Khách hàng gánh hậu quả khi “mắc kẹt” tại dự án Tecco Home An Phú?

Mới đây Tieudung.vn có bài viết: Đóng 95% giá trị hợp đồng, khách hàng "thiệt kép" tại dự án Tecco Home An Phú?

Theo bài báo phản ánh dự án Tecco Home An Phú tọa lạc tại phường An Phú, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương do Công ty CP Tổng công ty Tecco Miền Nam (công ty Tecco Miền Nam) làm chủ đầu tư (CĐT). Được giới thiệu có tổng diện tích 4.497,5m2 và mật độ xây dựng 41,15%, dự án gồm 1 block 22 tầng nổi và 2 tầng hầm để xe. Hiện tại, Tecco Home An Phú đang được nhiều đơn vị chào bán với mức giá chỉ từ 21 triệu đồng/m2, với các căn hộ có diện tích đa dạng từ 40 – 76m2.

Liên hệ với 1 nhân viên sale, PV được người này cho biết, để mua 1 căn hộ tại dự án Tecco Home An Phú, khách hàng sẽ phải đăng ký vào “Phiếu đề nghị giữ chỗ” và đóng trước 50 triệu đồng. Khoảng 7 ngày sau, sẽ đóng tiếp số tiền tương ứng với 15% giá trị hợp đồng (đã bao gồm cả 50 triệu tiền booking). Lúc này, khách hàng sẽ được ký vào “Phiếu đăng ký mua căn hộ” với chủ đầu tư là Công ty Tecco Miền Nam. Đến khi đóng đủ 30% giá trị căn hộ, 2 bên sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán.

Đáng chú ý, ngoài phương án đóng tiền nói trên, nhân viên này còn nhấn mạnh, công ty Tecco Miền Nam đang có phương thức thanh toán nhanh với rất nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu cao có lợi cho khách hàng.

Cụ thể, nếu khách hàng thanh toán 50% giá trị hợp đồng sẽ được chiết khấu thêm 3%; 70% giá trị hợp đồng sẽ được chiết khấu 6%; nếu thanh toán luôn 95% giá trị hợp đồng sẽ được hỗ trợ chiết khấu lên đến 10%...

Vậy, trong trường hợp khách hàng “gật đầu” thanh toán 95% giá trị hợp đồng, khách hàng là bên được lợi?...

Liệu khách hàng có phải bên được lợi?

Theo một chuyên gia tài chính tại TP Hồ Chí Minh, việc thanh toán lên đến 95% giá trị hợp đồng sẽ được hỗ trợ chiết khấu lên tới 10% nói trên thực tế chỉ là 1 “chiêu” huy động vốn của chủ đầu tư.

Cụ thể, vị này cho biết, hầu hết những dự án bất động sản tại Việt Nam, chủ đầu tư đều phải đi vay vốn ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng để triển khai. Lãi suất vay đối với doanh nghiệp, sẽ rơi vào 8%, 10% hay 15%... tùy vào từng ngân hàng và thời điểm.

Do đó, việc đề nghị khách hàng đóng tới 95% giá trị hợp đồng và chiết khấu lại, thực tế chỉ là một hình thức, để lấy vốn của khách hàng đi triển khai dự án, thay vì phải đi vay của ngân hàng (hoặc từ các nguồn khác) với lãi suất cao hơn mà thôi.

“Với cách làm này, doanh nghiệp sẽ được lợi rất nhiều. Bởi một dự án từ lúc bắt đầu chào bán ra thị trường, cho tới khi bàn giao, nhanh nhất cũng phải mất 2 – 3 năm. Nếu lấy con số chiết khấu 10%, mà chia cho 2 năm, thì tương đương 1 năm, doanh nghiệp chỉ phải trả cho khách hàng 5% lãi suất, còn 3 năm thì chỉ là hơn 3,3%. Con số này thấp hơn rất nhiều so với lãi suất của ngân hàng. Chính vì vậy, phương án huy động vốn này, chỉ có lợi cho chủ đầu tư, chứ khách hàng thì không có lợi. Chưa kể, khách hàng đóng 1 lần 95% giá trị hợp đồng, nhưng nếu gặp chủ đầu tư không uy tín, chây ì hoặc không triển khai dự án, thì chắc chắn tiền sẽ mất nhưng tật vẫn mang”, vị này nhấn mạnh.

CĐT “lách luật”, Khách hàng sẽ gánh chịu thiệt hại?

Trao đổi với PV, Luật sư Lê Ngô Trung - Giám đốc Công ty Luật Trung Lê và Cộng sự cho biết, mặc dù pháp luật về kinh doanh bất động sản đã quy định rất rõ về điều kiện mở bán (hoàn thành xong phần móng và được sự cho phép của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền), cũng như việc thanh toán phải theo tiến độ của dự án (không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà; không quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất); tuy nhiên trên thực tế, nhiều doanh nghiệp cố tình sử dụng nhiều phương thức khác nhau để “lách” các quy định này để huy động vốn của khách hàng sớm nhất có thể như: yêu cầu ký kết các loại hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản …

"Khi xét đến nội dung của các loại hợp đồng mà CĐT ký kết với người mua hiện nay lại chứa đựng gần như toàn bộ các đặc trưng của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Đồng thời, khi xét đến quá trình thực hiện giao dịch, thì: ngay từ giai đoạn đầu, nhân viên/đội ngũ kinh doanh đại diện cho CĐT đưa ra lời chào mời với khách hàng là bán căn hộ/đất nền. Sau khi ký kết các loại hợp đồng trên, CĐT nhận được thanh toán để sử dụng, còn bên người mua giành quyền ưu tiên hoặc quyền sở hữu, quyền sử dụng lô đất/căn hộ. Và đến trước thời điểm các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức thì bên người mua đã thực hiện gần như hoàn tất các quyền và nghĩa vụ của mình; lúc này, việc ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng sau cùng chỉ còn là hoàn tất về thủ tục để hợp thức hóa các giao dịch trên. Trong khi đó, đối tượng giao dịch là tài sản được hình thành trong tương lai, đây là tài sản đặc thù nên phải chịu sự điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành. Do đó, về bản chất thì đây là giao dịch về mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu căn hộ, nên các giao dịch trên là trái với luật kinh doanh bất động sản", Luật sư Trung nêu quan điểm..

Với phân tích và quan điểm trên, Luật sư Trung cho rằng khách hàng sẽ gặp rất nhiều rủi ro khi chấp nhận ký kết và tham gia vào các giao dịch này. Bởi lẽ:

Thứ nhất, CĐT có rất nhiều sự lựa chọn về phương thức huy động nguồn vốn để thực hiện dự án như: các khoản vay từ ngân hàng và quỹ đầu tư, hoặc hợp tác với đơn vị khác thông qua một số hình thức ký kết các hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc hợp tác phát triển dự án, hoặc phát hành trái phiếu BĐS … tất nhiên với các phương thức này, thì CĐT phải chấp nhận chia sẽ lợi nhuận, trong trường hợp vay vốn ngân hàng thì phải có tài sản để thế chấp. Nhưng CĐT sử dụng “chiêu thức” huy động vốn từ chính khách hàng với tiêu chí “thanh toán càng nhiều, chiết khấu càng cao”, thì điều này phần nào chứng tỏ năng lực tài chính của CĐT đang có vấn đề.

Thứ hai, xuất phát từ việc năng lực tài chính, nên khả năng CĐT sẽ không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Nhiều trường hợp đi kèm với việc không đảm bảo về mặt pháp lý để dự án có thể vận hành, hoặc CĐT chây lỳ … lúc này, khách hàng chỉ còn cách mong CĐT giữ lời và dự án không bị cơ quan chức năng yêu cầu tạm dừng.

Thứ ba, khi dự án không được thực hiện và bàn giao như những gì đã cam kết trước đó, thì khách hàng sẽ lâm vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”. Bởi lúc này, khách hàng sẽ chỉ còn 2 sự lựa chọn: một là thỏa thuận chấm dứt giao kết nếu chủ đầu tư để mong nhận lại phần tiền đã thanh toán (thực tế, việc nhận lại là theo tiến độ hoàn trả kéo dài và hầu như phải chịu mất một khoản tiền); hai là dùng đến phương thức tố tụng tại Tòa án hoặc Trọng tài tùy theo điều kiện giao kết hợp đồng. Hiển nhiên, khi đó khách hàng sẽ phải mất nhiều thời gian để theo đuổi vụ kiện và chi phí phát sinh.

Chính vì thế, Luật sư Trung cho rằng, ngoài việc trông chờ vào Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền can thiệp xử lý, thì khách hàng cũng nên chủ động trang bị những biện pháp để tự bảo vệ mình như: tìm hiểu về thông tin và tình trạng pháp lý của dự án; về uy tín, năng lực CĐT; hoặc cập nhật các thông tin, lời khuyên và cảnh báo của các chuyên gia …

Khách hàng nên tìm hiểu kỹ dự án trước khi xuống tiền đầu tư

Thực tế hiện nay, có nhiều chủ đầu tư các dự án chung cư, BĐS yếu về năng lực tài chính, cố tình “lách luật” để huy động vốn bất chấp pháp luật. Nhiều chủ đầu tư nhận tiền “đặt cọc giữ chỗ” của khách hàng, trong khi dự án chưa hoàn thành kết cấu hạ tầng theo quy định của pháp luật…

Đây chính là nguyên nhân khiến hàng loạt dự án thời gian qua dù thu tiền đến 90% (thậm chí hơn nữa) giá trị căn hộ, nhưng không giao được nhà cho khách hàng. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn đem dự án đã bán cho khách hàng mang cầm cố ngân hàng, khiến người mua nhà lâm vào cảnh “dở khóc, dở mếu”

Gần đây nhất, dự án được nhắc đến nhiều là Sky 89 (tại số 89 Hoàng Quốc Việt, phường Phú Thuận, quận 7, do liên doanh chủ đầu tư Tập đoàn An Gia - An Gia Investment và Creed Group phát triển). Dự án này hầu như vẫn đang là bãi đất trống, nhưng An Gia Investment đã ký hợp đồng đặt cọc và mở bán hết 100% số căn hộ trong lễ ra mắt dự án giai đoạn 1 vào đầu tháng 8 vừa qua.

Chỉ tính sơ sơ, với việc bán 430 căn hộ (khách hàng thanh toán 15% giá trị căn hộ), An Gia Investment đã thu về hàng trăm tỷ đồng. Theo nguồn tin của chúng tôi, để đủ cơ sở pháp lý mở bán, thu tiền của khách hàng tại dự án Sky89, ngoài việc phải hoàn thiện phần móng (dự án này đang mới trong giai đoạn thi công móng được gần 4 tháng, dự kiến phải sau 5 tháng nữa mới xong và theo quy định thì lúc đó mới được huy động vốn), chủ đầu tư còn phải tiến hành hàng loạt công việc khác như điều chỉnh thiết kế xây dựng, mật độ, kiến trúc, kết nối hạ tầng... Nhưng xem ra trên thực tế, không rõ đến khi nào những phần việc quan trọng trên mới được hoàn tất.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào lịch thanh toán của chủ đầu tư này đưa ra, ngoài việc đặt cọc 15% giá trị căn hộ, cứ mỗi 3 tháng tiếp theo khách hàng phải đóng 4% giá trị căn hộ. Và nếu tính đến thời điểm xong móng cọc như dự kiến là sau 9 tháng kể từ ngày công bố, khách hàng phải đóng thêm tổng cộng là 12% giá trị căn hộ.

Không chỉ vậy, chủ đầu tư còn đưa ra nhiều mức đặt cọc khác nhau từ 15%-90% giá trị căn hộ và đổi lại sẽ chi trả chiết khấu ở mức cao theo từng mức đặt cọc để khách hàng nhanh chóng xuống tiền. Để làm rõ những thông tin này, chúng tôi đã liên hệ với đại diện bộ phận truyền thông của Công ty An Gia. Phía Công ty An Gia đã hẹn sau nhiều ngày nhưng vẫn không có phản hồi gì.

Một số dự án khác cũng đình đám không kém là các dự án Flora Novia (đường Phạm Văn Đồng, quận Thủ Đức) và Akari City (đường Võ Văn Kiệt, quận Bình Tân) của chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Nam Long (Nam Long Group), mặc dù chưa hội đủ các điều kiện về pháp lý và thực tế xây dựng, nhưng chủ đầu tư đã ồ ạt mở bán, nhận cọc từ khách hàng lên đến hàng trăm triệu đồng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc rất nhiều dự án cố tình “lách luật” để huy động vốn không phải là vấn đề mới, đã xuất hiện từ nhiều năm nay, nhưng vẫn có không ít khách hàng phải lãnh chịu hậu quả từ những việc làm đó.

Theo ông Lê Hoàng Châu thì việc mở bán, đặt cọc giữ chỗ đều được các chủ đầu tư gọi là “góp vốn”. Thế nhưng, ai cũng biết rõ việc mở bán, huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai đều đã được pháp luật quy định rõ.

Theo đó, tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS thì chủ đầu tư chỉ được mở bán khi: đã có giấy phép đủ điều kiện được bán do Sở Xây dựng cấp, trường hợp là đất nền thì phải có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng và có bảo lãnh của ngân hàng.

Từ đó, ông Lê Hoàng Châu đã không ít lần cảnh báo tới khách hàng về những hành vi cố tình huy động vốn, bằng cách này hay cách khác. Khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý thì hành động đó mang tính rủi ro rất cao. “Nên tìm hiểu thật kỹ những thông tin như: chủ đầu tư có quỹ đất không? Đã được cấp phép cho quy hoạch tỷ lệ 1/500 chưa?

Đã có biên bản hoàn thiện phần móng (đối với chung cư, tòa nhà hỗn hợp), cơ sở hạ tầng (đối với đất nền) chưa? Có bảo lãnh của ngân hàng không? Đã được Sở Xây dựng cấp giấy phép đủ điều kiện được bán chưa?… Có như vậy thì mới đảm bảo được những quyền lợi và tránh được những rủi ro xảy ra trong tương lai”, ông Lê Hoàng Châu đưa ra lời khuyên.