phúc
