Mình không mua bất động sản ở vùng xa thành phố nữa, vì... các bạn tham khảo lại bài viết để có sự so sánh đối chiếu phù hợp hơn giữa 2 bài.
Chào bạn, bài viết này của bạn mình cảm thấy nếu chắt lọc cũng sẽ có từ 10 đến 20% hữu ích cho nhà đầu tư mới. Xong nếu một sự vật, sự việc mà ta chỉ nhìn thấy 10-20% sự thật của nó thì thật là thiếu sót vô cùng!
Mình điểm sơ qua 5 mục bạn nói, bỏ qua mục 6 vì không liên quan chủ đề xa bờ.
1. Bạn nói mua bđs ở xa khó quản lý và không quen thổ nhưỡng. Như mình nói là nó chỉ đúng 10-20%! Vì sao? Vì cứ 10 người khách mua ở xa thì chỉ 1 đến 2 người họ mua để ở thôi, còn lại họ mua để lướt sóng hoặc đầu cơ, hoặc làm trang trại, để dành v.v... nhiều lắm.
2. Tính thanh khoản thấp ư? Hãy nghe mình kể qua vài người mình quen biết và cả trực tiếp là khách hàng của mình. Một người mới mua một lô 1,1 sào ở huyện Cẩm Mỹ, giá 102,5 triệu/mét ngang mặt đường, mới chỉ công chứng xong hơn 1 tháng thì 3 khách xếp hàng sẵn để đòi mua giá 135 triệu, nhưng chủ mới đòi lên 155 triệu lận. Trong khi một khách khác mua ở Long Thạnh Mỹ, quận 9, một nền 100m2, giá 3,3 tỷ. Giờ kêu 3,6 tỷ mà gần năm nay chưa bán được. Vậy bên nào thanh khoản tốt hơn? Còn nhiều ví dụ tương tự lắm.
3. Dòng tiền: Trời ơi, nói đến dòng tiền tôi thương mấy chủ nhà nhắm mua cho thuê ở trung tâm trong mùa dịch này quá. Ngẫm lại thì mấy khách họ mua ở Đồng Nai, Bà Rịa, Lâm Đồng... quả thực chỉ có số ít họ quan tâm cái dòng tiền đó. Một vài trong số đó là đây:
- Một chị mua 20 héc đất rừng khai hoang ở Lâm Đồng, cách đây 3 năm, giá tầm 100 triệu/ héc (tổng giá 2 tỷ). Trên đất có cà phê và tiêu, chị đầu tư thêm chút tiền mua lồng kết hợp nuôi chó, thuê 3 công nhân ở lại quản lý suốt năm. Việc thua chi lợi nhuận mình không nắm, chỉ biết là sau 2,5 năm thì có người đặt cọc hẳn 2 tỷ với tổng giá 20 tỷ, nhưng vì giá đất đang lên ào ào nên chị chủ bẻ cọc, sau đó hét lên 48 tỷ, và giờ đã lên 100 tỷ! Không biết dòng tiền của chị ấy ra sao nữa.
- Một anh kia thì đầu tư 1 trang trại dê ở Đồng Nai, lúc đó một nông dân chia sẻ với tôi là cứ nuôi 1 con dê trong 2,5 tháng sẽ lời ít nhất 1 triệu (một người phụ nữ vừa nội trợ vừa nuôi dê moitj năm nuôi được 4 lứa, mỗi lứa tầm dăm chục con). Mà trang trại dê kia tầm 4000 con chứ nhiêu! Dòng tiền đấy chứ đâu. Tất nhiên giờ dịch bệnh nó ảnh hưởng chung, cái này ko tính riêng cái nào hết.
- Khách cũng gửi tôi bán các vườn trái cây mít, chôm chôm, sầu riêng... ở Đồng Nai, cứ tới vụ kêu người tới bán thôi, chẳng cần chăm gì nhiều, lâu lâu ghé thăm vườn mang ít trái cây sạch về SG biếu bà con quý lắm.
4. Cái số 4 bạn lặp lại trùng ý 1,2,3. Tuy bạn nói người ta chen chân mua đất tp, nhưng tôi cũng thấy rất nhiều người "âm thầm" mua đất vùng quê (như bà chị 20 héc ở trên chẳng hạn).
5. Đúng rồi, mua đất vị trí rất quan trọng, nhưng tôi cho rằng diện tích cũng không kém quan trọng hơn. Cho tôi 1m2 đất Thủ Thiêm với 10 héc ở tỉnh, tôi chọn 10 héc chắc luôn.
Còn gì nữa? Bạn vẫn nhất quyết mua vùng ven để sống thôi sao? Tôi vẫn ủng hộ! Tôi đang sống ở Q9 và bị nhốt 5 tháng vì dịch tôi mới thấm thía, dù trước đó tôi đã lên kế hoạch chuyển về Đồng Nai nhưng chưa kịp đi. Còn ông anh tui quen lúc dịch ổng ở Phú Mỹ trồng rau và hít thở không khí trong lành làm tôi thèm muốn chết.
Bổ sung một vấn đề quan trọng: Do hôm qua viết vội và chỉ tập trung vào 5 vấn đề của bạn Vy Nie nêu ra, nên mình chưa nhấn mạnh về tỷ suất/ biên độ lợi nhuận với khách mua đầu tư.
Giả sử 2 bạn cùng bỏ ra 5 tỷ đầu tư. Bạn A đầu tư mua căn nhà ở trung tâm, còn bạn B mua 3.000m2 đất nông nghiệp ven đường lớn cách SG
Mình mạnh dạn dự đoán rằng sau 6 tháng A cố gắng lắm thì bán được căn nhà ấy giá 5,5 tỷ.
Còn B sẽ có 2 khả năng: Nếu để nguyên vậy bán, B sẽ có thể bán được tầm 6 tỷ trong vòng 6 tháng. Biên độ lẫn tỷ suất lợi nhuận đều cao gấp 2 A. Nhưng nêys B tách lô đó thành 3 lô nhỏ, thậm chí có thể bán được mỗi lô giá trên 2 tỷ! (Bỏ qua các loại chi phí vì nó cũng không chênh lệch nhiều).
Donald Trường
