Đồng Nai: Dự án ma và những cú lừa 2

Tình trạng thu gom đất nông nghiệp phân lô bán nền là một thực tế đang diễn ra ở xã Bình Minh huyện Trảng Bom, những đầu nậu chuyên thu gom đất nông nghiệp để phân lô nền như gia đình ông Long 5555 và bà Mỹ Thanh không phải là chuyện hiếm. Bởi nguồn lợi thu về từ đất là khổng lồ nên các đầu nậu bất chấp để trục lợi.

Theo chân cò H. tìm mua đất nền giá rẻ, chúng tôi đã tiếp cận một dự án phân lô có 36 nền, đã được vẽ sơ đồ phân lô với mức giá 700-900 triệu/nền.

Cò H. cho biết giá vậy là mềm vì đất ở đây thứ nhất có thể dễ dàng chuyển đổi thành đất ONT, thứ 2 vị trí giao thông thuận tiện… cũng giống như những khu vực khác đó là bao xây dựng. Thấy chúng tôi tỏ vẻ băn khoăn cò H. nói; không xuống tiền nhanh thì hết vì đã có người chuyển về đây sống rồi, còn ít nền người ta đầu tư giờ bán lại nữa thôi.

Qua quan sát chúng tôi nhận thấy trên đất đã trồng trụ điện, làm đường bê tông và đã có căn nhà cấp 4 xây dựng trên đất, nhiều trụ cọc chia lô… Ông H. cũng nhanh miệng cho biết khu đất này có diện tổng diện tích 3.985,4m2, một số ít đã được chuyển mục đích sử dụng thành đất ONT.

Được biết đây là khu đất thuộc  tờ bản đồ số 19 gồm các thửa 839, 825, 829, 830 và 832 có tổng diện tích 3.985,4m2  đã được đầu nậu vẽ với sơ đồ dự án với 36 nền.

Trong đó 3 nền tại các thửa 829 có diện tích 111,4m2, thửa 830 có diện tích 106,6m2 và thửa 832 có diện tích 104,6m2 đã chuyển đổi mục đích là đất ONT còn lại 33 nền được chia từ 2 thửa 839 có diện tích 2,216,9m2 là đất CLN do ông Nguyễn Hải Triều và Nguyễn Thanh Trúc, thửa 825 có diện tích 1.445,9m2 đất CLN do bà Ngô Thị Thái là chủ sử dụng.

Vậy ngoài 3 nền đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất, còn lại 33 nền vẫn đang là đất nông nghiệp. Đây cũng là lý do để các cò môi giới gia tăng tính thuyết phục khi chào mời khách hàng, giống như một bản cam kết ngầm sẽ ra được sổ cho khách.

Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định: Nghiêm cấm hành vi lấn chiếm hủy hoại đất, sử dụng đất không đúng mục đích vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về về sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền....

Đem câu chuyện này đến hỏi luật sư thì được biết: Đối với những thửa nhỏ đã được chuyển quyền sử dụng đất ONT thì người nhận và người chuyển nhượng là hoàn toàn hợp pháp. Đối với các trường hợp phân lô bán nền trên đất nông nghiệp là vi phạm pháp luật. Có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Chủ sử dụng biết rõ đây đất nông nghiệp không đủ điều kiện tách thành những thửa nhỏ 100m tuy nhiên vẫn cố tách thửa nhỏ để lừa người dân xuống tiền mua đất.

Căn cứ Khoản 1 Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp người sử dụng đất tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép là vi phạm pháp luật nên sẽ bị xử phạt theo quy định.

Theo đó, căn cứ quy định tại Điều 9, 10 và 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt như sau: Diện tích chuyển đổi trái phép từ 1000m2 đến dưới 5.000m2 đối với khu vực nông thôn sẽ bị sử phạt mức từ 30 triệu đến 50 triệu đồng và buộc khắc phục hậu quả...

Đối với người mua: Khi tham gia vào giao dịch mua bán đất bằng giấy tờ viết tay đồng nghĩa với việc đây là giao dịch dân sự vô hiệu. Người mua sẽ không thể xây dựng trên những thửa đất này. Hơn nữa khi mua đất nông nghiệp nếu có tranh chấp xảy ra sẽ gặp nhiều rủi ro dẫn đến tiền mất tật mang vì chủ đất thường né tránh trực tiếp nhận tiền. Mọi giao dịch thường thông qua người môi giới nên việc khiếu kiện sẽ rất khó khăn.

Các luật sư cũng khuyến cáo: Trước khi có ý mua đất nền, người mua cần phải thận trọng tìm hiểu kỹ dự án tốt nhất nên mua đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh tranh chấp và nếu có thu hồi thì người mua vẫn được đền bù.

Dưới đây là một số hình ảnh thực tế chúng tôi ghi nhận được tại thời điểm hiện tại: