Phân lô bán nền ở Lâm Đồng, câu chuyện không mới
Thời gian gần đây các tờ báo liên tục viết nhiều về việc phân lô bán nền ở vùng Bảo Lộc, Bảo Lâm quê tôi. Mặc dù đã định không viết gì, nhưng ngứa ngáy nghề nghiệp, nên tôi lại phải viết nhanh phân tích vài điều. Đa số "dự án" ở trên Lâm Đồng hiện nay và những bị báo chí phản ánh là dạng phân lô tách thửa cá nhân, tức là dạng không lập dự án BĐS của công ty, mà chủ đất là cá nhân đứng ra đầu tư hạ tầng (hiến đất làm đường), chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa. Đây là phương thức tách thửa đất dựa vào quyết định diện tích tối thiểu tách thửa của các tỉnh, thành phố. Đây cũng là cách làm giống các công ty như Alibaba và một số công ty bị bắt trong thời gian qua. Tuy nhiên khác với Alibaba và các công ty bị xử lý, nhiều "dự án" trên Lâm Đồng (và những nơi khác) tôi biết đã hoàn thành pháp lý và ra được sổ từng nền. Khi đã có sổ cho từng nền, theo quy định là đủ điều kiện để được chuyển nhượng. Cho nên khó có thể nói "là giao dịch mua bán BĐS trái phép" như trong một bài báo được dẫn dưới đây, trừ khi có quyết định thu hồi các sổ đã cấp của cơ quan có thẩm quyền. Trong các báo cáo/thông báo/giải trình của UBND TP Bảo Lộc và huyện Bảo Lâm về các khu đất này cũng cho rằng làm đúng quy định pháp luật, khi các khu đất này phù hợp quy hoạch đất ở, đã đăng ký kết hoạch sử dụng đất hàng năm và chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa.
Ngoài ra, các "dự án" ở Lâm Đồng này là cách làm tách thửa cá nhân, khác với loại dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền ở Điều 41 NĐ 43/NĐ-CP mà luật sư Nguyễn Văn Hậu đề cập cho trường hợp này (trong một bài báo được dẫn dưới đây). Loại dự án ở Điều 41 NĐ 43/NĐ-CP mà luật sư Hậu nhắc tới là loại có lập dự án khu dân cư/khu nhà ở của chủ đầu tư là công ty BĐS, nhưng sau khi làm xong hạ tầng, chủ đầu tư không xây nhà mà xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng để khách hàng tự xây nhà theo quy hoạch được duyệt. Đây là hai phương thức làm pháp lý khác nhau, ai làm lĩnh vực pháp lý BĐS chắc không lạ lẫm.
Tuy nhiên như tôi từng đề cập trong bài viết " Địa ốc Alibaba, câu chuyện pháp lý tách thửa cá nhân và bài học về chiến lược đầu tư (https://luatkienviet.com/dia-oc-alibaba-cau-chuyen-phap-lytach-thua-ca-nhan-va-bai-hoc-ve-chien-luoc-dau-tu/)" trước đây, "loại hình phân lô tách thửa cá nhân thường chỉ áp dụng cho khu đất diện tích nhỏ và mức đầu tư ít, mang tính quy mô nhỏ lẻ. Bởi lẽ hình thức này là để giải quyết nhu cầu tách thửa của hộ gia đình, cá nhân. Bởi vậy khi các nhà đầu tư áp dụng phương thức này để tách thửa cho khu đất lớn, thuần túy mang tính đầu tư kinh doanh thì không còn phù hợp và gây lên sự không thống nhất, bất bình đẳng trong việc tuân thủ và bất bình, phản cảm đối với nhiều người….ở những địa phương xảy ra tình trạng nóng về phân lô bán nền và khi báo chí phản ánh, các địa phương thường e dè và có động thái siết chặt điều kiện tách thửa hoặc thậm chí tạm dừng thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất…". Và đặc biệt các khu đất lớn làm theo cách này rất dễ gây chú ý và bị báo chí vào cuộc. Và khi vào cuộc những khu đất này sẽ bị gọi là "dự án ma". Bởi không lập dự án nhưng lại gọi là dự án. Riêng khoản này cũng là khó giải thích. Các "dự án" có diện tích lớn làm theo cách này bị báo chí phản ánh là điều có thể thấy trước.
Nguyên nhân dẫn đến phân lô bán nền cá nhân tồn tại
Mặc dù về cơ bản “dự án” hoàn thành pháp lý và các nhà đầu tư đang "vận dụng', "lách quy định" , tuy nhiên theo tôi, về mặt quản lý nhà nước, việc khu đất lớn nhưng không lập dự án là có “vấn đề”. Vấn đề chưa ổn nằm ở một số điểm sau:
1. Quy hoạch:
Khu vực có những dự án này là đất ở, thì người dân sẽ được chuyển mục đích lên đất ở và xin phép xây nhà. Do đó, khi cơ quan nhà nước (ở đây là UBND tỉnh) phê duyệt quy hoạch đất ở thì cần phải quy hoạch luôn chi tiết xây dựng1/500 có những tiện ích để phục vụ cho cộng đồng cư dân sẽ hình thành ở những nơi này như đường xá, công viên, trường học...chứ không thể chỉ dừng lại ở việc quy hoạch, cho phép chuyển đất ở để rồi để cá nhân, hộ gia đình tự hiến đất làm đường và tự xây dựng. Ngoài ra chưa nói đến việc liệu phê duyệt quy hoạch đất ở giữa một quả đồi, giữa rừng thông liệu có phù hợp, có cần thiết hay đơn thuần chỉ là "điều chỉnh quy hoạch" để đáp ứng nhu cầu nhà đầu tư?. Như vậy trong tình trạng phân lô bán nền cá nhân nở rộ, nếu nói đến trách nhiệm, ngoài trách nhiệm của cấp huyện thì không thể không nói đến trách nhiệm của cấp tỉnh khi phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chung.
2. Diện tích đất được chuyển mục đích sang đất ở:
Hiện nay không có quy định pháp luật về diện tích tối đa cá nhân, hộ gia đình được chuyển mục đích sang đất ở. Hay nói cách khác hộ gia đình, cá nhân không bị khống chế về diện tích chuyển mục đích, miễn đáp ứng được điều kiện (quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm) và đóng tiền sử dụng đất để chuyển. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền dưới hình thức cá nhân diễn ra nhiều. Do đó nếu Nhà nước thực sự muốn hạn chế tình trạng phân lô bán nền cá nhân, thì cần ban hành quy định về hạn mức tối đa cá nhân, hộ gia đình được chuyển mục đích. Ngoài ra trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện, cũng cần khống chế về hạn mức chuyển mục đích của cá nhân nếu cơ quan nhà nươc muốn kiểm soát tình trạng này. Vì rõ ràng nếu chỉ để phục vụ nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân thì chỉ cần mấy trăm m2 là đủ, còn diện tích lớn hơn thì rõ ràng có dấu hiệu để kinh doanh.
3. Hiến đất làm đường
Tôi vẫn chưa tìm thấy quy định pháp luật nào rõ ràng điều chỉnh về vấn đề "hiến đất làm đường" . Do đó việc các cơ quan cấp huyện cho phép hiến đất làm đường để rồi sau đó chủ đất đủ điều kiện tách các thửa đất trên khu đất sẽ dựa vào quy định pháp luật nào? Nhất là một số trường hợp mục đích hiến đất làm đường ban đầu là để "phục vụ đi lại và sản xuất nông nghiệp", nhưng sau đó mục đích chính lại để tách thửa đất ở?. Bởi lẽ như chúng ta biết, cơ quan quản lý nhà nước khi phê duyệt quy hoạch chung thì sẽ có quy hoạch giao thông của tỉnh, huyện. Còn đối với chủ đầu tư khi xin phê duyệt lập dự án, phần quy hoạch về đường giao thông sẽ được thể hiện trong quy hoạch chi tiết 1/500. Như vậy việc hiến đất làm đường và hình thành các đường giao thông của các chủ đất cá nhân thuộc dạng nào?
4. Diện tích khu đất phải chuyển sang lập dự án:
Hiện nay quy định pháp luật cũng chưa rõ ràng về việc khu đất diện tích bao nhiêu thì phải lập dự án. Trong nhiều quyết định của các tỉnh, thành phố cũng không có quy định về vấn đề này. Lâm đồng cũng thuộc trường hợp như vậy. Chỉ đến Quyết định 40/2021 ngày 01/11/2021 mới đây của UBND tỉnh Lâm Đồng mới nhắc đến vấn đề này. Theo đó khu đất có diện tích bằng, lớn trên 5ha thì lập quy hoạch chi tiết xây dựng (có thể hiểu là lập dự án).
Bài học về chọn con đường phân lô bán nền cá nhân lặp lại
Năm trước tôi cùng một nhà đầu tư xuống một tỉnh miền tây đầu tư khu đất có 3ha, tỉnh vẫn bắt lập dự án với đầy đủ các bước. Thế nên khi nhìn thấy khu đất hàng chục ha mà không phải lập dự án thì cũng có sự bất bình đẳng và không thống nhất. Thế nên thiết nghĩ sắp tới Nhà nước cần ban hành các quy định thống nhất và rõ ràng chung để làm cơ sở cho các tỉnh và các nhà đầu tư thực hiện. Vì dù sao nhu cầu đầu tư BĐS vẫn hiện hữu và các nhà đầu tư vẫn có đóng góp ít nhiều cho địa phương, cho dù nhà đầu tư thực hiện theo cách thức nào đi chăng nữa.
Hiện nay nhiều “dự án” phân lô bán nền cá nhân ở vùng Bảo Lộc, Bảo Lâm không những bị báo chí phản ánh liên tục mà còn đang bị tạm dừng để thanh tra, thậm chí bị Công an điều tra. Điều này đã được tôi cảnh báo và đề cập trong những lần trước đây. Đối với nhà đầu tư, về lâu dài như khẳng định trong bài " Địa ốc Alibaba, câu chuyện pháp lý tách thửa cá nhân và bài học về chiến lược đầu tư việc áp dụng phương thức tách thửa cá nhân cho khu đất có diện tích lớn trong khi phương thức này quy định pháp luật còn thiếu và chưa rõ ràng, dễ bị báo chí phản ánh và bị kiểm tra, là điều rất rủi ro cho các nhà đầu tư chọn phương thức này. Do đó nếu nhà đầu tư muốn đầu tư, làm ăn lâu dài và trở thành một chủ đầu tư trên thị trường thì “một trong những việc cần làm là phải chuyển qua phương thức lập dự án thay vì duy trì phương thức tách thửa cá nhân cũ. Mặc dù việc lập dự án mất nhiều thủ tục và thời gian hơn, nhưng phương thức này đúng quy định pháp luật, chặt chẽ hơn và có sự kiểm tra, phê duyệt của các cơ quan có thẩm quyền sẽ giúp bảo vệ cho chủ đầu tư hơn”.
Ls Nguyễn Thanh Lâm
