Dự án giả và những cú lừa - 12

Thời gian vừa qua ông Trần Bính Trọng và Nguyễn Bá Danh đã kết hợp lực lượng cò đất tổ chức mua bán dự án giả tại vị trí các thửa 156, 155, 159 tờ bản đồ 98 phường Tam phước. Việc làm của ông Danh, ông Trọng các cò môi giới có dấu hiệu vi phạm quy định của Luật đất đai và có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Sau đây là phân tích pháp lý của chuyên gia pháp lý Phạm Thị Hương thuộc Văn phòng Luật sư Phạm Duy.

Theo bà Hương tại vị trí thửa số 156 tờ 98 diện tích 7739m2, đất trồng cây hàng năm do Ông Trần Bính Trọng đứng tên; Thửa số 155 tờ 98 diện tích 1303m2 đất trồng cây lâu năm ông Nguyễn Bá Danh; Thửa 159 tờ 98 diện tích 2993,40m2 đất ở đô thị, đất trồng cây lâu năm ông Nguyễn Bá Danh đứng tên nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận sử dụng

Các thửa đất trên (Khu đất) thuộc đất nông nghiệp: đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, hiện nay đã được san lắp mặt bằng từ quả đồi lớn trở thành một khu đất bằng phẳng, làm đường bê tông, kéo điện, chôn cọc phân lô. Hành vi sử dụng không đúng mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng, phân lô, bán nền trái phép của các chủ sử dụng đất ở đây đã vi phạm nghiêm trọng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

1.      Hành vi hủy hoại đất bằng việc san lắp mặt bằng là đất trồng cây lâu năm chưa được chấp thuận cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khu đất thuộc thửa 155, 156, 159 tờ bản đồ số 98 tọa lạc tại đường Dương Diên Nghệ, phường Tam Phước, thành phố Biên Hòa, Đồng Nai là loại đất nông nghiệp: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, hiện trạng ban đầu là một quả đồi lớn, nay chủ sử dụng đã tiến hành san lấp một phần quả đồi để tạo thành dự án phân lô, bán nền với chi chít các nền có diện tích chủ yếu là 100m2, đang được rao bán rộng rãi (Theo sơ đồ rao bán mà cò đất giới thiệu).

Hành vi san lấp, hạ độ cao của khu đất chưa được sự phê duyệt cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã vi phạm nghiêm trọng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm suy giảm giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm biến dạng địa hình, gây sạt lở, ảnh hưởng nghiêm trọng đến cấu trúc, địa hình của toàn khu đất.

Theo quy định tại khoản 25 điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa: “ Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định”

Căn cứ vào quy định này thì hành vi tự ý san lấp mặt bằng đối với đất nông nghiệp chưa được phê duyệt cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của chủ sử dụng đất tại khu đất thuộc thửa số 155, 156, 159 tờ bản đồ số 98 là hành vi hủy hoại đất, làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất gây ô nhiễm môi trường do rãnh nước được tạo thành từ việc san lấp, trời mưa gây xói mòn lớn do nước đầu nguồn, trên đồi đổ xuống có thể kéo theo sạt lở đất đá trên đồi xuống khu vực thấp.

Tại điều 12 Luật đất đai 2013 quy định hành vi hủy hoại đất đai là hành vi bị nghiêm cấm thực hiện. Do đó việc tự ý san lấp mặt bằng mà chưa xin phép và được sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền là vi phạm nghiêm trọng quyền sử dụng đất. Vậy chủ sử dụng đất biết là hành vi nghiêm cấm thực hiện nhưng vẫn ngang nhiên, công khai thực hiện và đến nay việc thực hiện hành vi mà pháp luật cấm này đã dược cơ quan nào xử lý hay chưa?

 Căn cứ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 12 Luật đất đai 2013 thì hành vi của chủ sử dụng đất đã vi phạm quy định về việc: “Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thự hiện quyền của người sử dụng đất”. Vì là đất trồng cây cây nông nghiệp nhưng chủ sử dụng đất không thực hiện mục đích nông nghiệp, hiện tại khu đất đã làm đường, mặt bằng trống đưcọ san lấp bằng phẳng, trồng cọc kéo dây điện, cắm mốc phân lô, hoàn toàn không thực hiện đúng với mục đích sử dụng đất được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại điểm b, khoản 1 điều 64 Luật đất đai về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai đối với “trường hợp người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất”. Hành vi san lấp mặt bằng, cố ý hủy hoại đất của chủ sử dụng đất thửa đất nêu trên có thể bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2.    Xây dựng công trình trên đất nông nghiệp trái phép

-        Theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Về nguyên tắc các loại đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ không được xây dựng nhà ở, công trình kiên cố.

Dó đó, hành vi của chủ sử dụng đất là xây dựng nhà ở và công trình đường bê tông hoàn thiện kiên cố trên đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm nghiêm trọng mục đích sử dụng đất mà Nhà nước phê duyệt. (hình ảnh đính kèm)

-        Mặt khác, căn cứ thủ tục xin cấp điện theo quy định của điện lực thì:

+ Thủ tục xin cấp điện sinh hoạt phải đảm bảo các giấy tờ pháp lý cho yêu cầu cấp điện trong đó có một trong các giấy tờ chứng minh về địa điểm mua (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

+ Thủ tục xin cấp điện sản xuất công nghiệp thì một trong những giấy tờ quan trọng là giấy phép đầu tư.

Tuy nhiên, hiện trạng khu đất đã được trồng cọc và kéo dây điện nhưng mục đích sử dụng đất được phê duyệt lại không nằm trong đối tượng được cấp điện theo như quy định của điện lực. Vậy cơ quan Điện lực căn cứ vào quy định, giấy tờ pháp lý nào để thực hiện cấp điện cho dự án này?

- Căn cứ điều 208 Luật đất đai 2013 về Trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai như sau:

“1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.”

Vậy, UBND các cấp đã xử lý như thế nào đối với hành vi sử dụng không đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, xây dựng các công trình trên đất không đúng mục đích sử dụng đất tại địa phương?

- Tại điểm a khoản 7 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP: "Điều 13. Vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng

“7. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng;"

Tuy nhiên, công trình đường bê tông, nhà ở, cọc điện kéo dây đã được xây dựng trên đất không được phép xây dựng nhưng cơ quan chức năng vẫn chưa vào cuộc để xử lý nghiêm các trường hợp sử dụng sai mục đích, tự ý xây dựng công trình trên đất chưa được phê duyệt. Vậy, trách nhiệm xử lý của cơ quan chức năng như thế nào?

3.    Phân lô, bán nền trái phép

- Căn cứ Điều 41 Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê:

“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.”

Như vậy, chủ đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi đầy đủ các điều kiện sau : Phù hợp với quy hoạch của cấp huyện; chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này. 

Tuy nhiên, dự án này chưa có bất cứ một giấy tờ pháp lý nào liên quan đến việc cho phép thực hiện phân lô bán nền mà chủ sử dụng đã tiến hành một cách trôi chảy. Vậy ai là người hậu thuẫn cho việc thực hiện này?

- Căn cứ quy định tại Điều 15 Nghị đính 102/2014 quy định về xử phạt hành chính hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở:

“1. Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;

d) Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên.

2. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 Điều này.”

Như vậy, chủ sử dụng đất sẽ bị phạt hành chính tương ứng với diện tích đất vi phạm đồng thời buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền và khôi phục lại tình trạng ban đầu theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định 166/2013/NĐ-CP quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Sau đây là một số hình ảnh ghi nhận thực tế: